近年來中國城市的版圖極速擴張，房價也一路走高，伴隨著的還有各城市CBD規模的井噴式增長，不建CBD似乎不好意思說自己是大城市。
大部分城市CBD最早是由零售業-商業區發展而來，商業與商務企業的大量聚集促進該區域地價不斷提升，而為了平抑地價帶來的成本提高，CBD的建築就只能越建越高,這是一種正常的發展路徑。
標準的CBD一般都具備區域最高中心性、最高可達性和擁擠程度、最高人際和信息交流量、最高土地價格、最集中最高檔零售業、最高服務集中性等特性。
南京老城的新街口，基本就是這樣發展而來，但老城的地理侷限性太大，繼續大力發展新街口顯然不具備這樣的條件，因此河西CBD橫空出世。
河西CBD肩負著南京跨過城牆，新建國際性都市的歷史使命，責任很重。但時至今日，河西CBD交出的答卷似乎並不樂觀。
①線狀發展，集中性過低。
本來可以有效彌補這方面缺陷的地鐵2號線，恰恰在圓通拐了一個彎，使得CBD1期與2期3期失去了最為高效的軌道交通層面的聯繫。
同樣也是線狀發展的成都和蘇州，雖然也存在集中度不夠的情況，但地鐵始終從頭到尾貫穿，至少彌補了部分缺陷。
②河西CBD的內部業態，十分不合理，尤其是一期。
一期高質量的商務樓沒有幾棟，反而充斥著大量的公寓，以及多個大型商業。
過量的公寓以及商業（大型百貨商場、大型綜合超市、大型家居中心、購物中心等業態都是以大規模消費需求為前提）會破壞原本的商務環境，降低商務效率。
具體表現為：
①交通堵塞、環境嘈雜、而降低商務環境價值；
②CBD變得不倫不類，分區變為不分主次的混合經營，各自優勢無法發揮
③商業設施過量，使經營困難，甚至導致大量商業設施無人問津而大量空置
④住宅價格過高，入住率相對較低
嘉業國際、中央商場、元通家樂福、月星家居，哪一個能稱得上是河西成功的商業？
很顯然CBD一期非常失敗，被說成是加強版的社區中心一點都不過分。
在我看來，CBD作為商務中心需要的不是大型購物中心，而是精品便利店（包括快餐），各類專賣店鋪等這些滿足白領階層工作需要和生活的便利性需求。
CBD二期整體的商務氣息較為純正，但依然採用院落式的佈局，雖然便於管理，但在二期公共交通已經割裂的情況下，在內部又形成新的割裂，無法形成街區氛圍、人氣過低、出行完全依靠汽車、同樣便利店過少、這樣的CBD顯得毫無活力。
上圖：紐約CBD街道，開放式街區以及熱鬧的街道
上圖：河西CBD二期，封閉的院落式辦公樓
與極度冷清的街道
國際上，美國城市一般都為單CBD核心，歐洲由於歷史悠久，存在老城的原因，一般會存在雙CBD或多CBD的城市形態。但不論是法國巴黎還是英國倫敦，新老CBD之間的距離始終不會太遠，一般不超過7km。
而未來江南等級最高的魚嘴CBD竟位於主城的最邊緣地帶，距離市中心新街口差不多有13km。
如果將南京規劃的所有CBD都進行一個簡單梳理，會發現，其距離不僅普遍較遠，甚至在形態上形成了新CBD爭相圍城的局面，我們需要這麼多CBD嗎？
③線狀佈局使得河西高地價範圍過大
河西CBD對於南京經濟的貢獻較低，在中國社科院2017年發佈的《中國商務中心區（CBD）發展報告》中顯示，南京河西CBD經濟總量佔全市比重僅為1.32％。 在全國CBD經濟總量排名中名次也十分靠後，且與前者差距過大！
該圖來源網絡
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數據來自《商務中心藍皮書：中國商務中心區發展報告（2016—2017）》，其中，上海靜安CBD、西安長安路CBD為2014年數據，長沙芙蓉CBD為2013年數據，其他均為2015年數據。
