厦门将于本周五举行土地拍卖会，公开出让海沧马銮湾新城两幅商住地块，地块出让总建面积约21.1万㎡，起拍价合计52.7亿元。
本次土拍除继续采用“限地价、竞配建”方式公开出让外，也有地块继续要求“一次性申请预售证并全部对外公开销售”，其中2018HP01地块由于体量稍大，可以分为两期申请预售。
另外，两幅地块在户型上继续要求，地块建筑面积须在144㎡以下、不得设计跃层户型，但此次并未要求建筑面积90㎡以下户型占70%（即7090政策）。
地块卫星图标示
地块基本情况
2018HP01地块
该地块位于海沧区新阳东片区新垵北路与乐活路交叉口西北侧（A1地块），土地面积38853.961㎡，计价建筑面积116000㎡，起叫价290000万元（29亿元），上限总价435000万元（43.5亿元），容积率约2.99。
2018HP02地块
该地块位于海沧区新阳东片区新垵北路与乐活路交叉口西北侧（A2地块），土地面积31612.159㎡，计价建筑面积94800㎡，起叫价237000万元（23.7亿元），上限总价355500万元（35.55亿元），容积率约3.0。
6.1土拍地块基本信息
值得一提的是，两幅相邻地块起拍楼面价均为25000元/㎡，上限楼面价均为37500元/㎡。地块上限楼面价与4月25日出让的杏林“桥头堡”地块（J2018P01）一致，均为厦门史上最高上限楼面价地块。
小编实地探访发现，两幅地块紧邻海投第一湾项目、新阳大道和长庚医院，附近还分布着首开龙湖春江彼岸、泰禾厦门院子、海投青春海岸以及海投H2016P02地块（厦门单价地王）多个楼盘项目。
地块航拍实景标示（航拍：伟鹏）
从地块界址图上得知，2018HP01地块中规划有一处社区书店，2018HP02地块中规划有一处生鲜超市中心店。两幅地块南侧沿着新垵北路还有地铁2号线（二期）途经。
两幅地块界址图
地块周边配套
交通
两幅地块紧邻新阳大道和新景路，经此接驳灌新路、新阳大道、马青路等可自驾通往厦门各区，另外地块四周均规划有通行道路，交通出行十分便利。
两幅地块南侧有地铁2号线沿线途经，并且距离2号线站点长庚医院站和新阳大道站均仅有300米左右。值得一提的是，地块周边的马銮中心站未来2、4、6号线同时途经站点，交通利好不言而喻。
商业
地块所处区域目前成熟的商业配套相对匮乏，临近地块购物点多集中在村路和道路两侧，而距离区域内相对繁华的新阳商业街仍有一定距离。
不过，随着周边新项目开发和区域商业配套不断完善，地块周边的首开龙湖铂金岛、泰禾厦门院子新天地以及马銮湾生活广场等项目商业将在短期内满足周边人群的购物需求。
地块周边配套齐全（航拍：伟鹏）
教育
现在该区域教育配套配套相对丰富。地块距离省一级达标的海沧中学仅400米，1.3公里范围内还有海沧区第二实验小学和新阳幼儿园，距离今年9月开始招生的厦门一中海沧分校约3公里，地块南侧还规划一处规模36班的庚西小学等，从幼儿园到高中一站式教育配套完善。
海沧中学
海沧第二实验小学
医疗
此次出让地块紧邻马銮湾新城核心医疗配套——长庚医院，距离仅300米左右，仅此一家便可基本保障地块及周边居民的医疗需求。除此之外，马銮湾新城还规划建设厦门第一医院海沧院区，医院距离地块约5公里，计划2020年投入使用。
城建
马銮湾规划定位是打造成为厦门副中心。根据相关规划，马銮湾新城中心区域将建设马銮图书馆、马銮影剧院、马銮游艇码头、马銮文化艺术中心、马銮科技馆、马銮美术馆、马銮青少年宫、马銮文体中心等配套。
优势劣势分析
优势
1. 地块紧邻长庚医院，片区内未来还将建成厦门第一医院海沧院区，地块及周边居民医疗需求有保障；
2. 地块紧邻新阳大道和新景路，距离2号线两个站点地铁口仅300米左右，周边2、4、6号线三条地铁途经汇集，无论是自驾还是地铁等出行便利；
3. 地块紧邻省一级达标校海沧中学仅400米，1.3公里范围内还有新阳幼儿园和海沧区第二实验小学，距离厦门一中海沧分校约3公里，一站式教育资源丰富；
4. 地块紧邻海投第一湾项目，附近还分布着首开龙湖春江彼岸、泰禾厦门院子、海投青春海岸多个新建住宅项目及村落，未来地块周边居住氛围和人气可以保障；
5. 地块所处区域为厦门重点发展片区，规划定位是打造成为厦门副中心，各类中高端配套将不断入驻，区域潜力巨大；
地块周边区域航拍
劣势
此次两幅出让地块所处位置优越，周边可预期时间内在交通、教育、医疗等多项配套相对完善，短期内除了商业配套有待提高之外，配套上并无十分明显劣势。
总结
地块地处马銮湾新城核心区域，交通上有地铁、教育上有海沧中学、医疗上有长庚医院等，新城规划定位为厦门副中心，发展潜力巨大。当然，短期内地块周边商业配套还有待完善。
优质的地块必然有高价值，但高价值不意味着一定能拍出高地价。参考4月25日杏林“桥头堡”地块出让情况，此次拟出让的马銮湾新城地块价值虽高，但楼面价预计很难破3万。而参考当前马銮湾片区房价和厦门土市整体趋势、楼市行情，以及土拍之前出现的罕见传统媒体地块炒作，甚至不排除地块底价成交，或以略高于25000元/㎡楼面底价成交的可能性。
总编丨佳铖 文丨伟鹏
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