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商務公寓：我們不限購不限貸！
商辦公寓：我們不限購不限貸，還不限售呢！
產辦公寓：我們不限購不限貸不限售，過戶直接轉讓公司，稅費低啊
你以為公寓鄙視鏈是這樣的嗎？不，這只是活在售樓處的鄙視鏈。
商務公寓：我們才是正經公寓，其他的都是妖豔賤貨。
商辦公寓：雖然沒有你正經，可我們至少不要交房產稅，對吧？哎，麻煩你把手機存一下。
產辦公寓：雖然，雖然，雖然，也沒啥了，我們便宜。
↑ 這才是活在市場上的鄙視鏈。買家會用腳投票，誰用價格來鄙視。
現在深圳公寓市場上主流有三種，單看名字，商務公寓、商辦公寓、產辦公寓，鄙視鏈是不是一目瞭然：商>辦>產，你看，都拼命想從上一個環裡繼承點什麼，哪怕一個字也好。
商務公寓PK住宅
公寓是所寬進嚴出的大學，進來容易畢業難
公寓更像是個寬進嚴出的大學，入門門檻不高，但是畢業壓力卻很大。作為硬核地產自媒體，提供一個賬本，供參考。
作為站在公寓鄙視鏈鏈頂端的產品，商務公寓只願意和住宅比。
坦率說，雖然很多公寓梯戶比更多，戶型更小。但論居住體驗，很多公寓比住宅更有時尚感。每次去看公寓前，我都會對同行人說，提醒我不要衝動。
而且因為小，更能夠看到在細節上的打磨，有些項目甚至投資廠家，量身定做傢俱。
但是缺陷在於，
在公共資源上，公寓由太多不確定性，比如上學、入戶。如果不擠，都可以，如果擠了，麻煩公寓先退一步。畢竟面積大小還只是程度不同，公寓是性質的不同。買進時，公寓不佔用購房名額就不用說了，否則也不會那麼多人買。
1、公寓屬於商業貸款，不佔用房貸名額。
2、原則上首付5成，按揭10年，利率上浮10%。目前銀行提供氣球貸，可以做到4.5成首付，月供壓力會更大。
舉例：
以100萬貸款為計：
如果是住宅，利率上浮5%，按揭30年，等額本息，月供5437元。
如果是公寓，利率上浮10%，按揭10年，等額本息，月供10798元。
賣出時，稅費比住宅高出一個量級，主要多在增值稅和契稅上。
“二手住宅交易稅費，大約佔到交易額的8-10%，公寓稅費要佔到交易額的15-20%。”一公寓售樓員很坦誠的說，買公寓的，一般都是被房票攔住的有錢人，又沒有其他太好的投資渠道，不得已為之。
1、會多出一筆“土地增值稅”。
劃重點，不是增值稅，是土地增值稅，增值稅和住宅一樣。如果是住宅，不管是一套還是二套，都免徵。
商務公寓以及以公司名義交易的住宅，都需要徵收。徵收標準是收益的30-60%，即過戶價減去登記價和交易中合理費用之後的30-60%。
2、契稅比照二套房。
如果是住宅，忽略增值稅的影響，首套一般在1-1.5%，二套在3%，公寓和公司購買住宅的，契稅都是3%。
舉例：
以一套從300萬漲到交易時計稅價400萬的物業為計：
如果是住宅，以出現最多的，非普通住宅，滿兩年，買家為首套來算，稅費總額大約在17萬左右。
如果是商務公寓，稅費大概在37萬左右。
如果是公司之間的住宅交易，稅費大概在49萬左右。
不過這個計稅價，通常和實際交易價格之間還有些差別。
產辦公寓PK商辦公寓PK商務公寓
控制風險比盈利更重要
控制風險比盈利更重要，是巴菲特幾十年來不斷強調的內容。而且在投資界，也一直奉行，風險越大，則需要更高的收益。希望這些看上去像是常識一樣的廢話，能讓我自己也時刻記得。
迴歸到公寓，目前市場上主要有三類。
可以登錄深圳市住房和建設局（新盤預售）http://zjj.sz.gov.cn:8004 。每個入市項目都會登記有預售許可證，其中有土地性質和房屋性質兩欄，可以據此判定你看的公寓到底站在鄙視鏈的什麼位置。
除了表面呈現的，還有幾個曾經真實出現過的案例，和大家分享一下。
☆關於商務公寓：
是唯一可以參與學位積分的公寓（部分區域）。但是，打分比住宅低，所以當生源逐漸多起來的時候，少0.5分可能就會被分流的時候，公寓積分的意義就大大減小。這些可以去區教育局或者目標學校下載積分表查詢。
☆關於商辦公寓：
更多在於政策風險。今年7月，佛山萬科5800套公寓就曾被媒體報道違規商改住。廈門8月下旬也出臺禁令，嚴禁商辦改公寓，甚至可無償收回土地使用權。其中設計細節就有，不得設置廚房等居住空間，衛生間等必須集中設置。
☆關於產辦公寓：
1、持有有成本。從第四年開始，每年繳納0.84%的房產稅。以一套100萬的房子為計，就是每年8400元，平攤到每個月是700，這就是持有的硬成本。
2、過戶時，買家也必須是公司。銷售人員通常會建議，直接以公司名義轉讓。可是你問下自己，有沒有膽量接下一家陌生的公司？
碎碎念
買房子就像談戀愛，都是條件侷限下的最優解
話又說回來，就像脫口秀大會里的段子，“你為什麼不去上清華，是因為不喜歡嗎？”顯然不是。
但凡買公寓的，絕大部份不是因為認為公寓比住宅更好。選擇了鄙視鏈底端產辦公寓的人，當然也不是想用公司名義購買，以便於和其他公司聯誼。大多數人還不是因為不得已，要麼缺房票，要麼缺錢。
整體來看，挑公寓的難度，介於住宅和寫字樓之間，也並不是一棒子打死所有公寓，甚至可以說，每一類公寓，都可能有各自的擁躉。
挑公寓更像是談戀愛，都是在更多的侷限下，找一個你認為最合適人，也許就是當下最好的選擇。
最後送一個今年深圳在售公寓清單：
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