上週大事頻發，把南京的稿子一拖再拖，今天終於完成任務了哈！

我最早去南京應該是05、06年左右，當時在揚子晚報實行，那時候見識少，就感覺南京好發達的樣子，畢竟是古都，一個濃縮的小北京，有文化有格調，我還是挺喜歡南京的，至少配的上1.5線城市的檔次。這次去剛好趕上元宵節想去夫子廟，但人山人海沒敢進去，城區人多，擁堵不堪。

現在的南京感覺城市範圍更大了，20公里上下班在當地居民眼裡都算正常，我也是驚呆了。我這一次站在局外來看南京，僅是換個視角，大家權當參考。

非常感謝粉絲的熱情接待，帶我繞著南京幾大新城區踩盤，同時也要感謝南京本地公眾號“河西樓市”對我本次南京之行的指導。

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南京經濟和人口概況

在談南京房價之前，我們先了解下南京這個城市的經濟發展和人口概況。

南京總共有11個區，總面積6587km²，2016年建成區面積1126km²，只比北京建成區面積少100平方公里。

南京雖然是省會，但在江蘇一直排在蘇州之後，因為他有自己的侷限性。

1、南京的研究機構、院校聚集，計劃經濟體制根深蒂固，圍牆意識也制約著南京發展。南京的高校資源排全國第三，按道理，機會很多，深圳是一片空白，但南京卻不能像一樣深圳，將科教資源、人才與大企業的產出相結合，也就是產學研無法一體化，沒有形成轉化機制，將科學技術轉化成生產力。

2、南京沒什麼鄉鎮企業，民營經濟不夠活躍。

3、南京也沒有多少外向型經濟，蘇州靠近上海地理條件更優越是一方面，幾乎都是外資企業，日資為主，但南京經歷過日本大屠殺，對日本恨之入骨，歷史的侷限性決定了南京接受不了日企。

4、南京人求安逸，長久以來豐衣足食，比上不足比下有餘的心態，缺乏浙江和福建人的拼勁，人們不需要去闖。這是當地一個南京粉絲親自跟我說的，他上班如上墳，完全沒興趣，但是呢又不敢辭職，回家創業搞民宿旅遊產業是一種樂趣，但因為揹負著房貸，前幾年是投入期，萬一搞失敗了，又要重頭再來，所以他只能把家裡的房子包租給別人搞民宿，每個月收點固定的房租，穩當。

而人口方面，南京也不如蘇州，2017年南京常住人口是833萬，蘇州是1068萬。我們看下圖，南京人口增長最快的時候是在2011年以前，當然這也與其他城市的規律是一樣的，最快的城市化階段已經過去了。

2017年末，南京常住人口總量833.5萬人，較上年增加6.5萬人，增幅是近五年來新高，這估計與南京出臺各種吸引人才的政策有關。與2010年比，七年間平均每年增加4.68萬人。而2000-2010年十年間，南京平均每年增加17.66萬人，人口的增速早已不可同日而語。特別是人口老齡化的趨勢與日俱增，南京2017年末，65歲以上的人口達99萬，佔比11.88%。

按照南京的“十三五”計劃，到2020年末，南京總人口預計將達到910萬人左右，也就是未來三年的時候，還要增加六七十萬人，任務艱鉅。

2017年南京常住人口與2016年827萬相比，只上漲了6.5萬人，這個數字在省會城市中，遠低於杭州的28萬，低於長沙的27萬，甚至還比不過隔壁的小弟合肥9.6萬，而南京普通高校53所，每年高校畢業生超過20萬，人才都跑哪去了？

我們看下下圖，南京對蘇南沒有吸引力，蘇錫常自己富足，對南京不屑一顧，想攀高枝也是去上海，南京只能吸引蘇北，蘇中等相對落後的城市，以及安徽臨近的滁州、馬鞍山、蕪湖為主的臨近城市。

高校吸引的本來是全國各地的生源，但能不能留下來，主要還是看當地的產業，2017年有史以來罕見的人才爭奪戰全面展開，給戶口、給租房補貼、低價買房，武漢、成都、杭州、長沙等一大批二線城市，都加入到了對大學畢業生的爭奪中，因為人，才是最大的紅利。

南京一直在吃科教文衛的老本，電子、石化、鋼鐵、汽車、電力是五大支柱產業，雖然也有華為中興，但這幾年在長三角可對比城市中，完全被杭州蓋過了風頭。如果你是學金融的，肯定會優先考慮上海，如果學IT的，恐怕想到的是深圳北京和杭州，如果是文化藝術類，肯定是去北京。

