天天小天天
從明天開始，一個關係每位購房者的大事就要開始執行了！那就是存量房貸利率是怎麼回事，以及對廣大購房者有什麼好處
2019年12月28日，中國人民銀行發出公告稱：從2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。
簡單來說就是，大家在還房貸的時候有兩種選擇：
一種是按照之前簽訂的合同執行：基準利率+上浮（或下浮）的點數
另一種就是跟隨央行每月更新的LPR+加點數值執行浮動利率。但是轉換成浮動利率後，第一年的貸款利率還是不變的從第二年開始，房貸利率就開始變化了，房貸利率變成了LPR+加點數值，但是1年後的房貸利率是多少我們仍未可知，但是從最近幾個月公佈的利率來看，LPR總體呈下降趨勢，例如：2019年12月5年期LPR利率為4.8%，對比在使用LPR定價之前的基準利率4.9%，下降了0.1個百分點，未來還有下降的趨勢。
一致果
根據中國人民銀行公告，從今天（2020年3月1日）開始至8月31日，將對存量貸款（2019年10月8日以前發放的個人貸款進行利率轉換。這是中國利率市場化的大事。
兩種轉換方式：一是以LPR為定價基準加點，加點的數值在合同剩餘期限內固定，在重新定價日，按照最新的LPR加點重新計算；二是轉換為固定利率，在合同剩餘期限內利率值固定。
一次機會：選擇轉換為LPR加點，還是選擇固定利率，只有一次選擇的機會。
怎麼選擇：個人覺得應該根據個人的實際情況，主流還是應選擇第一種方式，轉換為LPR加點。原因如下：
第一，近年來，中國的貸款基準利率進入下行通道。五年期以上的貸款從2011年的7.05%降到了目前的4.9%（2015年10月24日執行），其間經歷了8次調整，都是調降。2019年10月將貸款的利率調整為LPR後，LPR也是一路下降。我國5年以上貸款基準利率變化如下（數據來源於中國人民銀行官網）：
調整時間 五年以上貸款基準利率
1991.04.21 9.72
1993.05.1512.24
1993.07.11 14.04
1995.01.01 14.76
1995.07.01 15.30
1996.05.01 15.12
1996.08.23 12.42
1997.10.23 10.53
1998.03.25 10.35
1998.07.01 8.01
1998.12.07 7.56
1999.06.10 6.21
2002.02.21 5.76
2004.10.29 6.12
2006.04.28 6.39
2006.08.19 6.84
2007.03.18 7.11
2007.05.19 7.20
2007.07.21 7.38
2007.08.22 7.56
2007.09.15 7.83
2008.09.16 7.74
2008.10.09 7.47
2008.10.30 7.20
2008.11.27 6.12
2008.12.23 5.94
2010.10.20 6.14
2010.12.26 6.40
2011.02.09 6.60
2011.04.06 6.80
2011.07.07 7.05
2012.06.08 6.80
2012.07.06 6.55
2014.11.22 6.15
2015.03.01 5.90
2015.05.11 5.65
2015.06.28 5.40
2015.08.26 5.15
2015.10.24 4.90
第二，歐盟的德國、英國、法國以及美國、日本等主要經濟體貸款利率長期保持在低水平，與它們相比，我國的貸款利率偏高，這也是我國應對經濟發展壓力底氣十足的原因，貨幣政策工具空間還比較大。
第三，中國經濟長期向好的基本面沒有改變，但也需要充足的貨幣政策支持，降低企業融資成本是最直接的貨幣政策手段，而降低融資成本最主要的就是降低貸款利率，也就是引導LPR下降。如果在下一個定價週期，LPR繼續下降（大趨勢），假如為4.7%，那你的貸款執行利率為4.7%+15個點，也就是4,85%，貸款利率下降了0.05%。
老夏的事
近日，對於“3月1日起，存量房貸定價基準轉換為貸款市場報價利率（LPR）”是否會繼續推進一事，央行有關負責人表示，經認真調研後決定不改變計劃，繼續推進。
這意味著，去年年底確定的“房貸換錨”將會如常推進，3月起正式落地，2020年最大的樓市變局終於來了。
