南京市住宅區管理規約（示範文本）
使用說明
1、本文本為示範文本，供業主組織依法制定住宅區管理規約時使用,非住宅物業管理項目可參照使用。
2.本文本中涉及到的下劃線空白內容根據實際文本制定情況填寫。
3.未經南京市住房保障和房產局批准，任何單位和個人不得擅自出售本文本。
4.本文本的有關內容由南京市住房保障和房產局負責解釋。
管理規約
第一章 總則
第一條為了保障物業的合理使用，建立物業區域內良好的公共秩序，營造安全、文明、和諧的居住生活和工作環境，維護全體業主的合法權益和共同利益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《南京市住宅物業管理條例》及相關法律、法規的規定，制定本規約。
第二條本規約自首次業主大會會議批准之日起生效，對本住宅區業主、物業使用人均具有約束力。
第二章 物業基本情況
第三條本物業管理區域的基本情況:
（一）物業名稱： 。
（二）詳細地址： 。
（三）物業類型： 。
（四）業主總戶數： 。
（五）總建築面積（平方米）： 。
（六）物業管理區域四界
東至： ；
南至： ；
西至： ；
北至： 。
（七）共用部位、共用設施設備：
1、單幢建築物的全體業主共有的共用部位，包括該幢建築物的承重結構（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、主體結構、抗震結構、共用門廳、共用通道、共用樓梯間、戶外牆面、屋面、 、 、 等。
2、單幢建築物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建築物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、共用天線、共用線路、冷暖設施、照明設施、燃氣管道、消防設施、避雷設施、 、 、 等。
3、本物業區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備，包括公共綠地、道路、路燈、溝渠、池井、共用車庫、信報箱、公益性文體設施、圍牆、給排水管道、水箱、水泵、共用天線、共用線路、冷暖設施、照明設施、燃氣管道、消防設施、智能化設備、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房、 、 、 等。
4、物業服務用房位於： 。
第三章 業主的權利與義務
第四條業主享有下列權利：
（一）享有所擁有物業的各項法定權利；
（二）按照《物業服務合同》的約定，接受物業服務企業提供的服務，監督物業服務企業履行物業服務合同；
（三）根據法律、法規和本住宅區《業主大會議事規則》的規定參加業主大會會議，行使投票權；
（四）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（五）對本物業管理區域內物業管理的公共事項向業主大會、業主委員會、物業服務企業提出意見和建議；
（六）對本物業管理區域內共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權；
（七）監督住宅專項維修資金、住宅物業保脩金、業主大會首次籌備經費的使用；
（八）監督本住宅區業主共有資金的收支情況；
（九）協助業主大會、業主委員會、物業服務企業依法勸阻、制止本物業管理區域內影響和侵害業主共同利益的行為，直至提起訴訟；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第五條業主履行下列義務：
（一）自覺遵守本規約，遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的法律、法規規定和約定，積極配合物業服務企業和相關單位做好物業管理工作。
（二）按照《物業服務合同》的約定按時足額交納物業公共服務費、汽車停放費、公共能耗費。
（三）按規定繳存、使用、續籌物業專項維修資金。
（四）合理、安全使用房屋，按照相關規定履行房屋檢查、修繕義務。
（五）積極配合物業服務企業做好共用部位、共用設施設備的維修、養護和巡檢工作。
（六）按規定辦理裝飾裝修登記，接受物業服務企業和相關部門對裝飾裝修行為的巡檢、檢查，配合相關部門對違法拆改行為的查處。
（七）法律、法規規定的其他義務。
第四章 物業管理方式
第六條本住宅區依據法律法規、本規約和業主大會議事規則對本住宅區共有部分行使共同管理權，委託物業服務企業提供物業服務。
第七條業主大會授權業主委員會與物業服務企業簽定物業服務合同，合同期限不超過三年。
選聘物業服務企業前，業主委員會應草擬住宅區物業服務合同樣本初稿，按照議事規則規定的程序，確定本住宅區聘用物業服務機構的合同基礎文本，並按照議事規則規定的程序確定應聘方並進行表決。