有調查數據顯示，2017年，包括南大、東大在內的8所高校留在南京工作的畢業生比例為33.27%，高於到上海、廣東就業的10.67%、4.25%。2016年南京大學畢業的同學中，1727人留在南京工作，佔就業總數34%，另外七個城市是：上海（774人）、蘇州（293人）、北京(289人)、杭州（247人）、深圳（185人）、常州（102人）、無錫（101人）。基本上就是每年南京的高校畢業生，只有3成能留在南京，還有3成多去了江蘇其他城市，其餘去了上海，浙江，廣東等發達地區。

就周邊來說，杭州在超越，合肥在崛起，南京如何吸引你？

有人說，南京目前處在產業轉型升級期，處於騰籠換鳥期，南京把一些鋼鐵、化工等高耗能高汙染的產業外遷轉移，同時南京在大力發展集成電路、智能製造、雲計算、物聯網、生物醫藥、節能環保、平板顯示、新能源汽車等新興產業，只是佔比還不大，南京在江北新區成功引入了了臺積電，投資總額達到80美元，黃奇帆在3萬字的報告中還談到過這個經典案例，政府通過優惠政策引入一個一年幾百億芯片產值的企業，稱讚江蘇乾的非常成功。

深圳2010年後那幾年騰籠換鳥時，人口增長也不快，其實不是人才不來了，而是低收入人群被淘汰了，而一旦轉型成功了，人口又進入一個爆發式增長期。南京是不是跟深圳一樣還不知道。

人口的高速增長期與購房置業期和房價高速增長期其實並不同步，在98年房改後，人口增長最快的時期是2000-2010年的十年間，而從2011-2017年南京人口增長圖就可以看出，南京人口增長都比較緩慢，但並不影響房價在2016年後突然翻倍，因為人口是個長期的因素，而中國的房地產市場發展時間並不長，又常常受到調控的干擾，所以會人為的延長購房週期。

南京房價

說到房價，其實一二線城市，這一輪牛市以來，大部分都翻倍了。每次一一列舉，感覺有點多餘。

我這次在南京看的主要是幾個熱點新片區，河西，江心洲和江北新區。

就二手房來說，南京開始大漲，就是從2016年6月份之後，房價在半年到一年內直接翻番，各片區啟動也有先後，前期沒漲的窪地後期也跟著補漲了。

1、河西新城的仁恆江灣城是比較有代表性的，一期2015年1月鏈家上，176平米4房的成交價是2.8萬/平米，2017年12月，138平米的3房成交價5.2萬/平米左右。此盤09年7月新房開盤時精裝修的價格就賣到了1.5萬/平米，將近9年的時間，漲了3.5倍，如果我們以貨幣供給量作為一個衡量指標的話，09年7月末的M2餘額是57萬億，目前的M2餘額是173萬億，同期的M2上漲3倍，仁恆江灣城的房價算是跑贏了貨幣貶值的速度了。

可以對比下你的房子漲幅，看是否跑贏了M2。

2、我一個同學住在江寧區百家湖文化名園，09年買的6000多元一平米，2015年底還是1.5萬元，中間五六年時間價格一直都還算比較正常，但到了2016年10月，不到一年時間，突然就失心瘋漲到3萬出頭，這是普通住宅的典型代表，中間沒有經歷一個夯實過程，就是在大家的恐慌之下突然跳漲，當然補漲一部分肯定是正常的，因為前幾年抑制了需求，但通常在恐慌之下會大漲過頭，所以我覺得這個根基肯定是不牢固的，至少需要一個時間來充實。

但有一個例外，就是老城區老破舊的漲幅，卻是遠遠跑輸這些次新房的價格，我看夫子廟旁邊那些八九十年代的老公房，2014年就是一萬七八的價格了，現在也就三萬左右，但這些房沒什麼泡沫，市場跌起來他們也很難跌，因為地段擺在那，不過你想讓它升值也是非常慢的，除非哪天要舊改了，就是烏雞變鳳凰了。

從鏈家的帶看量來看，二手房市場的熱度下滑還是比較，去年南京二手房共成交93362套，比2016年的151564套成交量下滑58202套，跌幅為38.40%，與2015年的成交量旗鼓相當。

如下圖數據顯示，2008年南京住宅均價為6351元/㎡，截至2018年2月，南京住宅均價已經達到了26893元/㎡，十年的時間，南京的現在的平均房價是十年前的4.2倍。

