過去兩年間，地產商拿下了供應量在8萬套左右的全自持用地。與過去短平快的銷售模式相比，這些全自持用地不得不承受一個漫長的回報週期。
北京萬科翡翠書院，是中國房地產市場上首個將要進入銷售階段的開發商全自持項目。（周卜臣/圖）
萬科翡翠書院推出的只租不賣、最短租期十年的方案，就是在試探一種全新的租賃模式。它讓消費者在年輕時就能以較低的資金成本住進大房子，但沒有產權、不能出售，難以獲得投資回報。
王哲以前覺得，要在北京海淀區買一套兩三百平的大房子，怎麼也要再等10年。所以在2018年4月底一個悶熱的下午，當銷售帶他參觀總共三層、四室四廳的頂層疊拼時，自認還不算中產的他，多少有點恍惚。
在那之前，今年31歲的王哲已經看了很多房子。北漂六年，在中關村上班，雖然有一份不錯的收入，但因為沒有資格，他過去六年一直租房。
現在有一個機會就擺在他面前——可以直接住進一套兩百多平大房子，不需要資格，價錢也比自己買房的預算少。但不是買，而是租。
這個機會，指的是北京萬科在2018年4月份推出的新項目——萬科翡翠書院。這個全大戶型、精裝修，電梯入戶，並配有高品質景觀園林的項目，只租不賣，最短租期10年。
王哲看的那套三層疊拼，如果參照周邊同類項目，單價大致在8萬元/平方米，總價超過1500萬元。而租的話，首個10年只需要不到三百萬元。
這種從未有過的租賃房源，一經亮相，就引發了爭論。很多人認為這樣的房子並不值得，因為沒有產權，無法交易，而且相比普通房源的租金高出不少。雖然前期投資很少，但想要回報卻很難。
北京萬科翡翠書院，是中國房地產市場上首個將要進入銷售階段的，開發商全自持項目。而項目所在的地塊，也是2016年9月北京政府提出“控地價、限房價、競自持”方案後，推出的第一批土地。
當時北京為了嚴控地王，限制地價，隨後推出的四宗土地均首次採用了全新的競買規則：在競價達到合理土地上限價格後，將競報企業自持商品住房面積。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。
企業全自持土地的模式曾引發很多討論，該怎麼做？由售轉租到底賺不賺錢？萬科這個項目的成敗將給出答案。
而對消費者來說，想在北京這樣一個新房價格動輒上千萬的城市，年紀輕輕就擁有一套大房子是不太現實的事情，但在2016年土地新政卻無意中催生出這種可能。
不是買，也不是租
王哲也是看了新聞才知道這個項目的。雖然很好奇，但他一開始並不認可這種方式。“因為說到底還是租房，而且網上很多解讀都在說如何不值”。
近十年來，大多數想在北京買房的普通人都遵循著雷同的交易路徑，先買一套老破小容身，然後再以此置換。面對這個城市的高房價，大多數和王哲一樣的人都沒有太多選擇。
在引發了一輪輿論爭議後，萬科翡翠書院現在不接受客戶直接到訪，而是需要提前預約，提供客戶所在的公司名稱。
翡翠書院位於北京科技公司雲集的西二旗北部，距離中心城區有近25公里路程。據該項目的一位銷售介紹，翡翠書院項目定位是面向海淀高新科技人才的高端改善項目。到訪者如能出示騰訊、百度等公司的工牌就可以不用預約直接進入。
王哲正好符合這個條件，便趁著休假跑來看看。這個項目現在還沒開盤，中意的客戶只能提前排號。它總共有三種戶型，除了中層90平米的房源之外，頂層的疊拼和底層附帶下沉小院的房源面積均在兩百平米以上，整個項目採用精裝修，電梯入戶。
這樣的房子自然比王哲看過的那些老破小好太多了，而且投入也很少。對他來說，除了買和租，這提供了住在北京的另一種方式。
現在的問題是，怎麼把賬算清楚。
翡翠書院目前提供一種複雜的租賃方式，房子最短租期為十年，每十年重新簽約，價格也不同。
王哲說，以他看的頂層疊拼為例，萬科現在給出的第一個10年租金，大致在260萬元。第二個十年則是300萬，依次遞增。此外，銷售人員還告訴他，萬科目前正在和銀行談貸款方案，也就是說他需要動用的資金可能會更低。
銷售告訴他，這個價錢是根據萬科對未來市場判斷，給出的最高價。也就是說在租滿第一個十年後，續約價只會低於300萬。租金設計的參考數據，則是國家近年公佈的CPI漲幅。另外，70年以後，如果國家政策規定企業不需要再為土地補交費用，那麼這房子也不再收錢。
分期租賃雖然短期佔用資金較少，也沒有貸款負擔，但因為沒有房本，對房產的處置權也變得更為複雜。如果在租賃期內就想收回投資，就要尋找同樣願意長期租住的下家接盤，而到時能收回多少成本，還是未知數。
以目前的方案，王哲要把70年全租下來，費用大概在2500萬元左右。以此計算每年的花費在35萬左右，每月近3萬元，這比同區域周邊的房租高出不少，憑此在北京最繁華的國貿，也能租到一個不錯的兩居室。
假如只租十年，那麼他只需要兩百多萬就可以住進四室四廳的大房子裡。假如十年期內不想租了，也可以把使用權轉售給他人。