業主大會會議通過合同文本，業主委員會與物業服務企業簽訂正式物業服務合同後，應在七日內將合同文本提供給每戶業主。提供方式包括：書面、電子數據、 。
第八條業主委員會應每年至少組織一次物業服務質量全面評估，並將評估結果告知全體業主。評估辦法由業主委員會經徵求物業服務企業意見後製定並實施。
第五章 物業的使用
第九條業主對物業的專有部分享有佔用、使用、收益和處分的權利，但不得危及建築物的安全，也不得妨礙其他業主對物業的正常使用。
第十條相鄰業主應按照有利於共同生活、和諧相處的原則，根據相關法律法規的規定，妥善處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、採光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護、動物飼養等方面的問題。物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第十一條業主和物業使用人應按照房屋銷售合同中約定的和房屋使用說明書中載明的功能使用物業；合同未約定或約定不一致或房屋使用說明書中未列明的，按照規劃部門核准的設計用途使用物業。
第十二條本物業管理區域禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；
（三）違反市人民政府有關房屋出租規定；
（四）違法建設建築物、構築物，或者破壞、擅自改變房屋外貌；
（五）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
（六）損毀樹木、綠地；
（七）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
（八）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（九）任意棄置垃圾、排放汙水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物、紙錢等祭祀物品；
（十）製造超過規定標準的噪聲、振動；
（十一）在規定區域外停放車輛；
（十二）擅自在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫；
（十三）擅自架設電線、電纜等；
（十四）在樓道等業主共有區域堆放物品；
（十五）法律、法規、臨時管理規約和管理規約禁止的其他行為。
第十三條本物業管理區域內禁止飼養家禽、家畜、鴿子、大型犬類。對於允許飼養的動物，應遵守下列約定：
（一）應辦理合法手續，並及時到本物業區域物業服務企業備案；
（二）應按指定的路線、區域牽遛犬類，及時清潔動物在公共區域內排放的糞便；
（三）應定期採取動物傳染病的防疫措施；
（四）禁止利用共用部位飼養動物，不得攜動物在公共綠地、兒童娛樂設施、封閉式活動區域活動；
（五）不得在上午 時至 時、下午 時至 時攜帶動物搭乘載人電梯；不得在 時間內遛犬；
（六）不得在晚間 時後放任動物發出持續的鳴叫；
（七）不得滋擾鄰里，如造成相鄰業主 （五戶/十戶）以上書面投訴，應自行將動物清離本物業區域。
第十四條業主和物業使用人在裝飾裝修時，應遵守下列管理規定：
（一）需要裝飾裝修房屋的，應當事先向物業服務企業登記，並與其簽訂裝飾裝修管理服務協議，服從相關管理單位和物業服務企業的管理。
（二）應遵守住建部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《南京市房屋安全管理條例》、《南京市住宅裝飾裝修管理條例》、《南京市物業服務收費管理實施辦法》等相關規定，按裝飾裝修管理服務協議的約定規範裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項。涉及房屋拆改，或者進行其他可能影響房屋抗震措施和結構安全的，應當依法向房屋安全行政主管部門申請許可，將批准文件向物業服務企業備案後方可施工。
（三）因房屋裝飾裝修或其專有部位中發生滲水等問題影響其他業主安全、正常使用物業的，業主應及時予以修復處理，由此造成的損失，相關責任人要及時予以賠償。
（四）應嚴格遵守本物業區域裝修施工時間（上午 時至 時、下午 時至 時）。本物業管理區域內十二時至十四時、十九時至次日七時之間，禁止使用產生噪聲或者振動的工具進行施工作業。
（五）應按設計預留的位置安裝空調室外機。未預留位置的，應按建設單位要求或物業服務企業統一指定的位置安裝，空調室外機要注意安裝牢固，防止跌落，空調機冷凝水集中收集。空調室機外機如發出超標噪聲的，應立即修復或更換，直至符合國家噪聲標準後再使用。
（六）商鋪業主和物業使用人不得隨意懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫。如經批准懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫的，應符合相關規定，不得影響物業整體形象，不得損害相鄰業主權益。
