最近全国房贷款利率统一上涨，简单来说，用网上这几天比较火的文章题目来说就是：
贷款100万多还16万多，刚需族怎么办？
对于刚需的买房人来说，可能只有一首凉凉了。
首先，房贷利率上涨的大致概况给各位说明一下。
截止6月份，全国房贷利率已连涨18个月！！
6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64 ％，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71 ％，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89 ％，上升15.34 ％。在35个监测城市中，首套房贷平均利率最低仍为上海，而哈尔滨、郑州、武汉、东莞4城则突破6 ％。
既然房贷利率上涨已成定局，那么我们就来分析一下房贷暴涨的原因
1.银行出于利润需要
以前，银行拿着存款人的钱，以放贷、投资、表外业务等很多种形式赚钱。但近一两年来，央行规定商业银行不准搞表外业务了，大量的钱回来了。可是，业务少了，那么多钱堆在银行手里，都是要付利息的啊，怎么办？银行实在没招了，就涨涨房贷利率吧，最起码能增加点利润。站在银行的视角，反正买房是刚需，你们爱买不买，房贷爱贷不贷。不管你们这么想，就算房贷利率涨了，你们这些刚需的同志们，也只能乖乖地找我贷（hao）款（yang mao）！
2.直接抬高了炒房的成本
我们可以注意到，上面关于全国首套房贷款平均利率表，可以很直接的说明一个问题：在2017年6月之前，是鼓励买房的时代。我们很明显住房贷款利率明显低于央行贷款基准利率，当然这是带有福利性质性质的住房贷款政策。当然这个是政策的后果，是给了炒房团套利的空间，有这样一个逻辑：如果炒房团能在银行拿到贷款的话，就完全可以用银行的资金去炒期房与现房的差价。事实上，炒房团一方面套取了期房与现房的差价，另一方面是套取了银行贷款的低利率与民间融资高利率的利差。想套取了银行贷款低利率与民间融资高利率的利差，有一个前提。那就是住房贷款利率要明显低于央行贷款基准利率。而在2017年7月以后，炒房团靠利差套利，坐等房产增值而发财的年代已经过去了。所以，房贷利率上升，相当于断了炒房团的粮。巧妇难为无米之炊，没钱，看你怎么炒房？
所以从本质上讲这个房贷上涨，总体来说是国家禁止炒房的政策是相呼应的，但是说在这个方法实行的过程中并没有考虑到连带伤害，也就是刚需购房者的贷款压力。
所以说在抑制炒房的同时，刚需购房者是房贷上涨最大的受害者。以6月份全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算，总支付利息约为107.50万元，要比去年同期累计多还16.7万的房贷利息。
对于一个工薪族来说，一年的工资没了。
然而，未来可能状况会更加恶化。客观的说，在可预期的一段时间内，经济形势不会有太大的变化，全国整体房贷利率仍然会持续上升。
理由很简单，货币宽松年代的贷款利率很低，货币紧缩年代的贷款利率很高。货币宽松年代，是这个样子的：
然而，目前货币政策不可能像过去几年那么宽松，央行基准利率仍然在调整变化的过程中，央行贷款基准利率的上升，就意味着您的房贷要承受更大压力。资金面趋于紧张、银根紧缩，银行为了保证盈利空间，希望提高房贷利率以保证利润。
再加上一条因素，就是房产调控政策。“反炒房”的战争继续打下去，就要锁死炒房团的资金链条，房贷利率高于贷款利率就是必要手段。这时候住房刚需的朋友们难免会被误伤，必定要承受更多的房贷利息。
不过房贷利率上涨同时也带来一定优势
1、首套房、二套房平均利率差距逐渐缩小
二套房方面，全国平均利率为6.01%，低于首套房平均利率最高的东莞，首套房里已有哈尔滨、郑州、武汉、东莞四哥城市平均利率突破6%，接近二套房全国平均利率水平。可以看出，随着首套房利率的不断上浮，首套房和二套房平均利率的差距在逐渐缩小。
2、租房群体或间接受益
银行也在不断布局租房市场的业务，比如设立住房服务公司、推出租房贷款，从租赁企业业务管理、住房租赁服务、公租房管理等，通过对业务比重的调整，降低对房贷的依赖性。 仔细分析就不难发现，银行顶着MPA考核的压力，必须将房贷业务比例控制在一定范围内，对租赁市场的支持可以说是既能迎合政策调控，又能开辟出一块盈利的新领域，算是一举两得的事情。