那麼，房貸利率換錨，究竟意味著什麼？將會帶來多大影響？
01
房貸換錨，是什麼？
房貸換錨，毫無疑問是2020年樓市的最大變局之一。
所謂房貸換錨，指的是將既有房貸全部轉換為“LPR模式”。
未來所有房貸，都將以LPR利率作為參考基準。房貸是漲是跌、是增是減，都要視LPR利率而定。
解釋下，過去我們買房，都是以政策利率作為基準，政策利率由國家確定，一般幾年才會調整一次。目前政策貸款基準利率是4.9%，從2015年至今一直沒有變化。
然而，這幾年，不僅國內國際經濟風雲變幻，就連樓市也早已非當初可比，5年不變的政策基準利率，明顯不能適應形勢發展。
於是，LPR利率橫空出世。
這一利率由多家商業銀行進行綜合報價，代表市場利率，每月20日由央行發佈，一直都在變化之中。
LPR利率分為1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要針對實體企業而言，後者主要面向房地產。
這樣做，不僅讓利率更接近真實市場，而且也為實體和樓市定向調控提供可能。
02
所有人都必須轉換？
是不是所有人都必須進行LPR轉換？
沒錯，無論新舊，哪怕是10年前簽訂的房貸，都要進行LPR轉換。
這一政策是強制性的，沒有選擇空間。唯一的例外是，除非房貸一年內即將到期，換不換已經無所謂。
LPR轉換，將從3月1日開始，預期8月底完成。屆時細則出臺之後，將由各大商業銀行辦理，可通過線下或線上辦理。
03如何轉換？
對於新購房者和原來的購房者，LPR模式有什麼區別？
對於2020年3月之後的購房者來說，房貸利率=最新5年期LPR利率+地方加點。
這其中，5年期LPR利率由央行每月20日發佈，每月調整一次，以最新的為準，而加點基數由地方確定。
舉例來說，2020年2月最新一期5年期LPR利率為4.75%，蘇州首套房貸加點123個基點（一個基點等於0.01%），現階段房貸利率就等於5.98%（4.75%+1.23%）。
同理，北京首套房貸僅僅加點50個基點，那麼北京首套房貸利率就等於5.25%（4.75%+0.5%）。
對於老購房者，2019年之前的存量房貸，從3月開始，都必須轉換為LPR模式，同時確定加點基數。
加點基數一旦確定，則在整個20年或30年的還款期內保持不變。
04
加點，如何確定？
可見，加點是關鍵中的關鍵。
我們已經瞭解到，對於新購房者，加點由各地確定。 加點類似於過去20%、30%之類的上浮比例。當然，與上浮比例一樣，樓市調控階段不同，城市不同，加點基數截然不同，有城市首套房加點50個基點，有城市加點100個基點。
對於老購房者，加點基數，則採用“倒推法”確定，加點數值為原合同利率與2019年12月5年期LPR（當月為4.8%）的差值，最短一年一調。
簡單而言，加點=目前實際房貸利率-4.8%。
舉個簡單例子，如果2018年合同房貸利率5.39%。換錨之後，加點基數=5.39%-4.8%=59個基點。
需要注意的是，加點一旦確定，將會伴隨整個還款週期。
05
房貸折扣，還有嗎？
折扣依舊存在，因為加點可以為負值。
眾所周知，在2017年之前，尤其在2014年和2015年，很多城市商業貸款利率都是8折起步，當時的房貸利率遠遠低於4.9%的基準利率。
同樣舉個簡單例子，如果2015年買房獲得8.5折的房貸，實際利率是4.165%。
那麼，房貸利率轉換之後，新的房貸到底是怎樣的？ 加點=實際房貸（4.165%）-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）=-0.635%（-63.5個基點）。
對，你沒看錯，房貸換錨之後，新的房貸利率=最新5年期LPR利率-63.5個基點，折扣依舊存在。
同理，如果2021年5年期LPR利率降到4.7%，那麼當年的實際房貸利率可以調整為4.065%（4.7%-63.5個基點），在整個還款週期內都會受益於這一折扣。
06
選固定利率，還是一年一變？
這次房貸利率換錨，央行給了所有人一次改變房貸的機會。
央行提供了兩個選擇：一是選擇固定利率，在整未來20年或30年整個房貸週期，都會保持不變。如果2019年之前實際利率是5.39%，選擇固定利率，意味著未來20年都是5.39%。
二是一年一變的浮動利率。房貸利率每年均可調整一次，如果當年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。
