夜落日后的浮华

2019年12月发布的房贷利率机制重新调整，按照通知，今年3月1日-8月31日这段时间内，所有人可以重新选择房贷利率标准，“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一，每个人都有重选机会，但也只有一次机会。

1，固定利率，即原合同规定利率，无论是之前利率9折的4.41％、基准的4.9％、还是利率上浮25%之后的6.125%等，原来怎么定保持不变，那么你的月供也不变；

2，LPR+基点，LPR是按照报价有浮动的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按这个方式算，只要LPR在变动，那么你的月供就会随着变动，不固定；

从金融角度长期来看，房贷利率下调这是国内大趋势，欧美国家利率已经进入负利率时代。

在看国内房贷利率情况，2019年8-10月为4.85%，2019年11-2020年1月为4.80%，７个月，房贷利率从4.85%降到4.75％，下调了10个基点。

中国人民银行公布了2月份最新LPR（贷款市场报价利率），已经出现了下调：

1年期由4.15%，降为4.05%，下调10个基点；

5年期由4.8%，降为4.75%，下调5个基点；

这是房贷利率机制改革以来，与房贷利率直接相关的5年期LPR，第２次下调了。

因此长期来看，LPR继续下调的趋势依然会保持，如果你选择了“LPR+基点”的利率机制，那么你未来的房贷利率、月供大概率是要逐渐减少的。

但LPR一直降这种协议是不会存在的，只能从大的经济、金融、利率维度来做分析和预测，降利率是一个大趋势，选择LPR意味着更合算。

海魏欧

10年以内能还清房贷的，本质上区别不大，如果房贷要还10到30年，建议选择1年一变！

我尽量说得简单一点，如果选择参考LPR值，其未来5年内房贷利率在5.2到5.8%左右的区间波动的可能性更大，这是一个大致的参考值，如果你以前的优惠的利率，低于这个区间，且5年内有把握能还完，肯定不用转变；如果是优惠利率，10年之内能还清房贷的，不用换。

所以要讨论这个问题，一定要清楚的知道自己签约的房贷利率处于一个什么样范围？是未来10年之内可以确保相对的低，还是目前偏高想未来换点低利率的。这都有助于你选择最适合你自己的决定。

可以给如下思路：

如果签约利率在5.7%以上的，建议换一年一变，未来有降低的趋势！

如果签约利率在5.3%以下的，可以不换。

如果签约利率在这之间的，好好挣钱，争取早日还完贷款才是王道，可转可不转自己决定，本质上和那个"朝三暮四"的猴子故事是类似的！在这里祝还贷之人早日还完房贷无债一身轻！

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阳光侃房

先说我的观点：只要没有特殊理由，房贷利率最好选择跟随lpr每年调整。

对于非金融专业的人员来说，这次的存量利率调整看起来有点麻烦，主要是对以前商业住房贷款的人影响比较大，因此大家有点纠结。

其实，如果你仔细看一下央行的公告，事情好像也没有那么复杂，下面我简单给大家梳理一下。

一、调整的主要内容

人民银行这次对存量贷款利率形成机制进行调整，主要内容有以下几点：

1、以前的贷款利率需要变更成lpr加点的方式。

2、变成lpr加点方式之后，你可以选择利率固定不变，也可以选择跟随lpr变化。

3、对房贷利率来说，如果选择利率固定不变，就是维持现在的利率水平，不能和银行重新协商。

4、选择跟随lpr变化，调整周期最短为一年。

5、利率调整后，加点数值保持固定，加点数值等于:现有利率-当期lpr

明白了这几点之后，你就会发现首期转换你的房贷利率是不会变化的，比如你原来的贷款利率是5.88%，转换后的第1年，你的房贷利率仍然是5.88%，只有到下一个年度的重定价周期开始，才会跟随当期的lpr变化。

二、怎样选择对自己有利？

选择固定利率还是随市场变化，主要就是基于未来利率变化是否对自己有利，为此你需要进行一些基本的判断。

你需要知道，现在的利率是呈下降趋势的，Lpr实行5个月了，利率由原来的4.9%下降到现在的4.8%，短期内仍有可能继续下降。

长期来看利率会怎么走？这一点很难把握，但是目前，一些发达国家都已经接近零利率的水平，将来我国会不会这样很难说，这种状况能持续多久也不确定，10年之后的利率也有可能会再次上升。