而银行对房贷的态度，只会更加严厉
借款人征信、月收入、年龄、职业等必查因素自不必说，另外，由于投资性住房普遍为二套以上住房，银行很有可能还会从首套房、二套房认定开始，加强审核力度，包括对离婚夫妻购房、未成年子女名下住房情况的核实，以此限制投资性购房需求。 在“认房又认贷”的限贷政策下，有相当一部分改善型换房族被纳入了二套房范围，在房价较高的大城市，一套房子动辄好几百万，以北京为例，一套500万的房子，按照二套房标准算的话，首付要6成左右，也就是300万，如果不是卖掉一套房子套现，普通家庭很难承受这样的首付金额。 6月份，首套房、二套房平均利率上涨幅度比较明显的多为二线城市，如东莞、武汉、沈阳、天津，接下来预计这样的城市还会增加。 下半年的房贷市场，对刚需来说并不乐观。
对于刚需的购房者，虽然房贷利率已经凉凉，但是也只能硬着头皮买房。
那么有什么好的贷款建议呢？
1.首付能少付尽量少付，贷款能多贷尽量多贷。
因为房贷是中国金融市场上能找到的利率最低的贷款品种，当时房贷利率还能在央行发布的基准贷款利率基础上打8.5折，公积金贷款利率更低，相当于基准贷款利率打7折。
更重要的是，在房价上涨压力持续高烧不退的情况下，国家必然会持续进行差别化的限贷政策。
所以第一次贷款买房一定是最划算的，今后再想要贷款买第二套房，对不起，首付可能就从30%提高到50%、70%甚至像今天南京那样提高到80%，使你购买资产的杠杆大幅降低。而且贷款利率也会从7折或8.5折提高到1.1倍、1.2倍甚至1.3倍的惩罚性利率。尤其是公积金贷款政策规定，你首套房贷没有还清的情况下，不能再申请第二次贷款。
所以第一次贷款买房时，一定要使出吃奶的力，尽一切可能把公积金贷款用到极限！
所以不管你手里钱多还是钱少，是刚好只够3成首付，还是就算全款买房手里还有多余，都应该尽可能首付3成，贷款7成，尽可能把银行如此“优惠”的钱弄出来。
2.选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。
经常有所谓“理财达人”支招：只要把银行默认的“等额本息还款法”换成“等额本金还款法”，就能省下好几万利息。
一般人还房贷每个月的金额是固定的，也就是说，你每个月偿还的本金和利息之和是固定值，这就叫等额本息。
而等额本金，顾名思义，就是你每月偿还的本金是固定值，而利息则是变动的。
比如20年房贷，你第一个月偿还的是整整借20年的房贷利息，所以第一个月的利息最高，但第二个月还的是你借19年零11个月的利息，借款时间缩短了1个月，所以房贷利息也降低了，第三个月会继续下降，所以你整个还贷周期中，利息支出会逐月递减，导致你每月的还贷本息总额也逐月递减。
等额本金真比等额本息更省利息呢？ 当然。
按现在5年期以上贷款基准利率4.9%算，商业贷款100万元，分20年还清，等额本息的月供是6544元，20年利息总支出570665元。
等额本金的话，第一个月的月供是8250元，第二个月8233元，第三个月8216元，然后每个月都会降十几元，直到最后一个月只要还4183元，20年利息总支出492041元。
少了78624元。
中国已经进入了加息周期，未来几年，加息是大概率事件，只要利息一涨，或者你是二套房贷1.3倍惩罚利率，贷款100万，等额本金真的能省下10万元利息。
之所以会出现这种结局，是因为采用等额本息还款法，你前期偿还的本金少，利息多，自然累计的利息就比较多。
而等额本金还款法，你第一个月偿还的本金和最后一个月偿还的本金一样多，导致本金归还速度比较快，利息支出相对就比较少了。
你看，等额本息的还款图形是一个长方形，本金和利息混在一起。等额本金的还款图形是下面一个长方形上面叠了一个直角三角形，长方形是本金，三角形是利息。
正因为银行很清楚这里面的小九九，所以你申请房贷的时候一般不会给你选择权，直接默认等额本息还款法，银行就可以实现利益最大化。
心眼好坏……
但事实真相就到此为止了吗？等额本金真比等额本息更划算吗？
不存在的。
对绝大多数普通工薪阶层年轻人来说，还是建议你选择等额本息，而非等额本金。
3.贷款时间能贷多长就贷多长，最好贷足30年。
那为什么建议贷款时间能贷多长就贷多长呢？
应对的是央行持续的货币超发
