2018年是房價疲軟的一年，一線城市房價明顯開始收縮。那麼怎麼去判斷房價絕對的是高了還是低了？我們把一些判斷指標分成兩類。一類是宏觀的指標，一類是微觀的指標，宏觀的指標政府會比較關注，微觀的指標購房者會比較關注，這兩類指標，在國際上有一些大家都喜聞樂見的東西，但並非這些指標可以直接生搬硬套的放到中國來，我們可以來分門別類的介紹一下宏觀的指標和微觀的指標。
宏觀指標
第一個指標，不動產的市值對GDP的比例，就是說全國一共有多少套房，這個房子值多少錢，對GDP是怎麼樣一個狀態，這是一個比較重要的指標。有一些傳說：中國的房地產的市值對GDP達到了410%，我也去查了這個說法的出處，到最後是死無對證的。也有一些學者說，現在六個上海市的房價相當於整個全美的房地產市值。六個上海市相當於一個全美那也挺厲害的了。可這還是令人心生疑惑，我特地去查了一下，美國紐約市的房地產市值，請注意不是住宅的市值，是房地產的市值，是12.6萬億美元，到2017年底的時候相當於美國GDP的差不多60%，這也是不少的數字。我估計大概四到五個紐約市就相當於全美房地產的市值了，所以如果說六個上海的不動產的市值相當於全美，四個到五個紐約市的市值相當於全美，這也看不出就是有什麼巨大的泡沫。當我們去考慮中國的不動產對GDP的市值實際上是一個比較難做的判斷，我們不能武斷地說400億。除非我們親自去研究，到目前為止還缺乏關於中國不動產的總市值對GDP比例令人信服的研究。但國際的水平差不多，大概是250到300之間這樣的一個情況，這是第一個指標。不動產市值對GDP的比率。
第二個就是房地產的增加值對GDP的貢獻率。國家有很多支柱產業，有高科技、房地產、金融、基礎設施等很多行業，房地產行業在過去被認為是中國的支柱產業，但現在很少提這句話了，因為一提這句話，大家覺得胃裡頭不舒服。但如果我們只看一個行業的增加值對GDP的貢獻率來看，對不起，我們只能這麼講，在西方，房地產的確是第一大產業。大多數西方國家的房地產增加值對GDP貢獻的佔比大概能到12%到15%，是一個比較高的水平。那麼在中國呢？2017年的時候，房地產的增加值排在第二位，第一位是金融行業，金融行業增加值對GDP的貢獻大概超過了8%，房地產大概不到7%，百分之6.8、6.9的樣子。可以說中國房地產的增加值跟西方房地產的增加值對GDP的貢獻來說，中國還是偏低的，但是有一部分學者也提出了反駁，因為我們考慮房地產的增加值對GDP貢獻的時候，我們的房屋租賃市場的數據不完整，沒有加進去，所以可能中國的房地產增加值被系統性的低估了。但我們只能說，關於房地產的增加值對GDP的邊際上貢獻，目前在中國也缺乏像樣的研究。
第三就是人均的住宅套數，如果房地產，尤其是住宅價格要見頂的話，那就是存量絕對的夠了，房子已經蓋得足夠多，戶均住宅都超過一套了，接下來就是更新改造的需求啊，房子到了房齡差不多得拆掉了，這些住在老房子的人可能會需要一個新的房屋，房屋更新需求佔主導的時候，那房價基本就見頂了。可是在中國，戶均住宅套數真的是很難說的。因為根據某一個權威部門的說法說戶均住宅的套數，1.01或1.02套。我也反覆強調過，中國的戶均住宅1.01或者1.02套，這個說法我是非常懷疑的。非常懷疑的原因是什麼呢？如果我們看1998年之前的中國的房地產的存量，以及1998年之後比如說2017年，這20年間我們所銷售的商品房，商品住宅的總面積然後再看城市人口，有可能是5.6億的戶籍人口，有可能是7.9億的常住人口，也有可能是扣除掉農村2.15億的常住人口或者扣除掉農村當中在城市間歇流動的2.85億的一個間歇打工人口，也就是在城市當中的人口，應該是總人口減去2.85，減去2.15，再者，城鎮有多少的戶籍我們也說不清，因為人戶分離現象比較嚴重，因此我高度懷疑，我們現在並不清楚中國的城鎮當中住了多少人，有多少戶，當然我們也不知道他們的住宅套數夠不夠。總體上來說的話，現在中國的戶均住宅套數已經超過一套，這個說法是非常令人懷疑的。
在中國，戶均住宅套數目前也是缺乏詳細研究的，主要是沒有數據，我們真的不知道有多少人，多少戶，也不知道有多少存量。再接下來是什麼呢？再接下來就是我們可以看到的一個指標是，自有住房率，如果自有住房率非常之高的話呢，基本上我們覺得房價可能也有一些問題了。那麼一般來講的話，一個國家的自有住房率會逐漸的穩定下來。中國的自由住房率呢是全球特別高的一個國家，特別高的國家的原因就是因為我們不考慮住宅的質量的，我們假定所有的農民有宅基地都是有房的，而城鎮居民的話我們也被虛誇了。所以中國的自有住房率有多少，這個指標呢也是需要去考證的。
