Mr_Dash
由於本人不是專業分析師，所以不會真的聊得很細（會引用一些分析師的報告），也不會用模型定量測算，所以本文只是講一些比較粗的邏輯。
往事並不如煙：30年前物價闖關
1978年後，一系列的改革快速推進，比如：職工提薪、獎金、安置就業、退賠，農產品提價等，這就導致財政支出大幅增加；同時大力推進基建，引起1979年、1980年財政赤字嚴重上升，物價快速上漲。
下圖我們可以看出，歷史上嚴重的財政赤字基本上都伴隨著經濟下行，在1978~1981年，GDP增速迅速從11.7%下降到5.2%。
1982年到1988年，經濟增長迅速恢復到10%以上並保持了5年高位運行狀態，實際上，早在1984年就出現了經濟過熱的現象，尤其當年四季度，基建大爆發，信貸投放過於猛烈，未能很好控制住。
同時，計劃經濟轉向市場經濟，政府開始放鬆各種價格管制，價格開始迴歸正常。由於物價飛漲，企業發生虧損，虧損補貼和物價補貼相當於財政收入三分之一，企業經營困難，財政負擔加重，中央被迫增發貨幣，而這又進一步推高了通脹。
1985年7月的時候，中央開始收緊政策，定下目標：努力保持社融規模和總供給平衡；但第二年經濟下滑，政策重回保增長。到1987年，新一輪通脹呼之欲出。
1988年，1號文件中央定調：當前經濟是有效益的增長，速度高、通脹低，通脹在於食品，在於供給不足。5月，著手啟動物價闖關，8月正式公佈，由此引發一輪波瀾壯闊的通脹，被壓制的消費需求系統性地迅速釋放。
當年物價是如何漲的，人們如何在商店搶購商品的，大家可以問問父輩們，如果今年你的房租漲了50%你覺得接受不了，你知道茅臺從20塊漲到290塊的感覺嗎？
1988~1990年，GDP增速明顯下滑，1989年GDP增速從前一年的11.2%下降至 4.1%，1990年進一步下滑至 3.8%；固定資產投資增速從1988年的20.23%下降至-8.23%；在經濟增速下降的同時，物價持續高漲，1988年CPI高達 18%，1989 年高通脹持續，全年CPI仍在18%的高位。
我們回顧1988年，財政赤字是比較重的，由於調控導致企業經營不善，流動資金嚴重不足。低經濟增速疊加高通貨膨脹，在這一類滯漲背景下，大量的企業陷入債務危機，即當時流行的“三角債”問題。同時國家財政也連年赤字，財政收入特別是中央財政收入佔 GDP比重持續下滑，國家層面的債務負擔沉重，89年財政赤字率達到25%以上。
1990年國家開始牽頭治理三角債問題，到1992年基本清理完成，效果較好。
回過頭來看，為什麼那年會陷入這種低增長、高通脹同時債務問題嚴重的困境？
從歷史背景來看當時計劃經濟下物質相對短缺，一些人通過價格雙軌制謀取利潤，國家開始物價闖關的改革，將副食品、家電等諸多商品定價市場化，這一過程必然會引發供求失衡後的價格上漲。
另一方面，隨著投資和商品流通管制逐漸放開，在 80 年代中後期企業投資快速增長，至 88 年開始企業層面投資過熱，但為了快速滿足相對短缺的物質需求國家連續 4-5 年投放了大量貨幣，而當時住房市場、資本市場等都未開啟，大量貨幣主要是以現金 M0的形式存在，現金的堆積和商品的短缺必然易引發日常用品價格高漲。
清理三角債雖然成功了，但是政府加了太多的槓桿。根據1992年清理工作報告，1991-1992年全國共注入清欠資金555億（銀行貸款520元，地方和企業自籌35億元）全國基建、技改項目在1991年底以前形成的拖欠已基本清理完畢，共連環清理三角債1838億元，取得了注入1元資金清理4元拖欠的效果。
但財政收入佔GDP的比重連續下滑，財政赤字年年增加，最終引發了1993-94 年的政府債務危機和為解決這一問題的分稅制改革。此處不延伸了。
詳情參考招商證券《那些年，我們一起度過的債務危機》。
按下葫蘆浮起瓢：房價止漲，房租大漲
近期對於房租上漲的分析有很多。我的觀點是，資本是逐利的，一切歷史都是當代史，從來沒有新鮮事。
經過大家的分析，以北京為例，房租上漲有兩個直接原因：
第一是去年以來拆了很多違章建築，原來能住的地下室、隔斷間都被拆掉了，這是供給端收縮，疊加新的畢業生參加工作，需求端也有一個小爆發，短期內推高了房租；
第二是長租公寓成為新風口，房價上漲放緩之後，房租有上漲預期，資本提前介入引發提前漲價。
