昨天上午，央行副行长潘功胜接受上证报记者采访时表示，今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件，有望今年上半年出台。对于公募REITs推出的时间表，潘功胜表示：“正在与相关部门研究，希望能够尽早展开试点。
对于这个消息，你关注到了吗？我相信你一定关注到了，但是问题来了，为什么别家住房租赁债券和REITs都发行了，你才刚开始关注到？这个不能简单看做是一次融资行为，笔者更倾向于这其实是一次综合能力测试，每家企业都可以用来做自检，看自己到底是在引领行业还是同步还是已经掉队了。
一、成功发行住房租赁债券和REITs需要极强政策敏感性
对于房地产来说，政策是行业发展最大的一个变量，能够敏锐的把握政策走向乃至预判政策走向，这是寻找逆周期发展机会、防范政策风险的必备技能。
在笔者看来，央行潘行长这番表态其实都已经不算新闻了，早在半年之前国家发改委就已经鼓励企业发行住房租赁债券了。2017年8月7日，国家发改委就发布了《国家发展改革委办公厅关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，其中通知明确谈到：“按照住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）文件要求，积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务”。
对政策敏感的企业，去年就已经开始动手，并且成功发行的已经不在少数了。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，像龙湖、保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、石榴集团和绿城等房企已经纷纷介入，7家企业总计473亿元的融资计划获批。截至3月19日，部分房企已经完成了部分融资额度的发行工作。
对于已经成功发行的企业，恭喜你，代表着行业顶尖的政策敏感度，对于正在筹备发行的企业，也恭喜你，说明政策敏感度很强，但如果你才关注到或者还不以为然，那就说明政策敏感性还有待加强。
二、成功发行住房租赁债券和REITs需要前瞻性的战略眼光和综合能力
对于房地产而言，最重要就是要解决钱从哪里来到哪里去的问题，甚至一定意义上，房地产就是资本的游戏，你是否能够以最低的成本、借到尽可能多的钱，投到最有效益的地方，让资金尽可能快的周转起来，基本决定了你的发展水平和行业位置。这也是所有生意万变不离其宗的原理。
而传统的融资，核心是通过银行、信托，以资产抵押作为主要方式，相对比较简单，更多的也是看企业规模和实力。
而住房租赁债券和REITs则不然，关系到企业的战略眼光、企业评级、专业能力（基础资产选择、资金来源、交易结构设计、退出方式设计）、执行力等各个方面，可以说是对企业综合能力的一次检验。就拿最受关注的几个案例来说：
这些广受瞩目的企业具有几个共同点：第一，抢到国内首单，对品牌和知名度起到了很大的提振作用，像新派发现国内首单公寓REITs之后，现在主动寻求合作的非常多，战略效应已经开始显现，第二，都有战略意图，比如旭辉领寓瞄着的是成为中国的EQR，第三，对专业性要求都比较高。
三、成功发行住房租赁债券和REITs是商业模式创新的有益探索和尝试，寻求找到第二发动机
对于这些成功发行住房租赁债券和REITs的企业来说，一方面，是在2018年在整体融资收紧下找到企业发展和政策的契合点，创新融资方式的一次尝试，另一方面，更重要的是探索自持商业模式，建立资管闭环的一次尝试。
从美国的经验来看，房地产行业资金走向将从原来靠银行贷款这一间接融资方式，转为通过资本市场，向公众直接募资这一直接融资方式转变，而手段无非是资产证券化，通过扩大股权融资规模，降低杠杆比例。
商业模式创新主要瞄着“轻资产运营+基金持有”双轮驱动模式，往资管模式转型，主要收益将从原来的销售收益变为费率收益，更加依赖运营能力，实现杠杆的乾坤大挪移，从原来依赖财务杠杆，转为依赖经营杠杆，靠经营能力来获得估值和收益的提升。
在国家大力推进租赁住房建设的政策导向之下，未来加入发行长租公寓融资产品的企业会越来越多，总体规模也会越来越大，希望能够看到更多的创新更多的行业领头羊出现，我也相信，下一个就是你！
（全文完）
作者简介：刘策，聚焦房企战略、存量运营及创新业务研究，曾受托参与多项住建部及省市政策课题研究，系广东省公寓协会专家委员会主任委员、广东省房地产协会专家委员会委员。
特别声明：本文仅代表作者个人观点，不代表所在单位立场（以对外公告为准）。
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