基于上面的趋势分析，对于剩余贷款时间不长的人来说，选择跟随lpr变化是比较有利的，因为短期内lpr是下降的，你的实际利率也会跟着降低。

对于剩余贷款时间还有10年以上的人来说，由于利率趋势不好把握，选择跟随lpr变化，更接近市场的实际情况，长远看这样也不算吃亏。

最后需要说明一点：因为利率转换时，首期利率保持不变，也就是说Lpr下降越多，加点数值就越大，如果利率下行，合同变更越早，对借款人越有利。

比如你的房贷利率为5.88%，现在的lpr是4.8%，你的加点就是108点，如果lpr降为4.7%，你的加点就是118点，而这个加点数在整个贷款期间是不会变化的，所以利率下行的情况下，早一点变更会更好一些。

互金直通车

LPR改革对市场的利率影响是深远的，楼主的问题大概率是针对按揭贷款而言，按揭贷款期限很长，最长长达30年，如何选择LPR加点方式，才有利于购房者，才可以少还一点贷款，这需要购房者分析未来LPR走势，如果LPR利率下行，那么就选择一年一变，如果判断LPR利率上行，那么就选择固定利率。

央行按揭贷款LPR改革方案

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

这里有三个意思，一个是目前的基准利率上浮要改革为LPR加点方式，另一个是有两种LPR加点方式，A是固定利率，也就是未来不管市场基准利率还是LPR利率变动，购房者按揭贷款利率雷打不动，B是跟随LPR利率变动而变动，LPR利率下跌，第二个合同期限跟着下跌，LPR上涨，第二个合同期限按揭贷款跟着上涨。三是确定了加点方式以后，未来加点的数值是不变动的，也就是说是固定的，如同目前的基准利率上浮，浮动的幅度是不会跟着降息加息而变动的。

这就需要购房者对未来LPR利率走势做出判断，如果判断未来LPR下跌，就采用B方案，如果判断未来LPR利率上涨，就采用固定利率方式。

未来LPR大概率继续下跌

面对经济下行压力，目前全世界央行货币宽松已经成瘾，欧洲央行在负利率基础上继续降息10个基点，同时维持每个月200亿欧元购债不变，美联储年内三次降息25个基点共计75个基点，虽然暂时停止降息，但特朗普气势汹汹，不断炮轰美联储的货币政策，认为美联储是美国经济最大麻烦，美国应该降息到负利率，减少国债利息支出。

我们央行虽然没有降息，但年内也是连续降准，缘何没有降息，一个是CPI高企，最近一期CPI达到4%，1.5%的基准利率已经是实质上的负利率，其次是地产泡沫太大，地产对货币政策非常敏感，贸然降息，可能会进一步推升地产泡沫，反而不利于经济转型，不利于科技创新。

但是面对国内外复杂的经济和金融环境，经济下行压力依然比较大，解决中小企业融资难融资贵问题被提高到一个新高度，降低整个市场资金利率的决心没有改变，LPR利率已经数次下调5个基点，就是5年期以上的LPR最近也下调了5个基点。市场资金利率三连跌，引导市场资金利率下行，一个是MLF资金利率下调5个基点，7天期逆回购资金利率下调5个基点，国库定存资金利率下调5个基点。

国家将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施，降低实际利率和综合融资成本，推动小微企业融资难融资贵问题明显缓解。降准就是降低银行负债端成本，缘何需要降低银行负债端成本，在于LPR改革下，银行的贷款端利率已经下行，银行净息差收窄，银行利润被蚕食，需要向银行输送低成本长线资金，银行才可能会心甘情愿的降低贷款利率，否则，银行会采用不同的方式转嫁成本，贷款利率明降暗升。

为了降低银行负债端成本，最近有一个消息令笔者关注，多省市的银行机构接到监管部门通知，要求立即暂停新增定期存款提前支取靠档计息的产品余额和新增客户。这个要求实际上就是定期存款未到期取现，只能按照活期利率计算，而不能按照靠档计息，对储户而言，会形成较大的利息损失，

之所以要这样做，在于LPR报价体系中，资金成本占据比重很高，为了推动LPR下行，必须彻底把银行负债端成本降下来，也就是有效的控制银行负债成本，才能推动LPR下行，如果银行负债端成本在资金揽存压力下，不能出现下降，反而是上涨的，LPR利率是难以下行的，即使强势推动利率下行，银行也不会给低利率贷款，解决中小企业融资难融资贵就成为泡影。

