房企在考量是否应该进驻一个城市时，应该依据什么指标来精准判断？表面是看这个城市的房价是否有上涨趋势，但从本质来看，一个城市的房价水平又是受经济、市场、政策三大变量的综合作用，市场指标则是行业供需外在表现的衡量指标，也是我们最容易感知的维度；而政策指标更多的是体现了国家的调控意志，属于典型的外力因素，经济指标是最底层的逻辑，是支撑楼市发展的基座，也是支撑任何行业发展的内在规律指数，政策、市场、经济三者是由表及里的递进关系。
从最核心、最根本的经济指标来看，在中国经济发展新形势、城市发展新格局下，我们研判城市投资价值的经济指标应该有哪些转变？基于大量的数据分析、以及与大量标杆房企的交流实战，明源地产研究院提炼了八大经济新指标，本文中，我们以其中的“高净值人群”及“每平方公里轨道里长”两大指标为例来进行具体分析阐述。
01
高净值人群，
决定一个区域住房的最高购买力
一个城市的房价水平，直接受购房者收入水平的影响。从购房者收入角度来看，以往衡量一个城市居民的住房购买力水平，通常是依据人均可支配收入或人均储蓄余额等指标，而根据人均可支配收入来判断购买力，其背后有两个默认的前提：一是默认一个城市的居民财富差距不大，所以可以从人均的角度来判断，二是默认购买这个城市住房的群体都为本市居民。
但是，从当前中国的经济和房地产市场形势来看，这两个默认的前提都已经不复成立：一方面，城市的社会阶层分化越来越明显，居民间的财富水平差距越来越大，再看人均意义上的收入水平已经失去意义；另一方面，越来越多的城市的住房购买主力已经不再是本市居民，而是转为以投资需求为主的外地投资客，因此仅以本市居民收入来判断也同样已经不合时宜。因此，总体来讲，一个区域住房的最高购买力，取决于该区域处于金字塔顶端的那部分高净值人群（指资产净值在1000万元人民币资产以上的个人）数量及其所拥有的财富水平，同时还需兼顾外来投资者的数量和经济实力。
根据胡润研究院最新发布的《2017胡润财富报告》显示，从全国范围来看，北京、上海、深圳、广州四个一线城市恰恰是高净值家庭数量最高的四大城市，长三角和京津冀城市群，高净值人群明显高度集中在上海、北京两市，上海以23万户高净值家庭数量遥遥领先于长三角其他城市，北京以26.3万户高净值家庭高居京津冀城市群首位，相较而言，珠三角高净值人群集中度相对较低，深圳、广州高净值人群位居前二，但相较京沪两地差距仍相当之大，可以说，高净值人群正是支撑一线城市高房价的重要因素。横向比较三大城市群来看，长三角城市群历来经济富庶，明显是高净值人群最多的区域，杭州、宁波、苏州、温州等地也聚集了大量高净值人群。而从长江中游、成渝城市群来看，重庆、成都的高净值人群数量明显高于武汉、长沙和南昌，未来的住房购买力可期。
总体而言，对于房企来讲，应该努力寻找和捕捉一个城市的高净值人群这部分群体，并了解外地投资客的占比和收入水平，进而对一个城市的住房购买力及市场前景进行准确的判断。
02
每平方公里轨道里长，
衡量一个城市的轨道交通通达性
轨道交通是国民经济大动脉、是城市发展的基本动力。一个城市的轨道交通涵盖铁路及城市轨道交通两大基本类型，其中，铁路又涵盖普速铁路及高铁轨道，是城市与城市之间相连接的通道，尤其是高铁的发展，极大的拉近了城市与城市之间的距离，1-2小时经济圈概念被强化。城市轨道交通，则属于市内交通网络范畴，涵盖地铁、轻轨、单轨、市域快轨、现代有轨电车、磁浮交通、APM七种基本制式，城市轨道交通是缓解城市交通拥堵的重要方式。
每平方公里轨道里长（轨道运营里程/城市面积），也就是路网密度，是国际通用的衡量指标，用以衡量一个城市轨道交通的通达性和完善程度。我们分别从铁路轨道和城市轨道交通两大方面，来分析我国及各区域的轨道交通通达性，并将其作为判断一个区域房地产市场发展前景的一大关键变量。
1.铁路网络、尤其是高铁的发展，将重塑城市格局
从铁路运营里程来看，据Wind数据显示，2016年中国铁路运营里程达到了12.4万公里。与全球典型国家对比来看，美国铁路一直保持全球最长，2015年以约22.8万公里里程明显高于其他国家。中国铁路里程明显比其他国家增速快，在20世纪90年代与21世纪初分别超过印度、俄罗斯，2015年底达到了约12.1万公里，居世界第二；但相较来看，与位居第一的美国仍存在较大距离。