雖然經濟數據不忍直視，但河西CBD這些年對於地價的提升卻是有目共睹的。如圖，線狀CBD形態，使得整個河西都處於最高地價的狀態，換言之河西CBD的特殊佈局讓區域內的住宅都變成了豪宅，至少在房價上是這樣的。
同樣的道理，主城內大大小小分散的多個的商務/商業中心，讓高價地的範圍過大，幾乎覆蓋了整個主城。（商務中心具有最高地價的特性）
反觀芝加哥（美國）最核心的CBD僅僅集中在2.5km×6.5km之內，對應的高地價的範圍要小的多，距離CBD越遠相對地價就越低。
上圖：芝加哥CBD高度集中
芝加哥最核心範圍內的住宅主要形式為condo（公寓），類似於我國的商品房，但美國人買的並不多，更多是投資出租，大多數人買的依然是house也就是帶院子的獨立小樓。對於人人都有車的美國人而言，house的選擇面要廣的多，大量相對低價區的存在，使得買房不是一件太大的難事。
我查了一下芝加哥的房價數據。
發現這座城市的房價差非常大，即使都位於市中心（2.5km×6.5km內），不同的產品價格也天差萬別。
核心區內擁有優質景觀的condo，房價一般在¥5-10萬/㎡之間。景觀資源不太突出的普通condo，最低甚至也可以低到¥2萬/㎡
而在距離市中心大約8公里的地方，美國人熱衷的帶院子的獨立小樓（house）基本也就¥1-2萬/㎡的樣子。
芝加哥最貴的地方到比較便宜的地方，跨度可能只需要幾公里，而南京這樣的中國城市，這個跨度往往要大的多，這便是城市優質資源過度分散不集中導致的不良結果。
（注意：美國房產每年需繳納高昂的房產稅）
我覺得，南京缺少的是城市資源或財富最集中的一點，過度強調均衡發展。
各行政區各自規劃，都要有自己的CBD、都要有自己的大學城等等，讓城市彷彿變成了一個平面，這樣的城市不僅缺乏強有力的競爭力，對於富人和窮人反而都不公平。
擁有巨大財富的富人無法獲得更為優質的資產，窮人要麼為了省錢居住在距離城市過遠的地方，要麼為了住的近一些揹負承重的貸款或者高昂的房租。
偽豪宅化（價格和品質不對等）過於明顯，最終造成頂端人口和底層人口的巨大流失，剩下一幫偽富豪沾沾自喜，而城市卻停滯不前。
為什麼每個行政區都要有自己的CBD，尤其是郊區？
CBD不僅是政績工程還可以提升當地地價，何樂而不為……
假設我們將西方的規劃模式，應用在南京上，我們或許可以得到這樣的結果。
將南京現有三大CBD集中在一個相對聚集的區域，不僅規模效應以及景觀資源可以得到最大程度的體現，而且可以將城市最核心的資源以及最高地價鎖在8km-10km之內，從而釋放大量的中低價土地，促使城市形成巨大的勢能差，富人和窮人都能獲得更多的機會。
高端的地產類產品會更貴，甚至上不封頂，但不會沒有人買單，而中低收入的普通市民也能在這座城市獲得更多的住房機會或其他機遇。
CBD外居住區混合大量低密度商業以及適量的大型購物中心，滿足居民日常的中低階商業需求。
而CBD區域內除了商務辦公業態，安排最高等級的零售、餐飲等高端服務業，配合較大密度的便利店包括快餐，滿足白領對於高效工作和生活的要求以及觀光客對於高端消費的需求。
而江心洲可以發揮其最大的旅遊景觀資源，打造旅遊業的同時建設適量的低密度住宅使其成為真正的富人島。
除了CBD南京依然需要各類產業園區，或工業等等，在這裡就不重點來說啦……
當然以上更多是作者對於南京的一點微薄的理解，或有不靠譜的地方歡迎指出。
好了，對於南京CBD你又有怎樣的想法呢？歡迎留言哦！
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