機會只有一次。那麼，該選擇固定利率還是一年一變的浮動利率？
答案很明顯，選擇一年一變的浮動利率。
固定利率的好處是，如果未來加息，自己的利率不會跟隨上漲。而浮動利率好處是，如果未來降息，那麼房貸利率可以一直調整。
不難看出，問題的關鍵在於，未來究竟是大加息週期還是大降息週期？
要知道，利率下降是大勢所趨。目前全球經濟已經進入大寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，我國的利率相比於幾年前已經大幅下行。
在中國，2010年前後的房貸基準利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持續走低可能是未來5到10年的大勢所趨。
07
房貸利率，是升是降？
至少在2020年，房貸利率將會保持不變。
也就是說，在2019年你的實際房貸利率是多少，換錨之後仍舊保持多少，這正是央行反覆強調房貸不會變化的原因所在。
舉例來說，如果2019年實際房貸利率是5.39%，那麼2020年的實際房貸利率仍舊是5.39%。 區別在於，2019年的5.39%是由政策利率上浮10%所致（4.9%*1.1），如今的5.39%則是由5年期LPR加點所致（4.8%+59個基點）。
2021年，情況又會如何？
注意，房貸利率一年可以調整一次，具體哪個月份調整，則視合同而定。
舉例而言，2021年5月進行調整，那麼2021年的房貸利率=2021年4月的最新5年期LPR利率+0.59%。 如果當時5年期LPR利率降低到4.6%，那麼2021年的房貸利率將會隨之下降到5.29%。 08對公積金貸款有何影響？這次房貸利率換錨，主要是就商業貸款而言，暫時不影響公積金貸款。眾所周知，公積金貸款屬於政策貸款，利率遠遠低於商業貸款。從2015年開始，商業貸款利率從4.9%攀升到6%左右，而公積金貸款利率一直維持在3.5%。
所以，正是因為公積金存在政策福利，加上合理避稅、影響實際收入等因素，前些天黃奇帆關於“取消住房公積金”的建議，才會一石激起千層浪，引發爭議。
09
房貸換錨，有何威力？
央行為什麼要進行LPR模式改革？
兩個原因：一是進行利率市場化改革，每月更新一次的LPR利率，顯然更能適應瞬息萬變的市場變化。
二是將樓市利率與實體利率分離，為樓市定向調控提供可能。
這一次，央行創設了“1年期LPR利率”和“5年期LPR利率”，前者針對實體經濟，後者針對房地產，這兩個利率並不會同步變動。
要知道，就在最新一期利率中，1年期LPR降低了10個基點，而5年期LPR僅僅降低了5個基點。
在過去一年，1年期LPR累計調整了4次，累計下調26個基點，而5年期LPR僅調整了2次，累計下調10個基點。
這就是定向調控和非對稱降息的威力所在。
為應對疫情衝擊，實體經濟可以大幅降息，而為了防止大水漫灌到樓市，房地產只能小規模降息或不降息。
未來，很可能出現這樣一種場景：實體利率持續下行，而樓市利率非但不跟隨下降，反而保持不變，甚至不斷上浮。
實體定向降息+樓市“定向加息”，並非沒有可能。
這就是2020年我們必須重新面對的調控格局。
未來中國樓市調控的工具只多不少，對樓市的限制只增不降，政策裸奔的時代早已一去不復返了。
laomei01
個人認為有必要，我目前從事銀行信貸工作，就目前經濟形勢來看，未來LPR利率還會下調，可能幅度不會大，但是隻要下調，你的房貸利息就會減少，這個回答希望可以幫到你。
老姚愛說道
我個人感覺沒必要，我只是千千萬萬貸款者中的一員！這些金融政策是國家調控的結果，和我們小百姓關係不大！改來改去也就三瓜兩棗的事！有那功夫不如多幹點實事了。
hengse
疫情來了，對很多企業特別是中小企業來說，無疑是雪上加霜。減輕企業負擔是個重要的事情，免徵三險、降增值稅率的政策都已出臺，貸款利率也應該降下來，長遠看，這對國家、企業、銀行都是有意的事情。對個人來說，亦是如此。
鴻說經濟
建議您進行更改，現各大銀行手機app基本上都可以線上辦理，從長期利率走勢來看，變更比不變對您更有利。
秦春輝律師
根據個人情況來看吧，如果還有一兩年就還完了，就沒必要了。其他情況個人建議還是可以改的。
低調的淘淘爸
肯定應該改啊！誰還受得住！？
牡丹之鄉拓州科技
覺得沒必要