今天中国市场上存在的货币总量（M2）比30年前市场上存在的货币总量增加超过100倍！
在可预计的未来30年，这个趋势恐怕不会扭转。也就是说，我们手里的钱每时每刻都在被政府通过无形的“通胀税”的方式“洗劫”。
这就导致仅仅依靠自己辛苦劳动赚到的工资来生活，然后把工资结余存进银行的人，一定会被政府“洗劫”。
而自己明明只有100万，却敢于向银行贷款300万买房的人，则有可能不被政府“洗劫”，你用杠杆超发货币，稀释财富，我则顺势而为，把你超发的货币通过贷款的方式为自己所用，你放杠杆，我也放杠杆，到头来，可能我不但不吃亏，反而有的赚。
在政府超发货币的过程中，社会中的少数人用高杠杆让自己不吃亏，多数人却吃了亏，导致社会财富总体分配布局上看，久而久之，那些敢于贷款购买资产的人就会相对越来越富，而不敢贷款只敢存款的人就会相对越来越穷。
既然如此，那我们最理性的选择就是低息的房贷，能问银行多贷款就多贷款，能尽可能不还或晚还就尽可能不还或晚还。
最后给大家剧透一下银行房贷时容易遇到的“潜规则”
1、谁的利率高，就得房
很多银行为了保证自己的收益，在发放贷款的时候，会优先选择贷款利率最高的人给房。
2、提前还款？先交罚款！
银行通常为了保证自己的盈利，是不支持提前还款的，并且他们会在提前还款的金额与次数上设下限制。如果借款人在合同上定下的时间提前还款了，还需要支付银行一笔合同违约金。所以上文才说可贷30年绝不贷10年，提前还贷还要交罚款？这钱我留着干点啥不行？
3、等额本息与等额本金差别巨大
这个上文已经说了很大篇幅，不过让我还是在这里唠叨几句吧。
等额本息与等额本金这两种还款方式的差别就在于，等额本金最终算下来能比等额本息最多省下几十万，这方式能给贷款人省下很多利息，银行也最不愿提起等额本金；而等额本息的好处在于还款期限长，能缓解贷款人的还款压力。二者的取舍还得看贷款人，想尽快还完贷款的可以选择等额本金的还款方式，每个月资金并不是非常充足的，可以选择长期的等额本息。
4、已婚者先得房
相对于单身人士，银行更青睐于已婚人士，而且已婚人士通常都会更加的有责任感，还款能力还是用途都让银行更放心。
5、二次贷款人更受欢迎
曾经贷过高额度贷款的，并且已经还清贷款、从未逾期的人，银行很喜欢！会相应的降低利率，提高额度，房贷的审批也更容易通过。
6、商业贷款容易批
买房的时候，大多数开发商都会乐意帮助办理贷款，因此，与开发商合作的银行的贷款会更容易审批下来。
最后的最后，公布一条很小的好消息：
近日，中国工商银行发布一条消息，将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，同时借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。
以前各大银行借款人最高年龄都执行65岁的政策，工行对此的解释是，个人住房贷款的最长年限依然是30年，只是与以前相比，贷款人的最高年龄增加了5年。此举是为了适应我国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，减轻他们的经济压力。
对此，有银行人士称，可能大家对这一政策有很大误解，以为只有老年人才能享受到这一福利。其实这一政策的最大受益者不是60、70岁的人，而是中年购房者或对改善型住房有迫切需求的人群，他们的事业已经起步，家中人口也逐渐增多，曾今的居住环境满足不了当前的需求。
按以前的政策，45岁、50岁的中年人按照贷款人年龄与贷款期限之和不超过70年计算，这位购房人最长只能贷款25年或20年。在工行房贷新政下，他们的贷款年限可分别增加到30年或25年，可别小看这5年，对于上有老、下有小的中年人，延长这5年使得每月的还款可减少数百元，这无疑会在一定程度上减轻生活的压力。
有业内人士认为，这对年轻人的刚需性买房也有很大帮助，刚刚进入职场的青年学生往往没什么经济能力，如果加上父母积蓄也不足以承受月供的话，就可邀约父母一起作为借款人共同还贷，而此项政策放宽了父母贷款的年龄限制达到了到70岁，所以对于部分年轻房贷族也是利好。
免责声明：信息来自网络，购买房屋时请谨慎核查房屋的真实性，办理合法交易手续。本公众号内容不构成购买建议，对其中交易产生的风险概不负责。
閱讀更多 濰坊特價房 的文章