如果按銷售價計算，萬科翡翠書院的參考標價最低是8萬元/平米。以王哲看中的兩百多平疊拼為例，算上按揭成本，總支出大致在2000萬以上。 一位不願具名的開發商人士認為，這其實相當於一種變相的資產運營，如果未來樓市走高，這種高品質房子的長期使用權會有很大操作空間，既可以分開出租，也可能溢價轉手。從這個層面來說，並不完全等同於租房。
不過，這種類似“二房東”的操作手法能否獲得許可還未可知。一位萬科內部人士告訴南方週末，在此前引起輿論關注後，北京市建委也介入其中。萬科現在還在研究具體的方案，並且要報到建委批准後才能正式執行。
雖然不少人都認為這樣的房子找不到客戶，但王哲說，當天他去看房的時候，在這個項目驗資排號的客戶已經有一百多位。 “說實話，誰都想住好房子。而且我也不可能住幾十年，中間有機會也可以再買。”雖然最後也沒有排號，但從翡翠書院出來，王哲多少有點動搖。
尋找最優解
猶豫，幾乎是大多數看過萬科翡翠書院的人的共有心態。因為在它之前，市場上並無樣本可供參照，所以沒人能隨便斷言值還是不值。
2016年是北京土地出讓的大年，房企們不願意錯過任何機會。這些在今天看來爭議頗多的地塊，在當年出讓時都曾遭到瘋搶。除萬科外，包括龍湖、綠城、中鐵、首開等諸多地產商都曾投報過100%自持方案。
而競拍萬科翡翠書院所在地塊出讓時，也有包括綠地、首開龍湖聯合體、保利等企業報出100%的自持比例。最終萬科是憑藉高標準商品住宅建設方案投保程序，才以接近4萬元的樓面價，拿下了該地塊。
此外，萬科還與住總聯合拿下了另一塊位於北京大興黃村的全自持土地。其他兩塊全自持土地則分別被中鐵、首創天恆中糧聯合體拿下。
“北京土地稀缺，企業都需要補貨，與盈利相比，當時參與拿地還是戰略考慮。”前述開發商人士坦言。據中原地產統計，至2017年底，全國共有超過10個城市推出自持租賃用地，測算供應量超過8萬套。
作為自持用地的開創者，北京的政策制定也並無參照。到2017年6月，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出建立購租並舉的住房制度後，包括上海、杭州、廣州、深圳等地才開始陸續採取這種方式。
在新思路的指導下，後來推出自持地塊的城市，都採取了更細化的規定，明確規定這種土地為租賃住房用地，以“人才公寓”為模型推出。
其實，早在2017年4月，北京也曾規範過這種土地的經營方式。北京住建委當時專門發文要求，開發商自持商品房持有年限與土地出讓年限一致，且最長租期不得超過10年，不得以租代售，否則企業將被納入黑名單，取消其參加招拍掛的資格。
因此，國內首例全自持項目——萬科翡翠書院想出瞭如今這套複雜的租賃方案。
在中原地產首席分析師張大偉看來，之前這些房企還是拿錯了地，當時主要是賭未來政策鬆動。因為按照現在北京的租房市場均價以及租金回報率，這種項目的競爭力和效益都不高。他對南方週末表示，這些土地是特定背景下的試驗品。北京歷史上只有這4塊。據他統計，從2017年二季度起，住宅土地中持有用地比例低於10%。
中原地產的數據顯示，2016年北京成交的租賃地塊建築面積為50.9萬平方米，約佔當年年規劃總建築面積的23%。到2017年，這個比例下降到了9%。2018年以來，在北京已推出的總建面225.96萬平方米的土地中，租賃用地面積僅佔2500平方米。
但張大偉同時也強調，在租售並舉的政策主導下，特別是在當下一二線城市大多數項目被限價的情況下，未來也可能會有更多項目從銷售轉持有租賃，通過與資本、機構合作，促成租賃市場產品升級，並以此提高收益。
事實也確實如此，2017年底，位於深圳香蜜湖片區的深業中城項目，就曾主動宣佈轉售為租，將420套住宅全部轉為長租公寓。
深業集團副總裁董方當時曾公開表示，這樣做第一有租金收入；第二，持有物業可以通過金融產品適當變現；第三，將來物業升值的收益還是在自己手中。
但也有一些由售轉租是企業的無奈之舉。融創三亞海棠灣近期也推出了為期20年的租賃方案。這個項目在2014年拿地時原本全部可售，但海南在2017年5月出臺政策規定產權式酒店項目中可銷售比例不能高於30%，其餘與70%必須自持。
而近期海南全域限購，在銷售停滯的情況下，開發商迫不得已才推出租賃方案。按照融創的方案，如果後期達到辦理產權條件，再補交房款。
依靠租金回報顯然不及銷售模式獲利容易。長江證券此前一份報告指出，中國一線城市的租金回報率大多隻有1.5%，而企業的資金成本大多都在5%以上，這意味著短期來看大多企業都不賺錢，在2017年11月的新浪金麒麟論壇上，經歷過由售轉租更迭的SOHO中國董事長潘石屹也表達過這個觀點。
中國樓市的計算方式正變得越來越精細。無論企業還是個人，要想在這個市場中達到各自目的，每一環都需要精打細算。
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