（七）不得擅自在房屋建築的外牆上安裝遮陽篷、防護欄、曬衣架、花架、鞋架、封閉陽臺等。如需安裝上述遮陽篷等物件或封閉陽臺的，要注意安裝牢固，防止跌落，並應按照物業服務企業統一安排的式樣、規格、顏色進行施工。
（八）安裝太陽能熱水器應徵得相關業主同意並符合相關安裝規範，不得違反房屋安全使用規定、破壞樓宇外觀、侵害其他業主利益，不得在沒有設置安裝基座和水管通道的樓頂面安裝太陽能熱水器，若因為安裝太陽能熱水器造成房屋滲漏的，由安裝業主承擔相應賠償責任。
（九）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自佔用共用部位和公共場所。
（十）禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方。
（十一）如因上述（五）、（六）、（七）、（八）條款所涉空調室外機等安裝不牢固造成公私財產受損，相關責任人應承擔賠償責任，如無法確認責任人的，由本單元（或樓幢）全體業主共同承擔維修費用，如造成人員傷亡的，按相關法規處理。
第十五條業主和物業使用人在治安、消防管理方面，應遵守下列約定：
（一）在本物業區域內發現行為可疑人員應及時與物業服務企業聯繫；
（二）加強自身安全防範意識，自覺遵守有關安全管理措施；
（三）加強消防安全意識，瞭解防火、自救常識；
（四）愛護各種消防設施設備，遵守消防各項規定，發現火災隱患，應及時通知物業服務企業處理；
（五）禁止在本物業區域內燃放煙花爆竹。
第十六條業主和物業使用人在車輛行駛和停放方面，應遵守下列規定和約定：
（一）車輛應在指定的停車位（停車區域）停放，禁止佔用、堵塞消防通道和公共通道等；
（二）按照規定或約定交納停車管理服務費用；
（三）嚴格按照交通標識的要求行駛車輛，車輛進入本物業區域應低速行駛（每小時五公里）；
（四）愛護停車場設備設施，造成損壞的應承擔賠償責任，車位只可用作停放車輛，禁止堆放雜物、安裝設施或改作他用；
（五）禁止在本物業區域內試車、練車；
（六）機動車輛按規定進出，駕車人應主動出示證件，服從管理人員的指揮；
（七）在本物業區域內機動車輛嚴禁鳴喇叭；
（八）業主物業和使用人對車輛有保管要求的，應與物業服務企業另行簽訂車輛保管協議。
第十七條業主和物業使用人在電梯使用方面，應遵守下列規定：
（一）使用電梯應文明操作，禁止用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕，禁止在在轎廂內搖晃電梯；
（二）禁止超載運行，當超載信號聲響時，最後進入的乘客應自覺退出，禁止採取任何形式的強制關門手段；
（三）兒童乘坐電梯必須由成人攜帶，切勿讓兒童單獨搭乘或進入電梯，且不得在電梯內嬉戲玩耍，以免發生危險；
（四）切忌將液體狀物品遺留在梯內，清潔走廊和樓梯時，避免讓水流入電梯內造成電梯設備損壞；
（五）電梯轎廂內禁止吸菸、吐痰、亂扔雜物、亂塗亂畫；
（六）上下電梯應緊靠右行，乘梯時不可將身體倚靠轎廂門；
（七）業主發現電梯故障時，有責任互相提醒，並及時告知物業服務企業；
（八）業主應共同承擔電梯運行、維修、更新所產生的費用；
（九）乘坐電梯時發生故障，及時與物業服務企業聯繫尋求幫助，嚴禁“扒門”外出；
（十）電動車不得進入電梯，大件物品不得強行進入電梯，不得拆除電梯部件進入，若造成電梯損壞的，應承擔全額維修費用。
第十八條業主在出租房屋方面，應遵守下列規定：
（一）按照住宅設計規範設計為餐廳、廚房、衛生間、陽臺、過道、車庫和儲藏室等其他非居住空間的，不得出租供人員居住。
（二）業主在出租房屋時，應向房屋租賃主管部門依法辦理登記備案。出租的房屋應當符合住宅設計規範標準，單間超過 人及人均居住面積低於 平米的，應徵得本單元業主的書面同意。
第十九條物業維修養護的約定如下：
（一）業主對其擁有的物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
（二）因維修養護物業或者因公共利益，業主和物業使用人確需臨時佔用、挖掘道路場地的，須按本規約的要求向物業服務企業提出書面申請，物業服務企業應在接到申請之日起 日內作出答覆。逾期不作出答覆的，視為同意。業主和物業使用人臨時佔用、挖掘道路場地的，須在約定期限或合理期限內恢復原狀，給他人造成損失的，應當作相應補償。
（三）發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，物業服務企業可向相鄰業主說明情況，並在第三方（當地社區居（村）委會或派出所）的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事後應及時通知相關業主並做好善後工作，由此造成的損失相關責任人應承擔相應賠償責任。