3

新房冰火兩重天

新房市場，南京目前開始呈現冰火兩重天的情況，分化非常明顯。前兩天我在我們報紙上也做了報道。

去年11月，南京河西10家樓盤同一時間啟動驗資登記報名，1萬多人搶3000多套房，30%左右的中籤率，因此很多購房者裹著棉被連夜到登記處排隊，部分熱門樓盤的登記處門口均有超過千人排隊。

而引發哄搶的背後，主要源於政府限價，新房與二手房有較大價差，存在明顯的套利空間。河西中新房限價4.5萬/平米，河西南限價3.5萬，而河西中的二手房已經賣到5.5-6萬元，有1-1.5萬元/平米的價格差，不套白不套。

開車走在江東路上，感覺來到了另一個新興國際化大都市，你完全想象不出這就是南京，要尋找古都的感覺只能去看各種門了，但老城區擁堵，房子老舊，不代表居住舒適。而河西片區是南京最新打造的最高端的豪宅片區，品質最好，規劃最新，配套最先進所以毫無疑問當然最受有錢人追捧，未來也是CEO們的聚集地，這個片區的新房賣完以後就沒了，只剩下幾塊地王。

但政府為了控制房價漲幅，也是政府限價最狠的區域，有個朋友告訴我，仁恆江灣城因為限價，2016年底，有人900萬買的206平米，當時是4.5萬/平米，買到轉手就賺300萬，現在已經可以賣到1600萬了，已有戶型成交價最高到了8.8萬/平米。

而且河西的樓盤，購買門檻非常高，開發商一般要求首付八成、目前南京買房的貸款利率通常上浮20%，但即便是這樣，一般人還買不到，因為限價，和明顯的價差存在，所以河西的樓盤就是暢銷。

除了河西這個高端片區因為價格優勢受到追捧外，南京其餘片區的新房目前形勢並不容樂觀，有的甚至非常慘淡。據河西樓市最新統計，2月份至今，南京樓市共有8家樓盤開盤，僅2家樓盤全部賣光。

比如江寧瑞安翠湖山在2月12日開盤，加推34套別墅房源，均價為22287元/㎡，賣了近一個月，連一套房都沒賣掉。

另外，江寧區的一個新盤天澤苑在2月開盤106套房源，銷許均價為27951元/㎡。開盤至今一個月多，去化僅在4成，連一半都沒到！新房與二手房價格僅差648元/㎡基本持平，新房價格不具優勢。

城東的銀億東城，50套聯排別墅房源，均價29500元/㎡，開盤至今一個月多，去化在4.8成左右。城北的華僑城翡翠天域，去化在7成左右。

4

地王的問題

現在南京最難受的是地王，因為政府限價，很多開發商的地王砸手裡了，江寧區有一個地王鬧得沸沸揚揚的，京港澳未來墅，新聞都報了好幾次。

京港澳未來墅是2016年4月拿的地，樓面價2.2萬/㎡，當時放風要賣4萬元/㎡，2017年9月項目首開1、2號樓共154套毛坯房源，物價局最終只批了2.5萬/㎡。但至今154套房還有26套未售出，成交率僅73%。房子賣不出去，開發商的資金鍊也跟不上了。

2017年12月，京奧港未來墅被爆施工現場被貼封條，項目因拖欠工程款全面停工，後開發商發佈公告稱已恢復施工。2018年1月，奧港未來墅再次被爆出，根本就沒有復工。

我看了下這個項目旁邊的二手房，中海國際社區現在的價格也是2.4萬左右，2016年1月當時新房賣1.4萬左右，要說漲幅，其實也是跑輸南京大盤的。

據統計，截止目前，南京已經擁有30多幅樓面地價超過2萬元/平米的地塊，包括燕子磯、鼓樓濱江、堯化門、麒麟、青龍山生態國際新城、江寧淳化等片區，在整個江北新區，有9幅地塊的地價，突破了2萬+。殘酷的現實是，在這些片區，現在2萬多的精裝房都賣不動。

目前，南京最難受的幾個地王，一個是上海建工的河西地王，2016年1月，上海建工四建集團與南京奧和房地產開發有限公司組成的聯合體一舉拿下備受矚目的南京河西G68地塊。該地塊最終以64.8億元成交，樓板價達到了驚人的42561元/平方米。一個是2016年5月，葛洲壩32.8億元拿下南G14地塊，樓面地價45213元/平! 創下南京新地王。

