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今起“老貸款”將重籤房貸合同,究竟怎麼籤更划算?
為深化利率市場化改革,進一步推動貸款市場報價利率( LPR )運用,2019年12月28日,央行宣佈存量浮動利率貸款的定價基準可轉換為按照 LPR +基點或固定利率。2020年3月1日起辦理,原則上在8月31日前完成。
哪種情況需要重新簽訂合同？
根據轉換政策,本次需重新簽訂合同的“老貸款”指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款,及 LPR 新政後簽訂的少量按照老利率的合同。
轉換後的房貸利息如何計算？
方式1:轉換為固定利率
轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平,且剩餘年限的房貸利率維持當前利率水平不變。
方式2:“ LPR +基點”利率
加點數值=原合同最近的執行利率-4.8%(2019年12月5年期以上 LPR 為4.8%),基點可為負值,且在合同剩餘期限內固定不變。
舉個例子
若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限8年,原合同約定利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%(即5.39%)。3月30日,分別轉換為“固定利率”和“ LPR +基點”利率(重定價週期為1年,重定價日為每年1月1日)時,基點為5.39%-4.8%=0.59%。
差異如下:
選固定利率,則剩餘年限的房貸利率均是5.39%。
若選“ LPR +加點”利率,2020年執行的利率水平仍是5.39%,影響從2021年開始。在此後的第一個重定價日2021年1月1日(多數存量商貸重定價日為每年1月1日),執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。
兩種轉換方式選哪種更划算？
通過以上分析可知,選固定利率在貸款期限內利率不變,選擇 LPR +基點利率,基點不變,房貸利率由 LPR 報價決定。
選固定利率,房貸利率不受 LPR 報價影響;選“ LPR +基點”利率,風險和機遇同時存在。央行在2月20日將 LPR 降為4.75%,已有進入下調通道的趨勢,但房貸是動輒二三十年的長期貸款,利率也是一年一調,長遠走向仍然未知。
最後給出3點建議,借款人可謹慎參考:
1.沒有上浮和享受折扣的貸款,建議選擇轉換為固定利率;
2.看好 LPR 會持續下調,建議選 LPR +基點利率;
3.如果不看好 LPR 走勢,覺得基礎線要比4.80%要高,建議選擇轉換為固定利率,躲避風險
溫馨提示:
1.本次轉換不包括公積金。
2.借款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。
3.還款時間僅剩不到一年的存量浮動利率貸款可不轉換。
看長看遠
個人認為轉換為LPR 浮動利率較好，你貸款金額20萬並不是很高，近幾年有可能會提前結清。短期來看，貸款利率應該會呈下降趨勢以刺激經濟發展，因此預期近幾年LPR 利率應該會下降或者不變，希望對您有幫助。
未名湖畔的皮皮魯
如果按照現在來說改會比較划算，現在lpr4.75，加上上浮基點大概在5.0左右，這個看各地具體情況。可以詳細研究一下你現在的貸款金額以及利息進行對比，得出最划算的方案。