从全国各区域对比来看，我国的铁路发展仍呈现出明显的区域不均衡特征，华北、东部沿海一带，每平方公里铁路里长处于较高水平，而中西部铁路密度仍总体偏低。其中值得一提的是广东，作为经济较发达的省份，其铁路密度却处于较低水平，仅为231公里/平方公里，在全国排名靠后，更远不及长三角和京津冀城市群的铁路密度，从这个角度来讲吗，珠三角的改善和上升空间更大。
铁路轨道中最重要的制式就是高铁，从高铁建设情况来看，我国高铁运营里程及路网密度逐年增长，尤其是从2014年起呈跳跃式增长、步入新的发展阶段，至2016年，高铁运营里程达2.2万公里，约占全球的64%，远超世界其他国家和地区高铁运营里程总和。
高铁对城市发展的影响是一把双刃剑，对不同城市带来的影响可能天差地别：对于实力相当的两个城市而言，高铁的连接将使两个城市对资源的争夺更加激烈；对于实力悬殊的大小城市而言，高铁的开通将使大城市变成强力的磁场，虹吸效应放大，资源通过高铁通道被大城市不断吸走，小城市短期生产要素面临流失；对于特大城市及其周边城市而言，特大城市因自身承载负荷，产业与人口继续疏解和迁移，高铁开通将为一线城市向邻近城市转移人口及产业提供交通条件，增强溢出效应，推进区域一体化和城市群协同发展。
从全国范围来看，高铁节点城市作为重要交通枢纽，房地产市场发展前景广阔。2017年底全国四纵四横的高铁网络已完美收官，形成了郑州、武汉、西安等米字型高铁枢纽，大幅提升了这些省会城市的交通枢纽地位，增强了其对周边八方县市的人口吸聚力及产业吸附力。典型例如郑州，郑西高铁、京广高铁、郑徐高铁等线路在郑州交汇，使得2010年以来郑州人口年均增加18万人，在产业上，2010年成功引入富士康，并由此带来相关产业进驻，形成产业集群，三产占比快速提升。同时，每一次新增的高铁线路，都明显带动了郑州房价的上涨。从城市群范围来看，高铁的发展也带动了城市群内城市与城市之间的协同发展，推进城市群核心区域及周边主要区域的1-2小时通勤圈的形成，实现城市群真正意义上的交通一体化，环一线城市迎来新的发展契机。
2.城市轨道交通，助推都市圈扩围、加速核心城市与周边城市协同
根据中国城市轨道交通协会报告显示，截至2017年12月31日，中国内地累计有34个城市建成投运城轨线路，运营总里程5032.7公里，其中地铁运营里程3883.6公里，占比77.2%。从各城市对比来看，北京、上海城轨运营里长高居前二，广州、南京、深圳位居第二阵营，在每平方公里城轨里长指标上，仅深圳、上海超过0.1公里/平方公里。
相较世界发达国家城市，我国城市的轨道交通路网密度仍明显偏低，当前，纽约都市区、东京圈、首尔圈轨道交通运营里程分别高达3347公里、2705公里、1098公里，路网密度分别为0.34公里/平方公里、0.31公里/平方公里、0.23公里/平方公里，而我国城市轨道交通里长最长的上海，也仅为732.2公里，路网密度最高的深圳，也仅为0.15公里/平方公里，差距甚远。
出行结构与城市交通拥堵情况密切相关，我国一线城市的轨道交通出行比例明显低于国际发达城市，而城市轨道交通建设不足、里程较短、密度偏低，则是导致轨道交通出行比例低、城市交通拥堵的重要原因。除此之外，城轨结构的失衡也是另一关键原因，中国城市轨道交通目前主要以地铁为主，其他制式（包括轻轨、单轨、市域快轨、现代有轨电车、磁浮交通、APM）发展仍非常不足，占比很低。
相较高铁，城市轨道交通在助推都市圈扩围、促进核心城市与周边城市间的协同、实现跨城工作生活上发挥的作用更加明显。随着核心城市地铁线路的延伸，与周边城市的地铁线路实现接驳，依托地铁线路的相连，相邻城市之间的联系将更加紧密，以珠三角为例，地铁线路的规划连接，助推深莞惠一体化加速、助推广佛同城化加速，从而明显带动地铁沿线地段价值的上涨，带动周边城市房地产市场的升温。
总体而言，伴随铁路网络、城轨网络的逐步完善，中国城市发展必将步入新的台阶，这对房企而言，显然也是巨大的红利，房企若能深刻洞察轨道交通带来的城市格局变化，将有助于快速发掘潜力城市，抢占市场先机。
更多城市研判新指标、更多标杆房企布局实战案例，点击“阅读原文”获取《城市新格局》专题研究报告。
閱讀更多 明源地產研究院 的文章
