採荷學區房，成交單價破7萬
又到一年一度的公辦小學報名季，相比報名家長的焦灼。還沒上車的人更為心累，因為名校學區房又漲價了。
《層樓》粉絲群裡有人說：採荷分校的學區房，成交價破了7萬。
去年10月，學軍小學學區房單價破10萬，一石激起千層浪，其他片區學區房跟著漲價在預期之中。
但素來“親民”的採荷，學區房價格竟然也站上了7萬+？
帶著疑惑諮詢了多名採荷片區的經紀人，得到肯定的回覆。半個月前成交的，盛世錢塘的房子，56.77㎡，總價408萬，單價近72000元/㎡。
其實，早在去年11月底，該小區就成交過一套面積更大的房源。74.94㎡，成交價同樣接近72000元/㎡。
盛世錢塘，是採荷一小錢江苑校區的學區房。
7萬+房源成交或有偶然因素，但目前採荷一小、二小本部學區房，單價大多在5萬+，甚至衝上6萬。
4月中，採荷一區成交了一套一樓的房子，32.67㎡，總價200萬，摺合單價61200元/㎡。區域內的商教苑、觀音塘小區，成交單價則突破5萬+。
去年初，採荷學區房的可選擇餘地還有不少，單價33000元/㎡都能挑出幾套30多㎡的小戶型。
短短一年，單價又漲了1萬多。
一年時間，房價漲了8成
不單採荷，杭州多個片區的名校學區房，相比去年，房價大都漲了。
杭州部分名校學區房成交價（單位：元/㎡）
學軍小學本部的學區房，如文二新村、求智巷，成交均價雖與去年同期相差不大，但40多㎡小戶型跟60多㎡戶型相比，價差高達18500元/㎡。
文二新村最近成交了一套46㎡小戶型，總價420萬，單價接近91000元；另一套60多㎡的房源，成交單價僅72400元。
隸屬學軍小學的中大文鼎苑，去年4月成交均價還不到49000元/㎡，今年同期成交均價已超60000元/㎡。
求是小學本部學區房均價64000~68000元/㎡；文三街小學學區房均價62000~65000元/㎡。
下城區，安吉路實驗小學跟長壽橋小學學區房價格很堅挺，目前單價普遍在5萬+。
隸屬安吉路實驗小學學區的直戒壇寺巷，單價高一點的賣到了57400元；燈芯巷稍微便宜些，但單價貴的也要56300元。
長壽橋學區的仙林苑、皇親苑、豆腐巷、觀巷等，單價貴一點的也能賣到57800元。
上城區大多奔著天長小學、勝利小學等學區去，現在貴一點的學區房，單價要6萬多。
嶽王路最近成交了一套不到60㎡的房子，單價64400元/㎡；另一套光復路的房子，更加誇張，面積不到11㎡，成交價賣到了80000元/㎡。
學區房價格相對便宜的是拱墅區，單價45000元還能挑到不錯的賣小學區房。但相比去年年初，單價也漲了毛1萬還不止。
換句話說，整個杭州的學區房，成交單價基本都超過了“宇宙中心”奧體板塊在售最高端的精裝修豪宅。
價漲量跌，成交出現萎縮
在學區房的商業案例裡，經濟學原理表現得淋漓盡致。
這些附加了“學區”概念的老破小之所以有底氣這麼瘋狂，因為，供應量一年不如一年。
多箇中介門店反應，今年學區房成交量比不過年前。
“以前光我們一個門店一個月就能賣掉十幾套房子，業績好的經紀人單個人就能賣四五套。現在整個門店一個月也就只能賣個五六套。”駐紮在採荷一帶的資深經紀人說。
採荷這片總價200萬以下的房子，房東誠心賣的，總共也就五六套。
學軍、求是、文三街本部學區房的境況也類似。雖然價格擺在那，但成交量明顯不如往年。
從掛牌量上能窺探一二。
杭州市二手房交易監管服務平臺上顯示，文二新村可售房源51套，但只有22套房源是今年掛牌的，餘下29套均為去年遺留。
最新的22套房源裡，50㎡以下小戶型僅4套，最便宜的掛牌單價94000元/㎡；貴一點的掛牌單價120000元/㎡，遠超目前成交價。
60多㎡以上大戶型掛牌價也不低，均價多在8萬+以上。4月初掛牌的一套70㎡戶型，單價高達100000元/㎡。
環西新村可售房源顯示有30套，但今年僅掛牌了10套房源，餘下20套均為去年未售房源，掛牌期限長達一年。
50㎡以下小戶型僅1套，掛牌單價高達66000元/㎡，較近期成交均價貴了17500元/㎡。
採荷人家今年掛牌了10套房源，但面積最小的一套是129.64㎡，掛牌價最低的一套要650萬。
成交量下滑後，一些主打學區房銷售的經紀人將主要精力放到了環杭一帶的新房銷售上，或者索性賣起了酒店式公寓。
長達9年持有期，想放盤難
杭州名校學區房掛牌量與成交量不如往年，究竟為何？
好的學校對一表生落戶時間有要求，需提前三年落戶。同時，大部分學校規定，同一房子6年內只能有一個就讀名額。
這意味著，前後一疊加，好一點的名校學區房，至少需要9年時間才會考慮換手。
把學區房想象成一個大水池，每一年舀出去的水，都要在6年甚至9年後才重新放回去。
而新注入的水又沒有增加。一來一去，池子水位每年都在下降。
有一朋友，小孩還沒上幼兒園呢，就在採荷買了套小面積的採荷一小學區房。房子剛過戶就張羅著把一家人的戶口遷到不足30㎡的老房子裡。
現在，他又擔心了，怕再過幾年一表生太多，學校在錄取時要看房子面積大小。
2016年1月1日我國實行“全面二孩政策”後，據杭州市數據資源局統計的數據，去年杭州市新生嬰兒93726人，較前年增加1.2%。
這意味著，真正有需求的業主，學區房的換手時間戰線還要拉長。
名校分校，多了個新選擇
學區房帶給人的煎熬遠遠不止在買賣上。
一位同事，早些年花了200多萬買了一套不到40㎡的學軍學區房，給女兒讀書。
沒想到去年又生了二胎，現在全家5口擠在“籠屋”裡，早上上廁所要排隊，晚上老公睡覺的標配是沙發。
她感嘆，生活質量回到了白堊紀。
大多數市區的學區房是老破小，居住感極差。解決路徑，一是讀民辦，攤下來十幾年的學費跟一套小面積學區房價格差不多。
但讀民辦的路不好走，今年杭州民辦學校招生，家長漏夜排隊，中籤率高達26：1。
其他選擇呢？
無論學軍、採荷還是其他名校，大多都有興建分校，分校與本部師資力量共享。
既然師資力量共享，即便一開始偏弱，一段時間磨合後，還是有追趕空間。
畢竟，學校拼的不僅是師資，還有學生生源。
分校大多位於城市新建住區，周邊的房子，價格也不低，但關鍵是，房齡更新，住得更為舒適。
選擇永遠比努力更重要。若是真有心想讓孩子讀好的公辦學校，那麼早些準備，每週看個五六套房，堅持大半年，或許就能找到了。
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文∣江公子
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