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週一（5月28日）起股票在港交所短暫停牌的房地產開發商瑞安建業（00983-HK）於昨日深夜發佈復牌公告，重磅宣佈UBS將代表公司提出要約，擬斥資約2.5億元（港元，下同）回購並註銷最多1億股公司股份！要說港股市場中的回購大家夥兒也是見得多了，但像瑞安建業這樣一口氣拿出2.5億元真金白銀回購1億股的，倒還真有幾分稀奇。這到底是個什麼樣的“騷操作”呢？
瑞安建業復牌公告顯示，此番回購計劃中，公司擬以每股2.5元要約價購回並予以註銷最多達1億股，佔已發行股份約20.64%，每股要約價較公司股份停牌前（5月25日）收市價2.39元溢價約4.6%。若要約獲全面接納，要約代價總額約為2.5億元，瑞安建業表示代價將以現金支付，並以集團內部資源撥付。
據悉，截至回購事項落實前，瑞安建業控股股東SOCL及其一致行動人合共持有公司49.32%股權，要約完成後SOCL及其一致行動人持股量將增加至最高約62.15%並觸技術全購，而SOCL及瑞安建業將向執行人員提出清洗豁免申請。至於股權進一步集中後公司未來發展會否出現新的意向，瑞安建業在公告中就表態稱，公司控股股東SOCL及羅康瑞擬繼續經營集團現有業務，且並無意對集團業務作出任何重大改變。因此，集團的現有業務及現時僱員的僱用將不會因要約而出現重大變動。
大手筆回購為哪般？股價長期低於每股資產淨值！
那麼大家最關心的問題就來了：為何瑞安建業會選在這個節點來這一出大手筆的回購呢？
咱先來看看此次回購的要約價，公司宣佈這次回購每股擬作價2.5元，如下圖所示，這個價格較瑞安建業股份停牌前最後一個交易日（即本月25日）、最後5個交易日、最後10個交易日及最後30個交易日的平均收市價均有溢價，溢價幅度分別為4.6%、16.82%、20.19%及33.69%。但是！注意，這個回購要約價較公司近期各時段股價表現紛紛溢價，卻仍遠低於瑞安建業去年末錄得的每股資產淨值7.36元，較其大幅折讓達66.03%：
原來如此！從上述幾個數據的對比可見，說到底瑞安建業在意的不過是公司股價在過去表現得太低了！當然，這個股價的“低水平”也是相較於公司自身的期待值而言，瑞安建業在公告中直言，公司股價在過往一直比集團每股資產淨值有較大折讓。因此，公司董事（除獨立非執董外，其意見將於考慮獨立財務顧問的意見後發出）相信，此次回購要約為股東提供了機會，可以較近期市價溢價的價格（尤其是以公司股份於今年5月23日的收市價2.03元作比對）變現其於公司的部份投資，或是透過保留股東的股權增加其於公司的持股比例以參與集團的未來發展。同時，倘若要約完成也將提升集團的每股資產淨值，可使全體股東受恵。
轉型專注房地產，業績一朝崩盤虧損至今
雖然話是這麼說沒錯，不過這裡又有個問題，那就是瑞安建業的股價在過往保持低於公司期望值的水平這一趨勢是“合乎情理”的嗎？這就不得不看一看這些年瑞安建業的經營發展狀況了。
作為1997年就在港股主板上市的瑞安建業，目前主要在國內從事房地產開發及投資以及資產管理，同時在香港及澳門從事建築業務。2009年6月瑞安建業成功私有化其房地產業務聯營公司中華匯，並開始加快推進其房地產核心業務的發展，其後瑞安建業逐漸從一家以建築及建材業務為主的公司轉型成為專注於房地產的發展商。
2013年以前，瑞安建業雖然在業績表現上也小有波動，但整體仍屬穩健。轉折就出現在2013年，這一年瑞安建業的全年業績全面“倒戈”，由盈轉虧錄得淨虧損8.89億元，並且一虧就虧到了現在。回顧2013年瑞安建業的發展環境，究其原因主要是業務表現不佳最終導致了集團業績的崩盤：這一年，國內豪華物業市場在政府推行一系列調控措施後表現低迷，瑞安建業的房地產業務因而受到影響，當中集團原先期望甚高的上海品牌居所四季匯所受影響尤為顯著；此外，由於集團按其變現計劃在此前兩年已減少收購大型房地產項目，也對2013年瑞安建業的房地產收入帶來重大影響。
也是在2013年，3月份瑞安建業宣佈推行資產變現計劃，旨在有序出售物業，釋放集團房地產資產價值。但其後數年的結果來看，成效並不如何，只消看看之後幾年公司的業績表現就可見一斑：
由上表可知，自2013年以來瑞安建業的整體業績表現低迷，不僅營業額連續三年下降，虧損亦在反覆中不容樂觀，尤其集團每股資產淨值更是連續五年錄得下降。唯一算得上欣慰的一點是，去年集團營業額錄得久違增長，並且實現淨虧損較大幅度的收窄。
低迷股價與虧損業績相匹配
因此，從集團業務發展和業績表現的來看，瑞安建業的股價在這幾年中相應地表現出低迷態勢其實還是很好理解的，也就是說，公司股份於市場的表現與其經營現狀倒也是很“匹配”了：
（瑞安建業最近5年股價走勢圖，來源：港交所）
筆者查詢瑞安建業過往5年股價走勢圖可知，於2013年5月底瑞安建業股價仍處在10元水平線左右（2013年5月31日收市價為10.3元），其後數年的走勢則大體與公司業績表現貼合一路下跌，到2017年及至今年，更一度跌破2元以下低位水平，而今年也是在本月中旬後方有些許波動上漲，到今次停牌前一個交易日，即5月25日則突然漲了7.2%至收盤報2.39元。
業績財務改善，回購撐股價是“常規操作”？
話又說回來，瑞安建業選擇在此時不惜花費2.5億元大手筆回購1億股來建設投資者信心及撐股價，也不難理解。
首先是去年集團業績和財務狀況都改善了不少，業績方面集團去年營業額明顯增長，同時虧損正在顯著收窄，雖然尚未能盈利或派息，但也釋放出積極信號；財務狀況來看，去年5月和6月瑞安建業成功發行總額為2.8億美元的三年期美元票據，以所得款項淨額償還短期銀行貸款，加強了集團的財務狀況。此外瑞安建業還以現金代價15億元出售了其於大連天地的22%權益，大幅降低了集團於長期項目的投資壓力，從而得以集中管理更精簡的物業組合。
不僅如此，去年瑞安建業還順利開展了重建業務的計劃，加快推行資產增值策略；不但提升了旗下內地商場的設施、人流量及環境，又加強了商戶組合及推廣活動，透過逐步活化旗下商場，瑞安建業吸引更多消費、改善出租情況並增加收入，以期達致創造價值的中期目標。
概括而言，隨著經營策略的調整，業績逐漸有了起色的瑞安建業，在當前財務狀況較為穩健且資金充裕（集團於2017年底賬上現金餘額約14.86億元，較2016年同期的5.87億元大增了1.53倍）的情況下，終於“喘過氣來”有空關心關心公司股份的市場表現了。這樣看來，瑞安建業這一手“騷操作”又平添了點“常規”意味：總歸是可以理解的，不知客官看懂了沒？
而至於公司這次出手能否得到投資者的認可則還要看看市場反應如何，今日復牌瑞安建業股價就低開，全日走勢波動，截至30日收盤報2.33元，全日跌幅2.51%。
■ 作者｜彭小留
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