（四）物業服務企業實施物業共用部位、共用設備設施維修養護時，相關業主須予以配合。業主阻撓維修養護的進行造成損失的，由其承擔修復或者賠償責任。對異產毗連的物業維修，各相鄰業主應積極支持，不得無故阻撓維修。
第二十條本物業管理區域公共能耗費用採取以下第（ ）種方式分攤：
（一） （物業類型）按 標準分攤；
（物業類型）按 標準分攤；
。
（二）業主按照專有部位佔建築物總面積的比例分攤。
按照規定將原住宅設計用途改為非住宅用途的，物業公共服務費收費標準應按照本物業管理區域住宅物業公共服務收費標準的 倍計算；公共能耗費分攤應按照本物業管理區域公共能耗費分攤標準增加 %計算。
第二十一條其他需要約定的行為：
（一） ；
（二） ；
（三） ；
（四） 。
第六章 業主共有收益及住宅專項維修資金
第二十二條本物業管理區域內屬於全體業主所有的物業管理經營用房、停車場及其他物業共用部位、共用設施設備情況如下：
（一） ；
（二） ；
（三） ；
（四） 。
物業服務企業代管的經營用房、停車場及其他物業共用部位、共用設施設備發生變更的，物業服務企業應當在公佈共有資金帳戶收支情況時一併說明。
第二十三條本住宅區內物業共用部分及公眾責任保險，由業主委員會根據物業服務企業提交的方案擬定草案，經業主大會核定，在公告全體業主後，由業主委員會或選聘的物業服務企業（機構）從物業費中提取並辦理相關手續。
第二十四條本物業管理區域建立的住宅專項維修資金專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，其歸集、使用執行國家、省、市的相關規定。
（一）歸集
建設單位在辦理房屋所有權初始登記之前，已將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。業主在物業交付使用時按面積向建設單位交存維修資金費用。
（二）使用
1、一般使用。維修、更新、改造工程需使用物業專項維修資金的，需經專有部分佔相關總建築面積三分之二以上且專有部分人數佔相關總人數三分之二以上的業主同意後，根據《南京市住宅專項維修資金管理辦法》的具體規定由申請人向維修資金管理機構提出申請。
2、應急使用。出現《南京市住宅物業管理條例》第六十二條規定的應急情形時需要立即進行維修、更新和改造的，由順位主體按照法規規定向住宅專項維修資金管理部門提出資金應急使用申請。
（三）監督管理。維修資金管理部門負責物業專項維修資金的監督管理。
第七章 違約責任
第二十五條業主存在欠交物業公共服務費、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金的，或存在損害業主共同權益行為且未改正的，取消其作為業主大會籌備組成員、業主委員會委員候選人和業主委員會委員的資格。
第二十六條業主不按指定的停車位（停車區域）停放車輛的，物業服務企業有權按本物業管理區域車輛管理規定處理或強制移動，強制移動所產生的費用由相關業主承擔。
第二十七條業主和物業使用人違反本規約有關約定的，物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會可以按照管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
業主違規裝飾裝修的，同時可以採取下列第 項措施予以制止（可複選）：
（一）在違規行為停止或整改完畢前，禁止施工人員進入本物業區域。
（二）應交納年物業服務費用的 %作為違約補償，違約金額納入業主共有資金。
（三） 。
（四） 。
業主違反本管理規約第十八條約定出租房屋的，同時可以採取下列第 項措施予以制止（可複選）：
（一）應交納年租賃費用的 %或年物業服務費的 %作為違約補償，違約金額納入業主共有資金。
（二） 。
第二十八條業主或物業使用人未能履行本規約的約定，其他業主和物業服務企業可依據本規約的約定申請仲裁或向人民法院提起訴訟；屬於共同訴訟的，經相關業主授權，推薦訴訟代表或授權物業服務企業具體實施，訴訟費用由相關業主共同承擔。
第二十九條物業使用人違反本規約的約定，由相關業主承擔連帶責任。
第八章 附 則
第三十條本規約所稱物業的專有部分指在構造及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備是指物業區域內單個業主專有部分以外的，屬於多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關配套設施設備。
第三十一條業主轉讓或者出租物業時，應當將本規約告知受讓人或者承租人。
第三十二條本規約生效之日起，本住宅區《臨時管理規約》自行終止。
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