這兩個原因看上去都沒錯，但是更深層次的原因是房地產市場投資回報率的重估——即投資回報由房價上漲轉為房租上漲。
注入了ABS接近“無限”擴張的長租公寓就是惡的嗎？其實未必。租房市場原本是一個很難標準化的市場，很多老破小的小區，房子的出租品質慘不忍睹，我曾經去過上海浦東新區的一個老破小，還是上世紀90年代的房子，不論是裝修還是傢俱都很古舊，沒有居住品質可言。長租公寓介入後，他們會對房子重新進行裝修，換上標準化的設施(傢俱、廚衛等)，經過品質的統一改造，房子僅用地段就可以區分價格，實現了一定程度的標準化，從而更準確地定價。（當然這也是長租公寓飽受詬病的一點，裝修沒多久就放出房源，甲醛等超標時有發生。）
如果你瞭解過“標準化”，你就會明白，“標準化”對於促進企業技術全面進步，提升企業管理水平，提高產品質量和檔次，增強企業市場競爭力和產品市場佔有率等方面具有極其重要的作用。更重要的是，標準化可以降低成本。
你要明白，如同大型農場生產效率更高一樣，標準化的長租公寓入場，長期來看一定是奔著更低的成本來的，因為標準化公寓並不是市場的全部，它們隨時被傳統房東直租挑戰，不可能把賺取過多的超額利潤，能做的只有壓低長期成本。
有一種說法是：資本進入哪個領域，就會增加哪個領域的供給，並提升該領域的運轉效率，使該領域的價格下降。
再說下，為什麼房價不漲，房租就要漲。在整個市場上，所有的資產都有一定的收益率，決定這個資產收益率的內在因素有很多，比如風險、流動性等，一般來說，風險越大的資產收益率越高，比如同樣期限的信用債利率就是高於利率債。
而我這裡說的“資本的逐利性”並非是馬克思的那段“一旦有適當的利潤，資本就膽大起來。如果有10%的利潤，它就得保證到處被使用；有20%的利潤它就活躍起來；有50%的利潤，它就鋌而走險；為了100%的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險。”而是資本會永遠朝資產收益率高的資產湧入，從而帶動整個行業資產收益率下降（長期來看）。如果給定一個社會平均收益率（可以假定是貸款平均利率），那麼資本一定會湧入能取得超額利潤的行業，長期來看有兩個相對的結果：拉高資產價格、降低資產收益率。
回到房地產。房子作為投資品會有一個隱含的投資收益率，分母是房價，分子是房租和預期上漲的價格，以往房租不太重要，因為房子漲得快，就搞出了這麼變態的租售比；現在房價漲幅下來了，房子的投資收益率也隨之向下，但房價有棘輪效應，是有剛性泡沫的，這就必須要有房租上漲來彌補部分收益率了（肯定無法完全彌補）。核心還是資本是逐利的，各種資產收益率長期都在往社會平均收益率的方向跑。持有房產本身也是有資金成本的，這一資產收益率長期過低會引發資產價格下跌，收益率繼續向全社會平均收益率迴歸。
房產資產收益率=（房價漲幅帶來的資產增值+房租）/房價*100%
那麼從租房者的角度看，你以為房價不漲了，自己就能更快攢點錢買到房子，甚至提高生活水平，其實不然。當房價大漲的時候你捨不得花錢，因為你要多攢錢為了將來買房；當房價漲幅放緩後，你原本預期要為買房攢的錢都被房東收走了，所以自始至終，房價漲不漲，生活水平不會有高於社會發展速度的顯著提高。
群體生活水平不會因房價止漲而上升是符合社會學原理的，因為沒有一大群人的生活會突然發生質的改變，在一個地方你得到了隱含的收益，在另一個地方你就要付出差不多的東西。
通貨膨脹無處遁形
在過去的很長一段時間內，房地產都是M2的蓄水池，這已經成為了業內外的共識，其實去年以來，M2增速已經在顯著放緩了，但M2必須還要保持在一定規模增速，這是經濟發展的保障。
當最大的蓄水池不再蓄水，那個關在水庫裡的通脹就要出來了。但這絕不是說，CPI立馬錶現出很高的預期，因為日常生活中的通脹傳導是高度鈍化的，如果延遲半年到1年看，才會明顯，而且長期趨勢從短期的圖形裡面看不出端倪，比如北京房價和房租，你拉出一個10年20年的數據，可能發現並沒有直觀的線性的關係。
看近期的情況，夏糧減產了，豬肉出問題了，水災推高菜價（局部性）；遠期來看，原油有上漲風險，匯率貶值帶來輸入性通脹壓力。我沒有能力量化計算，但是未來通脹預期是比較大的，按照分析師的說法，尤其是明年需要注意。我們可能有機會看到股票市場的大幅回落，看到國內資產價格的輪動和重估。講得比較多也比較雜，僅供參考。
