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■本文作者： 劉番 北京在明律師事務所
導讀：業主購買房屋後，徵得開發商和物業公司同意實施擴建裝修，裝修完畢後卻被行政機關認定為違法建設並面臨強制拆除。花費了高額裝修成本後，如果擴建房屋被強制拆除，業主的權益必將遭受損失。房屋存在這樣的情形，是否一定會被強制拆除呢？業主還能採取有效措施挽回損失嗎？本文，在明律師劉勇進、夏麗麗為大家解析這樣一個案件。
【基本案情：業主裝修擴建，卻被認定違建】
委託人馬先生的房屋位於浙江省寧波市北侖區某街道，馬先生所在小區的房屋屬於聯排別墅，開發商在買賣該小區房屋時承諾可以對房屋南北兩側凹下去的部分進行填平裝修擴建，物業也同意業主進行這樣的裝修擴建，於是絕大部分業主在買了該小區的房屋之後都進行了部分填平擴建。
馬先生買下該小區房屋後也跟著進行了擴建裝修。這期間，綜合行政執法局人員來過數次，並未指出擴建部分屬於違建。
馬先生花了數月投入30多萬的成本，終於完成了整個裝修。但是，剛裝修完不久，該區綜合行政執法局人員就找上門來，說擴建部分屬於違建要拆除，並緊接著下達了拆除告知書、強制執行決定書等一系列文件。
馬先生對此感到無法理解，明明開發商承諾過，並且物業也同意，之前綜合行政執法局來了數次，也未提出涉嫌違建、不得裝修，現在怎麼就莫名其妙變成違建了呢？
過了不久，隔壁鄰居擴建的部分就被拆除，拆除手段十分簡單粗暴，對合法建築部分都造成了很大影響。馬先生感到事情不妙，趕緊找到了在明律師事務所，委託劉勇進、夏麗麗律師代理其案件。
【案件分析：違建並非一律拆除，行政行為必須合法合理】
《城鄉規劃法》第64條規定：未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設。
尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。
依據上述規定，根據違法行為的不同階段和情節輕重，違建當事人分別應承擔的法律責任為：責令停止建設、責令限期改正並處罰款、限期拆除、沒收實物或者違法收入並處罰款。
對於已建成的涉嫌違建房屋，只要可以採取改正措施消除對規劃實施的影響，行政機關就可以限期當事人改正並處罰款，並非必須強制拆除。只有違建情節嚴重，無法採取改正措施的，行政機關才能依照法定程序拆除房屋。
國務院印發的《全面推進依法行政實施綱要》明確要求，依法行政不僅要合法行政，還要合理行政。合理行政即要求行政機關在行使自由裁量權時要做到合情、合理、恰當和適度。
在法律規定對違法建設既可以責令改正並處以罰款，也可以強制拆除的情形下，行政機關作出行政行為應當符合立法目的和原則，採取的行政管理措施應當必要、適當，選擇有利於最大程度保護行政相對人權益的做法。
具體到本案，馬先生擴建的部分，雖然超出了規劃許可證的規劃範圍，但是這次擴建裝修只是填平了南北兩側凹下去的部分，所佔面積很小，並未嚴重影響規劃，還未達到必須拆除的地步。
馬先生的擴建裝修行為事先得到了開發商和物業的認可，該小區絕大部分業主都採用這樣的擴建裝修方式。綜合行政執法局此前對此事知情，也未提出異議，在業主裝修完成之後卻提出要拆除明顯不合理，而且此事涉及到好幾個小區的很多業主，牽涉人員多，拆除成本巨大，違背了合理行政的比例原則。
除此之外，《行政強制法》對於違法建築的強制拆除程序有明確的規定，不依法定程序拆除依然是違法的。
根據《行政強制法》的規定，行政機關作出強制執行決定前，應當事先以書面形式催告當事人履行義務，並在催告書中列明當事人依法享有的陳述權和申辯權。
該法第36條規定：當事人收到催告書後有權進行陳述和申辯。行政機關應當充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據，應當進行記錄、複核。當事人提出的事實、理由或者證據成立的，行政機關應當採納。
本案中，綜合行政執法局並未按照法定程序進行催告，也未告知馬先生陳述申辯的權利，所以在程序上明顯違法。
對案情進行縝密分析後，劉勇進、夏麗麗律師馬上針對綜合行政執法局的行為向北侖區人民政府申請了行政複議。最後，區政府下達了行政複議決定，撤銷了針對馬先生的行政強制執行決定，馬先生的合法權益得到了有力保護。
最後，在明律師再次提醒廣大當事人，遇到行政機關來查處違建時不要慌張。自己的房屋缺乏相關手續，也不代表房屋一定就是違法建築。即使房屋存在違建情形，也未必一定要以強制拆除的方式處理。行政機關實現行政目的，必須採取合理適當的方式。如果行政機關沒有遵守法定程序，就存在違法行政之嫌。所以，遇到違建問題，大家要及時聯繫律師幫助你分析情況，以便更好地保護自己的合法權益。
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