因此从各种迹象看，LPR率未来还是处于下行通道之中，既然LPR是下行的，那么，我个人认为，按揭贷款也就不适合采用固定利率方式，而是采用随行就市的LPR加点方式更为恰当，毕竟LPR下行5个基点，就能带来月供的减少，就能少还贷款。

以100万元贷款20年计算，贷款利率6.5%，

贷款总额1000000.00 元

还款月数240 月

每月还款7455.73 元

总支付利息789375.53 元

本息合计1789375.53 元

杜坤维

这是年末央行放出来的重磅大事。大家要重新认识LPR，它将与我们的未来生活息息相关了，因为存量房贷利率要在2020年转换完毕，未来使用“LPR+基点”模式。

德先生用通俗易懂的解释告诉大家，如何选择房贷利率切换，以及可能对我们造成的影响？

1.固定利率和“LPR+基点”模式的不同。

固定利率理解非常简单，就是从现在一直到借款期限满利率不做调整，现在约定好一个利率一直执行下去。购房者和银行愿赌服输，未来利率市场上扬，购房者多省了钱，利率市场价格下跌，银行多赚了钱。

“LPR+基点”模式听上去复杂，但其实也挺简单。其实就是目前做转换时，计算好加或者减的基点，未来固定不变。每年按照前一个月LPR计算下一年的房贷利率。也就是说每年都进行随行就市一次。双方进行市场互动。至于沾光和或者吃亏，也仅仅在一年内有效。第2年就又调整回来了。

小结：固定利率的选择变成了购房者同银行之间的博弈，而共同选择“LPR+基点”模式，则是随着利率市场随波逐流，双方一起同市场博弈。

2.存量购房借款人有选择固定利率的权利吗？

其实在过去和现在申请房贷时，也都有可以申请固定利率或者幅度利率，这个选择一直都有。但是银行给过这个选择吗？没有，从来也没有过。这只是存在文件中的选择。

因为选择固定利率，其实对银行和购房人的风险都很大。上面讲了，其实形成了一种对赌关系。银行要做好自己的盈利管理，否则市场利率一直上扬，银行说不定要亏损。购房者如果利率下跌过深的话也会非常不满意，会提出调整要求。

在过去的房贷历史上，银行一直不主张给予购房者固定利率，也很少会同意购房者提出的固定利率借款要求。所以虽然此次文件中提出了可以固定利率商议，但是我们根据历史经验，银行基本上会100%拒绝购房人的想法。

小结：长期房贷利率采用固定利率的想法只是一个理论事宜，实践中谁成功了？

3.假如万一银行同意了呢，我们该做如何选择？

如果在此次利率转换时，银行同意做固定利率和“LPR+基点”模式两种选择，那么我们肯定选择后一种，也就是“LPR+基点”模式。

现在LPR在短期和中期趋势上肯定是在下行通道上。最主要的原因就是

A.国家调控希望将资金扶持于实体经济，要大力降低企业负债成本。LPR如果持续维持高位，那么如何让实体经济得到更便宜的借款呢？

B.目前国家在降息、降准，走的是货币宽松化的货币政策道路。市场资金供应充沛，那资金价格而且也不可能向上浮动。

C.实际操作中，央行也是通过降低MLF操作利率的方式，引导LPR利率下调。11月5日，央行开展4000亿元1年期MLF操作，中标利率为3.25%，较上次下行了5BP。

小结：房贷期限动辄20年、30年，谁也无法保证LPR利率一定上涨、亦或者下跌。但是中期之内是下跌的趋势，已经毋庸置疑了。

4.存量购房人如何进行“LPR+基点”模式的转换？

在2020年3月开始，9月前结束，就可以进行实务操作转换了。采用的参考利率是2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加或者减基点数值。

商业性个人住房贷款，在转换期间加点数值是被锁定的，不会发生是否3月还是6月转换，产生利率不一致的情况。

举个例子，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为10年，原合同签订利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果购房人和银行约定重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么计算出来的转换基点为59个基点，也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。

在此后的第一个重定价日，也就是2021年1月1日起，盯住前一个月公布的LPR价格计算，如果2019年12月LPR下降为4.7%，

此后每年以此类推，进行逐年调整，一直到10年后期满。

小结：房贷利率转换过程还是比较简单，在未来2020年不受转换影响的，真正开始同贷款市场利率接轨是从2021年开始的。

总结一下:银行为了自己的贷款资金的风险管理可控，过去现在和未来都不太会同意以固定利率来锁定房贷借款成本。而且从LPR中期走势看，肯定“LPR+基点”模式在中期之内选择是划算的。