最後有什麼指標呢？金融行業的所佔用的資源，佔整個社會資源的多少。那麼金融行業佔整個金融資源，涉及房地產的行業所佔的金融資源佔整個金融資源的多少呢？在西方國家吧，比如說美國，大概在42%左右。也就是這個他們的金融體系，大概有42%的資源是流向了房地產，當然這個比較複雜，涉及到個人住房抵押貸款，涉及到開發商的開發貸款，建築施工企業的建築貸款，包括他們還有一些譬如說證券化的工具，還有一些Second mortgage等等，所有這些涉及房地產加起來大概佔到金融體系資源的42%。對於金融行業來講，房地產肯定是一個決定性的行業，在中國有一個未經證實的數據，就是中國的房地產佔用的金融資源大概是60萬億，60萬億是什麼水平呢？截止到2017年底，大概我們的社會融資總額大概是188萬億，我們的M2廣義信貸大概是170多萬億，將近180萬億吧。所以就以這個廣義信貸M2 180萬億，假設金融資源大概60萬億來講的話，中國的房地產佔用金融資源大概佔到了整個金融體系的三分之一。這也是一個不低的數字了，因為你要再往上走，走到譬如說40%、42%、43%，那跟西方國家已經持平了。
所以從60萬億的角度來講的話，相當多的學者跟官員都認為，你不能靠一個房地產來實現國家的繁榮富強。而房地產的發展可以是讓大家的居住條件變的更好一些，但同時如果房地產佔用了更多的金融資源的話，那麼其他的產業，包括先進製造業、科技行業、研發的金融資源佔用的就少了一點。所以我們還是希望在房地產佔用的金融資源和其他值得扶持的行業當中佔用的金融資源當中取得一個平衡。這個也是一個需要考慮的事情。當然反過來說，房地產業有沒有綁架金融行業？那百分之百是綁架了的，不是因為房地產的原因，而是因為金融的原因，因為金融體系本身去發放貸款有兩種，一種是所謂的三表，資產負債表、現金流量表、損益表，這個需要銀行經常去關注，所以銀行在過去很長一段時間，採取了一種比較懶惰的辦法，就看抵質押物，抵質押物主要的就是不動產了。所以你要說不動產綁架了銀行，那不如倒過來講，銀行主動的綁架了地產。這個是一個比較難說的事情。
關於宏觀指標當中還有一些指標，例如城市化率，城市化率在中國被幻化成兩種指標，一個叫城市化率，一個叫城鎮化率，因為美國的一些學者說，鍾教授，你們那個town，你們這個鎮都很大了，好幾萬人對吧，我們一個市也只有這麼些人，所以在中國他們認為，比較準確的指標用城鎮化率，而不是城市化率。可是無論在中國你是使用城市化率也好，城鎮化率也好，這指標都不太準確，因為我們不太能夠判斷城市長期居住的人口有多少。而一般來說，我們根據庫諾特曲線，房價上漲比較快的一個階段是根據城市化率，或者在中國用城鎮化率更好一些。從40%到75%這個水平，可是我們目前中國的城鎮化率大約是在58%到59%，還沒有到75%。假定未來中國的城鎮化率的速度降低一倍的話，那麼可以說在未來十年，中國的房地產價格就城市化率這個指標來講，要見頂還是有一定困難的，甚至有一些專門的研究機構，這個機構也是我們國內比較大的一個房地產開發企業，他們認為在過去，在未來的十年，中國可能還需要新建170億平米左右的住宅，才能滿足基本的生活需求。
結論
好了，關於房地產是不是見頂，從宏觀的角度來說，有一系列的指標，第一個指標，不動產的市值對GDP的比率，第二個指標房地產行業的金融資源佔比對整個的金融資源佔比是多少，第三個指標比如說戶均的住宅的套數，房子是不是整體的夠了。第四個指標房地產行業的增加值對GDP增加值的貢獻率達到了多少，接下來還有城市化率等等這些指標。這些指標都有助於理解目前一個國家的房地產的發展水平處於怎麼樣的階段，但這種處於怎麼樣的階段並非精確而科學的。
你沒有辦法確定，房地產到現在是不是到了一個真實的拐點，這只是幫助政府去判斷這件事情。我們在熱力學統計當中有一個特別有趣的現象，就是我們燒一壺水的時候，這一壺水開始加熱的時候，從加熱的溫度到99度沸騰之前，冷水層和熱水層之間的水的對流都是非常穩定的。但一旦到了99度到了100度，沸騰狀態的時候，那麼水流在這個壺裡頭的流動趨勢完全就從穩定變為一個不穩定的，亂流的狀態了。那麼在0到99度之間，穩定的對流狀態，你即便做出了判斷，也並不知道100度在哪，所以我們剛才講的那些宏觀指標也一樣的，對政府來說的話，他也可以時刻的關注這些指標，可是不知道哪一天，房地產市場就真的出了問題，要預測房地產市場出問題的精確的時間，比如說某一年的大概的某一個時段，幾乎是不可能的，比地震預測更困難，因為一壺水我們還可以看到100度是一定會開的，但是房價到什麼程度，大家就熬不住了，這個的確是一個非常複雜和困難的事情，這並不僅僅涉及到客觀的經濟指標，還涉及到政府、企業和居民的主觀的情緒，這個太困難了。
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