如何去評判一家上市物業公司的好壞？
若是從市場角度出發，那麼物業公司的物業管理費、增值服務收入以及公司每股盈利等，每一個數據都可以作為衡量的條件。
據中指院發佈的數據顯示，2015-2017年服務百強企業平均收益年複合增長率為17.2%。2015年至2017年，永升生活服務收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元，近三年年複合增長率為47.4%，超行業平均水平的兩倍。
此外，永升服務的毛利從2015年的0.54億元增長至2017年的1.83億元，年複合增長率84.4%。今年春節後，永升漲幅更是超33％，股價連創新高。從這個角度來看，永升生活服務似乎表現得相當出色。
然而，“優等生”永升也有自己的煩惱。
“優等生”煩惱：母公司銷售承壓
永升生活服務成立於2002年，是旭輝集團旗下的物業管理服務商。背靠母公司旭輝這顆大樹，永升服務自發展之初便贏在了起跑線上。
2015年起連續三年的迅速擴張與業績提升，使永升末順理成章在2018年登陸港交所。上市後的第一份半年報顯示，永升服務在2019上半年營收達7.1億元，同比增長61.4%，歸母淨利潤達到9050萬元，同比增長119.7%。
上市不代表完全的成功，但足以證明永升的實力。這一實力不僅是業績上的增長，它還體現在專業能力上。
廣東省住房政策研究中心首席研究員、中山大學銀行研究中心高級研究員李宇嘉告訴奇點君，物業公司的基本業務、社區安保、環境治理、管理維修、信息管理和業主滿意率等，諸多服務細節中都可以體現一家物業公司的水平。
今年年初的新冠肺炎疫情，便成為整個物業行業管理水平的試金石。在疫情這場考試面前，永升服務同樣交上了一份出色的答卷。
疫情爆發初期，永升服務迅速啟動應急預案，製作《冠狀病毒應急指引》，因地制宜管理旗下多元化業態項目。
與此同時，全國超6500名員工奮鬥在前線。除了提供基礎服務之外，還為業主提供代跑腿、代採購、代收快遞、代拿外賣、代喂寵物、代打印考試資料及問卷等，服務細緻貼心。
不過，“優等生”也有屬於自己的煩惱。而這個煩惱來自母公司旭輝。
2月11日，旭輝集團CEO林峰通過集團微信公眾號發佈《2020地產之變》。林峰在文章中稱，“銷售年年的壓力都很大，今年會特別大”。
突如其來的肺炎疫情給房地產市場按下了暫停鍵，全國各地房產開盤及促銷活動紛紛停止，甚至有人稱“整個房地產行業似乎進入了休眠狀態”。1月26日起，旭輝也陸續將成都、無錫、西安等地的售樓處暫時關閉，而房企銷售放緩將直接導致物業管理服務收入的下滑。
儘管永升正在加速擺脫對母公司的依賴，但據半年報顯示，截至2019年6月30日在物業管理服務產生的收入中，旭輝集團貢獻了2.55億元人民幣，佔總體收入的58.5%。可以看出，旭輝集團的銷售情況仍然對永升的物業收入有著舉足輕重的影響。
圖片截取自半年報
而在疫情影響下，一季度房地產市場的銷售普遍受到衝擊。或許待旭輝銷售有所回升時，永升的這個“煩惱”才能迎刃而解。
智慧社區：是風口還是噱頭？
每個行業都需要一個投資概念和資本故事。由於物業管理本身屬於勞動密集型產業，相對來說對高端技術的依賴較少，“智慧社區”這個概念便幾乎成為物業行業的風口。
事實上，早在2014年，住建部出臺的《智慧社區建設指南》中就曾提出，到2015年在全國建100個智慧社區試點、到2020年50%的社區智慧化。隨後，各省市也紛紛出臺了相應的政策。
政策紅利與故事屬性，讓“智慧社區”成為物業行業內的“兵家必爭之地”。向來不偏科的“優等生”永升，也開始了智慧社區的運營之路。
2019年半年報中提及，永升生活服務集團下設有智慧運營部門。在2018年12月首次公開發售和2019年1月部分行使超額配股權的所得款項中，永升將26%約1.78萬港元的資金用於建立智慧社區，將9%約6150萬港元的資金用於開發一站式服務社區平臺及“悅生活”在線服務平臺。將35%的資金用於開發智慧社區及相關平臺建設，可見永升對其的重視程度。
疫情期間，永升也積極運用科技手段，例如：人臉識別門禁、機器人消毒、PMS園區系統、“AITCH”平臺以及財務共享中心等，“線上+線下”全方位啟動，為業主提供24小時雙管家服務。
匯生國際融資總裁黃立衝告訴奇點君，疫情期間，物管企業對疫情防控等工作起到了很大作用，物業管理的確適合在此時加大對智慧社區概念的利用和推廣。
然而，從資本層面來說，智慧社區卻面臨著暫時無法盈利的困難。
雷軍曾經說“站在風口上豬也能飛起來”，然而到目前為止，並沒有哪家物業公司因為投資運營智慧社區而一飛沖天。
黃立衝表示，從某種程度上來說，“智慧社區”就如同“社區O2O”一樣，更像是一個噱頭和投資概念。由於物業公司無法納入海量客戶，難以依靠智慧社區創造增值服務收入，因此，目前智慧社區並沒有實際獲利的意義，甚至可能由於對技術開發投入過多而導致虧損。
收購不停：規模即競爭力？
在上市募資所得款項中，除了35%被用作投資智慧社區，永升還將55%約3.76億港元用與戰略性收購與投資機會。
圖片截取自半年報
2019年上市之後，永升開始了“買買買”的道路。
6月18日，永升以4.62億元人民幣收購青島雅園管理有限公司55%股權，收購完成後，青島雅園成為永升服務的非全資附屬公司。公告顯示，青島雅園的項目主要是位於上海、南京、蘇州、青島等一、二線城市的高端商辦項目。
8月14日，永升同樣以4.62億元與八個賣方簽訂收購協議，收購目標公司共55%股權，其中包括：
（1）瀋陽新地陽光百貨有限公司的11.5%股權
（2）新世界（青島）置地有限公司的4%股權
（3）青島陽光新地置業有限公司的10%股權
（4）陽光百貨股份有限公司的6%股權
（5）江西新地酒店有限公司的5%股權
（6）蘇州陽光新地置業有限公司的8.5%股權
（7）蘇州新住大酒店有限公司的5%股權
（8）蘇州新地陽光百貨有限公司的5%股權
值得注意的是，收購青島雅園時，永升生活服務與青島雅園的原有股東新地集團達成了長達四年的業績對賭協議：分別是2019年利潤6000萬元人民幣，對應PE14倍；2020年利潤7000萬元人民幣，對應12倍PE；2021年7300萬元人民幣；2022年7600萬元人民幣。
永升生活服務總裁周洪斌曾在接受媒體採訪時表示：“未來3-5年內，物業行業將進入到規模集中話的整合階段，沒有規模就沒有競爭力。”
規模固然重要，但這並非衡量物業公司的唯一指標。當前業內人士普遍認可的增值服務，將為物業公司的未來發展提供另一層想象空間。大肆擴張後，如果能在已收購的商辦物業中體現出增值服務的價值，“優等生”永升或許將更進一步。
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