從一定程度上來看，房貸利率決定著樓市的走向！
所有人房貸將“重新定價”！且房貸利率走低或將是大趨勢！這對於數千萬“有房貸”的中國家庭來說，無疑是一個重磅消息！疫情，美股暴跌都阻擋不了它的腳步！
01
今天起，所有人的房貸合同都要重新籤！
近日，對於“3月1日起，存量房貸定價基準轉換為貸款市場報價利率（LPR）”是否會繼續推進一事，央行有關負責人表示，經認真調研後決定不改變計劃，繼續推進。
雖然現在仍處在疫情期間，但是這一計劃並未擱置或者延期，說明其重要性已不言而喻。
未來所有房貸，都將以LPR利率作為參考基準，也就是說，和基準利率徹底拜拜。
過去我們買房，都是以政策利率作為基準，政策利率由國家確定，一般幾年才會調整一次。目前政策貸款基準利率是4.9%，從2015年至今一直沒有變化。
此前，買房人的貸款利率，是和這個基準利率掛鉤的，比如說拿到9折的，是在4.9%的基礎上折扣，而上浮也是在4.9%基礎上上浮。
相對於基準利率的“”穩，LPR的變動性更大一些，這一利率由多家商業銀行進行綜合報價，代表市場利率，每月20日由央行發佈，一直都在變化之中。
LPR利率分為1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要針對實體企業而言，後者主要面向房地產。
這個不難理解，因為買房貸款一般都是30年，顯然不適用一年期的LPR。
是不是所有人都需要切換LPR？
是的，必須。
對於最新一批按照LPR掛鉤籤合同的業主來說，不用籤更新的了，因為你們已經是最新的了。還有一種情況，貸款馬上就還清了，那也無所謂了。
LPR轉換，將從3月1日開始，預期8月底完成。屆時細則出臺之後，將由各大商業銀行辦理，可通過線下或線上辦理。
不過可能受疫情影響，具體銀行喊你去籤合同的時間會有所推遲，最晚應該不會晚於8月底。
02
LPR模式之下，你要還的貸款是多少？
從今天開始的購房者，房貸利率=最新5年期LPR利率+地方加點。
這其中，5年期LPR利率由央行每月20日發佈，每月調整一次，以最新的為準，而加點基數由地方確定。也就是說，各地根據央行規定，結合自己城市，制定自己的加點。
而2019年之前的存量房貸，從3月開始，都必須轉換為LPR模式，同時確定加點基數。
加點基數一旦確定，則在整個20年或30年的還款期內保持不變。
對於新購房者，加點由各地確定。
加點類似於過去20%、30%之類的上浮比例。當然，與上浮比例一樣，樓市調控階段不同，城市不同，加點基數截然不同，有城市首套房加點50個基點，有城市加點100個基點。
目前，南京常見房貸利率是：
新房首套房貸款利率是LPR+85個基點，二套房利率LPR+105個基點
按最新LPR4.75%計算：首套房利率5.6%，二套房利率5.8%
對於老購房者而言，由於這個加點允許為負值，所以調整後，起碼也會與你當初籤合同的時候利率保持基本不變。
加點數值為原合同利率與2019年12月5年期LPR（當月為4.8%）的差值，最短一年一調。
簡單而言，加點=目前實際房貸利率-4.80%。
這張對照表可以參考。
比如你是2017年買的房子，當時利率打9折，你的實際利率是4.9%的9折，也就是4.41%。
3月1日之後，銀行請你去重籤合同。你記住一點，重籤之後的第一年，你的貸款利率是不變的，仍然是4.41%。這次重籤合同的重點，是確定你的“加點”，這個“加點”確定之後，將維持到房貸結束。
之前享受9折房貸利率優惠的老購房者，所加基點=4.41%-4.80%=-0.39%，也就是說，“加點”是“-39個基點”。
再比如說，如果2018年合同房貸利率5.39%。換錨之後，加點基數=5.39%-4.8%=59個基點。
如果你的房貸利率是上浮20%的，所加基點=5.88%-4.80%=1.08%，也就是說，加點是“108個基點”。
換言之，哪怕是LPR切換後，依舊有人能享受9折優惠，但也有人是上浮20%的利率。換本身並不會加息或降息，看的是未來的趨勢。
同理，如果2021年5年期LPR利率降到4.7%，那麼當年的實際房貸利率可以調整為4.065%（4.7%-63.5個基點），在整個還款週期內都會受益於這一折扣。
03
那麼問題來了，選擇固定利率還是一年一變的利率？
選固定利率，還是一年一變？
央行提供了兩個選擇：一是選擇固定利率，在整未來20年或30年整個房貸週期，都會保持不變。如果2019年之前實際利率是5.39%，選擇固定利率，意味著未來20年都是5.39%。
二是一年一變的浮動利率。房貸利率每年均可調整一次，如果當年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。
因為只有一次籤合同的機會，決定你是固定利率還是浮動利率。比如說你之前買房貸款30年，已經還款5年，那麼剩下25年，你的貸款利率都將跟著你籤合同的時候選擇的掛鉤模式走。
我們建議你，選擇一年一變的浮動利率。尤其是之前在基準利率基礎上上浮很多的老購房者。
固定利率的優勢是，如果未來加息，自己的利率不會跟隨上漲。而浮動利率好處是，如果未來降息，那麼房貸利率可以一直調整。
注意，房貸利率一年可以調整一次，具體哪個月份調整，則視合同而定。
舉例而言，2021年5月進行調整，那麼2021年的房貸利率=2021年4月的最新5年期LPR利率+0.59%。
如果當時5年期LPR利率降低到4.6%，那麼2021年的房貸利率將會隨之下降到5.19%。
那麼，未來加息可能大還是降息可能大？
下圖是美元利率的長期走勢。利率的長期走勢，還是向下。
發達國家（歐洲日本韓國比較典型）又陷入人口通縮，為了應對通縮，只能不斷降息。
當全球主要貨幣都降息的時候，中國怎麼辦？只能被迫加入貨幣戰爭，也要降息。何況，中國也在老齡化、少子化。
目前，很多歐美國家已經進入負利率時代，我國的利率相比於幾年前已經大幅下行。
在中國，2010年前後的房貸基準利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持續走低可能是未來5到10年的大勢所趨。
這種背景下，固定利率顯然與時代趨勢背離。
房貸利率，是升是降？ 至少在2020年，房貸利率將會保持不變。
當然，也不排除，在一定時期內針對樓市的“定向加息”，前面說了嘛，1年期主要針對企業，5年期針對樓市。但從長期來看，預計還是有下行空間的。
所以，現在開始每個月的20號，都可以關注下央行公佈的5年期LPR，這和我們的房貸息息相關！
04
注意！只適用於商貸，不適用於公積金貸款！
眾所周知，公積金貸款屬於政策貸款，利率遠遠低於商業貸款。從2015年開始，商業貸款利率從4.9%攀升到6%左右，而公積金貸款利率一直維持在3.5%。
此次LPR新政不涉及公積金貸款部分，所以即便去銀行調整調整貸款，純公積金貸款/組合貸公積金部分是不需要變的。大家放心。
大家也不要被30年貸款週期嚇壞。
比如你是30年期房貸，其實真正的壓力只有10年。第二個10年，你就會感覺輕鬆很多。到了第三個10年，房貸就變成了一個笑話——或許就是你吃一頓飯的錢。
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