匀枫财技大兜底

第一、什么是LPR+加点利率呢？

假设LPR是4.8%，比基准利率4.9%低了10个基点。如果购房合同利率是基准利率下浮20%，那你的执行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92%，每年的利率比今天的LPR低了0.88%，那么你的固定加点值，就是负88个基点。如果购房合同利率是基准利率上浮20%，那你的执行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88%，每年的利率比LPR高了1.08%。那么你的固定加点值，就是正108个基点。这个加点值，是永久固定的。

如果将来某一天，LPR下跌到了3%，那么在房价低谷购入，执行负88基点的那位幸运儿，实际执行利率仅为2.12%。而同一天，在楼市火热时买入，执行正108基点加成的那位，实际执行利率是4.08%。

第二、选择LPR+加点模式还是选择固定利率？

当然，如果LPR从4.8%涨到了8%，那执行固定利率的那位就赚了，因为少涨了点利率。因此，如何选择，关键的是对LPR未来走势的判断。如果LPR会升高，那么选择固定利率一定是赚钱的，因为实际利率更低；反之，如果LPR会走低，那么选择固定利率就会吃亏，等于多交利息。

现在世界和中国的利率水平是一个什么状况。在全球各大主要经济体国家，利率都在飞速下降，降到了接近零，甚至负利率的也比比皆是。仅以房贷利率而言，目前日本是1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、意大利2.03%。而中国的平均房贷利率，是5.53%，远超世界平均值。因此，我认为在可以预见的未来，LPR利率走低将是一个大趋势，前央行行长周小川的公开表态是：中国可以尽量避免快速地进入负利率时代。

结合LPR走低的趋势，我建议你选在LPR+加点的模式。

查理撩财经

LPR最近又出新规则，大意是在今年10月8日以前，已经在银行办理过房贷的人，可能要与银行重新签订贷款合同。贷款合同就房贷利率的基础利率进行更改，由原来的基准利率变为LPR利率。同时也可以选择是固定利率还是浮动利率。人民银行提到，如果是浮动利率的话，最快是一年一变。

如果你嫌这种变动不方便，经常会忽略还款金额，那就考虑固定利率，这辈子不变。

银行研究僧

LPR也就是贷款基础利率，是有由中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行、中信银行、兴业银行以及城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行报价形成。

对于选择LPR固定利率好还是浮动利率好，这就有两种影响。现在LPR利率固定期还是浮动，主要是房贷，如果题主认为未来LPR有上浮，那么就选择固定5.88%的利率，如果认为未来利率有着一定的下降空间，那么就选择浮动利率的方式为好。

经过LPR的实行，房贷利率的计算方式也就发生了很大改变。原来在未将房贷利率执行为LPR之前，房贷利率的计算方式为：五年期以上银行基准贷款利率×（1+上下浮比例），比如现在五年期基准利率为4.9%，上浮比例为20%，计算方式就是：4.9%×（1+20%）=5.88%。

而将房贷利率执行为LPR作为基准利率之后呢？现在面对的就是两种方式：1、固定为5.88%的房贷利率；2、计算方式为LPR贷款基础利率＋上下浮利率，现在计算得出的利率为5.88%，一经签订贷款合同，未来上下浮利率不再改变，比如现在五年期以上LPR贷款利率为4.8%，那么执行利率则为4.8%+1.08%=5.88%，未来LPR利率的改变随行就市，而上浮的1.08%在贷款期内不得改变，如果LPR上升至6%或者下降至3%，相加1.08%都不会发生改变。

具体的选择权在贷款者手里，如果选择固定利率的贷款，在贷款期间的房贷利率就会一直保持5.88%的还贷利率。而浮动则有可能高也有可能低，就要看LPR随行就市的情况了。

从现在利率的角度分析，未来有可能贷款利率会升高，也有可能贷款利率会降低，都有可能。两种方式的选择也说不上哪种合适哪种不合适。如果题主为工作族，日常的资金来源变动性不大，可以选择固定利率5.88%，这样也就锁定了不会变化的利率，就算未来浮动利率再如何变化上升也好、下降也好，自己承担5.88%的贷款利率反正都是能承受的。而浮动利率就可能超出自己的承受范围。