另外兩個是三萬多的地王，電建和泰茂(金茂)以35.6億拿下南G13宅地，樓面價36890元/平；以及葛洲壩和五礦以總價65億拿下河西G30商住混合地塊，樓面價34043元/㎡！配建保障房面積1.56萬平方米。且該地塊要求現房銷售，河西唯一一幅現房銷售地塊。

河西這塊地地價就到了四萬多，而房價限價4.5萬/平米，所以根本沒法賣，開盤就虧本，開發商只能拖著不賣，本身河西新盤也不多了。不賣政府也不能逼你賣，因為周邊二手房都五六萬了，賣了明顯虧，央企國企沒有資金壓力的反正也拖得起，河西的地王只能用時間來解套，假如政府不限價的話，目前的行情下，賣6萬都是沒問題的，但如果信貸一直緊下去，再緊個兩年，可能你賣5萬5，市場也不一定買你的賬了。

5

降價潮開始

平常習慣對外唱多的南京本土房地產自媒體私底下跟我坦白，南京樓市確實分化比較嚴重，河西一房難求，但有些片區的樓盤定價偏高就賣不動，比如

鼓樓區的電建中儲泛悅城市廣場，定價35900元/平米，跟河西比起來，價格明顯貴了，這種賣不動的盤如果需要回籠資金不排除後面會降價。

根據南京當地市場透露出來的信息，今年一開年，南京樓市就已經有拉開降價潮的跡象了。

另外，現在二手房市場也確實在降溫了。

2017年年底，位於江寧淳化的萬科和昌金域東方，推出99套精裝修特價房，面積約88-128㎡，特價房單價約2.3萬/㎡，單套總價優惠最高10多萬，實際上相當於降價約1000元/㎡，這也是南京樓市近兩年來，新房第一次實質性降價。

2017年9月和10月，萬科和昌金域東方先後兩次領銷許，實際上第二次相比第一次已經降價了200元，共307套房源，兩次開盤，有近一半都沒賣掉。

今年1月份以來，打出首付1成的如江北的榮耀府，均價9499元/平米，嘉恆有山，9498-10978元/平米；御瀾府，24608-26082元/平米，高淳的紫晶美域，8298元/平米。

而榮盛的三個盤，包括榮盛首府、榮盛花語城、榮盛鷺島榮府，價格一萬出頭，首付都只要0.5成。

城東的華僑城翡翠天域，均價25500元/平米，凡是登記認籌的客戶均可享受4000元的購房優惠。

在政府堅持調控不放鬆的情況下，預計未來樓市分化依然會比較明顯，新盤稀少的片區，二手房價格也會比較堅挺，比如河西片區，而新房供給量較多的地方，降價的壓力會比較大。麒麟京港奧未來墅地價2.2萬，房價2.5萬虧本都賣不動，絕對不會是第一個。鼓樓濱江、青龍山生態國際新城這些地方未來的壓力都會比較大。

如上圖，南京的格局基本上呈現出來了。

一個新的城市中心，毋庸置疑是河西新城，這是以後的富人區。而未來還有大的想象空間的，只有江北新區，因為只有那裡還有大量的空地可以規劃，可以出讓，可以炒作，但是短期的調控，遏制了虛火，你需要的是等待時機。

新房供給量的主力區域，自然競爭力最大，因此去化壓力也會很大。我覺得未來幾年的機會，就是等著這些地方的房子降價撿便宜，如果你有錢，當然還是優先考慮河西，如果好的產品，好的地段，具有稀缺性，那它的價值就會越堅挺，即使是同一個城市，分化明顯很正常。

6

結語

南京作為一個省會，說沒有前途肯定不會，政府在大力打人才戰，就是在補足後勁。但短期也是有點透支了，需要時間修復吧。

2017年的數據還沒有公佈，只有2016年的。南京住戶存款總量是6095億，小於住戶貸款總量6533億，兩者差了接近500億。

而2017年末南京的購房貸款餘額是6179.93億元，基本上購房貸款佔到了住戶貸款的九成。

可以看出來，南京人也喜歡加槓桿買房。但現在政府已經在去槓桿了。南京統計局的報告中已經寫明，在南京繼續實施房地產調控的背景下，2018年的購房貸款餘額不會有明顯的增加。

南京是典型的依賴土地財政超過100%的城市，連南京都需要犧牲自己的財政，限價限那麼死，你難道還不識大體？讓你買房你就買，讓你別炒你就別炒了，除非有像河西那樣的福利哈哈哈哈。