与房价上涨相比，这4件事可能更让人“关心”，最终会如何破局？
最近，和几个很久未见的朋友聚了一聚，当大家围坐在一桌时，自然少不了谈及房子的话题。其中，一个朋友就向在座的吐槽起自己的买房经历：按买房合同应该是2017年就交房，可如今2020年都快来了，自己还是没能住进去。仔细一问才知道，原来是开发商降低了小区配置，擅自修改了小区规划，结果导致验收审批没有通过，虽然最后开发商答应整改，但迟迟没有动静。
买房是一件大事，动辄需要上百万，可能还需要凑够六个钱包，所以遇到这种事情谁都会感到郁闷。其实，最近这两年，伴随楼市调整和降温，房地产高歌猛进的阶段渐渐远去，延期交房、降标减配等买房问题也多了起来。为什么突然这样呢？究其原因，房地产处在上升期时，大家都忙着拿地盖房、买房赚钱，常常忽视了问题所在，而楼市降温以后才从狂欢盛宴中慢慢缓过神来。
众所周知，2016年以来房价经历了一轮大涨，最初以深圳为代表的一线城市率先领涨，随后二线城市跟涨，2017年下半年三四线以及五六线城市也纷纷迎来上涨。期间，开发商纷纷开启高周转模式，投机炒房客赚得盆满钵满，根本无暇顾及楼市可能出现的问题。但伴随2018年、2019年楼市调控的深入，房地产市场进入到了下行期，高房价的“后遗症”开始渐渐出现。
第一，住房质量问题开始不断出现
墙壁裂痕、装修材质不达标等住房质量问题，是购房过程中常见问题。最近三年，伴随融资渠道收紧，不少开发商为了提高资金使用效率，纷纷推出高周转模式，快速施工，快速回笼资金。显而易见，高周转意味着房企过于强调工程进度，比如30天干完的活可能压到15天，势必会带来降标减配和质量问题，往往由购房者买了单。早在去年，绿城房地产建设管理集团董事长李军就表示，这两年一直劝同事不要买房，很多同事觉得会错过买房增值的机会，但却忽略了这两年买的房子可能会是最差的。
第二，住房贷款利率上升增加了买房成本
房贷利率关乎买房成本，一直都是调控的重要手段。过去三年，为了抑制投机炒房，快速给楼市降温，房贷利率整体呈上涨趋势，而普通购房者的成本同样也增加了。举个例子：2016年首套房贷利率基本还是4.9%，过去三年普遍提高了15%，假设同样购买一套100万的房子，现在要多支付利息10-20万。今年8月份，央行确定了将用LPR取代传统的贷款基准利率，当时央行副行长刘国强明确表示，新的LPR形成机制也不会使房贷利率下降。可预见的是，在楼市调控继续收紧的当前，房贷利率下调的可能性不大。
第三，棚改货币化安置透支了房价上涨空间
过去三四年，棚改计划提高了居民的生活质量，拉动了地方经济的发展，更推动了三四线城市去库存。其中，从2015年到2018年，货币化安置的比例从28%增加到了60%以上，这成为三四线城市房价上涨的重要推力。不过，随着去库存任务完成，棚改红利开始减弱，笔者认为，这对三四线房价而言无异于釜底抽薪，再叠加房价上涨已经大大透支了购房能力，未来或将面临调整，人口净流出的城市更是如此。对此，中国社科院在报告中明确表示，三四线销售可能进一步回落，要防范价格下跌过快。
第四，商铺遭遇“租不出、卖不掉”的尴尬
伴随房地产行业的快速发展，除了普通住宅，商铺也成为了大家投资的“香饽饽”，甚至一度有“一铺养三代”的说法。但时过境迁，商铺行情已经发生了变化。一方面，只要有小区就建有配套商铺，商铺严重过剩，而且在一些城市远郊区，甚至出现了人少铺多、烂大街的怪象。另一方面，住宅价格不断上涨，商铺价格水涨船高，结果就导致商铺租金过高，从而使得实体店运营成本增加，拉低了实体店的竞争水平。因此，过去这几年，商铺逐渐出现了租不出，卖不掉的尴尬局面。
以上4个问题，将如何破局？
通过上文分析来看，伴随房地产调控的逐步深入，高房价狂欢盛宴已经逐渐落幕，而“后遗症”也开始显现。那么，最终将如何破局？对政策性市场来说，最主要的还是看政策。根据目前的楼市政策导向来看，国家已对未来几年的楼市进行了明确定调：一是房住不炒的定位不变；二是因地制宜、因城施策；三是稳地价、稳房价、稳预期；四是加快推动房地产长效机制建设。
通过这四点定调来看，基本可以用“稳字当头”来形容未来的走向，这意味着房价软着陆是大势所趋。在这样的态势下，三四线的房子适合自住，但不适合投资，否则只会大大增加持有成本。此外，楼市告别狂欢盛宴，开发商只有提高房子质量，才能获得市场占有率，否则只能被市场所淘汰。当然了，随着投机炒房客被挤出市场，未来利好刚需的局面会逐步形成。
其实，退一步来说，高房价“后遗症”的解决并非一朝一夕就能实现。因此，如果短期内就有买房计划，笔者建议，购房者应该多看、多问、多考察，尽量避开质量有问题的房子。同时，对长线投资者来说，无论是投资住宅还是商铺，都应该把地段因素放在第一位，尽量避开缺乏人气的商铺，以及人口净流出城市的房子。那么，你如何看待这4个问题呢？
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