如果为创业者，可以选择浮动利率的方式。从利率的角度分析，国际上不管是欧洲还是日本都在执行负利率，所以未来从趋势上讲有着一定的利率下放的可能。虽然浮动利率有着一定未来升高的风险，但也存在降低的可能。

厚金说

2019年12月28日，央行发布利率房贷利率新政，之前按照基准利率上浮的房贷利率需要转换为固定利率或者LPR利率，LPR利率一年调整一次，固定利率合同期限内利率固定。本次调整开始时间从2020年3月1日开始，2020年8月31日结束。借款人只能从固定利率和LPR利率中选择一个，而且一旦选择不可更改，选择哪一种更好？

固定利率好，还是一年一变好？

• 固定利率

从基于基准利率的浮动利率变为固定利率，固定利率怎么确实？固定利率=现有的房贷房贷利率合同对应的利率。某借款人剩余房贷期限为20年，未转换前的房贷利率为基准利率上浮20%，即房贷利率为5.39%，2019年5年期的LPR利率为5.88%，则转化为的房贷固定利率为5.88%，并且剩余的20年合同内保持不变。

• 基于LPR的房贷利率

基于LPR的房贷利率，是和市场报价利率（LPR）挂钩，央行每个月20号会公布LPR利率，简单说合同签署的是LPR利率+加点组成，最重要的是加点一点确定，整个合同期限不变，LPR利率每年调整一次，调整的利率是参考上1年LPR利率。

举例，房贷利率为LPR+60点组成，2020年一年的房贷利率等于2019年12月LPR利率+60，2019年12月5年期的LPR利率等于4.8%，则2020年按照利率4.8%+0.6%=5.4%，支付房贷利息，2021年的房贷利率基于2020年12月份的LPR利率+0.6%确定。

本次基于基准利率的老合同转换为LPR利率的加点值=现在房贷利率-2019年12月LPR，保证转换前后借款人的房贷利率保持不变，例如，某借款人剩余房贷期限为20年，未转换前的房贷利率为基准利率上浮20%，即商业房贷利率为5.88%，2019年12月5年期的LPR利率为4.8%，则LPR的加点值=5.88%-4.8%=1.08%。1.08%的加点值在剩余的20年房贷期限内不能改变。

通过以下固定利率和基于LPR利率对比，2020年两种选择的利率完成相同，2021年及之后，利率是否相同，取决于之后每年12月份的LPR利率情况，我建议选择转换为LPR利率，因为我国经济的下行压力大，宽松的利率环境很有必要，另外参考国际上其他国家从高速增长切换到常态增速，一直处于宽松的利率环境；再者，我国的中小企业，融资贵问题一直没有得到解决，央行一直在降息，给中小企业减负，基于上面三个原因，未来LPR利率还有可能继续下降，2019年11月份，5年期和1年期的LPR利率已经下调0.05%。所以选择从基准利率转化为LPR利率，支付的利息可能比固定利率低。

互金圈

我认为重定价周期还是一年一变为好，刚好央行要求的重定价周期最短就是一年。除非你之前的利率是基准利率打折的，比如说在基准利率4.9%基础上打7折的，那还是挺划算的固定利率。因为为了稳房价的需要，按照目前国内的LPR利率水平来看，是不太可能像之前的折扣优惠的。

央行利率市场化改革一变再变，之前说自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

当时并没有对存量浮动利率贷款进行要求，但突然间又要将全部房贷利率进行市场化改革完善。

12月28日发布的新规，要求自2020年3月1日起，将原合同约定的利率定价基准转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同期限内固定不变，也可转换为固定利率。而且定价基准转换只能一次，一旦转换后就不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月1日前完成。

如果是存量浮动利率贷款利率转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款利率转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。比如说，之前你的房贷利率上浮10%，也就是在基准利率4.9%的基础上上浮10%为5.39%，那么转换后的利率就是在4.80%的基础上加59个基点形成，保持利率水平持平。

总之，要不要选择固定利率，我认为一定要看两个方面:一是你目前剩下的贷款期限，如果贷款期限过大半以上，且较之12月20日发布的LPR低那就固定利率；二要看你的房贷利率水平，有没有相应的折扣，如果折扣很大那就不要搞一年一变。

關鍵字: 房产 房贷利率 利率