一转眼一年又过去了。
记得年初时都说，2019可能会是过去十年最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。
事实真的如此吗？
01
今天，小编拿到了一份热气腾腾的2019年年报。
据中指研究院数据显示，2017年，天津新房共计成交10.45万套、1168万平米；2018年，成交10.57万套、1157万平米。
而刚刚过去的2019年，天津新房成交量大增到了11.87万套、1306万平米。
比2018年分别上涨12%、13%；比2017年分别上涨14%、12%！
很显然，2019年的“最差预期”并没有兑现，相反，成绩却十分出色，并创下了近三年来最高成交记录！
也就是说，2019年是本轮调控以来成交最好的一年！
究其原因，一方面，政府在有意调节。
每当市场要冷下去时，总会有个放松预期给刺激下，有的甚至都不是预期，而已真实落地了。
比如小阳春过后，市场变冷时，传出了海河英才要放松的消息；7、8月楼市走低，限价又打开了，一波顶豪的入市，又把市场给激活了……
所以在政府的双向调节下，今年的楼市很“平均”。
除了正值春节的1、2月份，其他月份的成交量全部在100万平米以上。峰点为12月份的139万平米。
虽也小有波澜，但相比前两年的大起大落，今年平稳多了。
好似把原来的两大销售旺季金三银四和金九银十，给“削尖磨平”了。
另一方面，开发商务实了。
原来还端着，想着扛扛就过去了，但事实证明，一切都是枉然。只有先活下去才有未来。
所以打折特惠层出不穷，力度一个比一个大。估计要不是触发了“85折”价格底线，“比低”的比赛还不会完。
这也是为什么西青区成交量能大涨57%，价格却下降9%的原因。无效供应变成了有效供应，“量涨价跌”很是正常。
至于价格嘛，完美演绎了一个字——稳。
2017年，15812元/平米；2018年，15679元/平米；最新的2019年，15835元/平米。
可以看出，调控这三年，天津房价仿佛被“定”到了1万5多，连上下波动的幅度都被稳稳控制在了1%以内。
这也符合“房住不炒”的基调。预计2020年，“量涨价稳”依然会是大趋势！
02
在《楼市如戏！天津这一年，你看懂了吗？》一文，我们说过，12月份成交数据不会低于11月份。
果然，中指院数据显示，天津12月共计成交139.32万平米，环比上涨13%，同比上涨16%；
价格略有微调，为15776元/平米，环比下跌1%，同比下跌2%。
分区来看，也是量涨的区占多大多数。
全市16个行政区，仅有南开、津南、武清、宝坻4个区成交面积比11月略有下调，其余12个月全部呈环涨态势。
最惊艳的是河东区！2019年12月共计成交4.32万平米，环比大涨140%，同比大涨103%！都是翻倍涨的节奏！
其实，这也在情理之中，本来河东区一直是市区销冠，而12月之所以成交量又飚高了，是因为凯旋门开盘了！
这个项目首开就打出了21499元/平米起的市区最低价，走量已是必然！
数据显示，凯旋门一个月就签约了234套，几乎与中海城市广场一年的量齐平了。
所以河东区12月成交量翻倍涨的同时，房价跌了，环比下跌20%，同比下跌12%，达到了31363元/平米。
话说这还是有海河金茂府给拉着呢，不然均价比这个还低。
03
纵观全年，与之前我们估算的结果差不多。
全年成交排名前六的是滨海、武清、津南、宝坻、静海和北辰，年成交面积全部在110万平米以上。
最多的滨海新区年成交量都近300万平米了。
但若论涨幅的话，排名第一的是武清区，2019年全年共计成交189.12万平米，比2018年上涨了75%！妥妥的NO.1！
更值得一提的，
武清的房价也涨了，2018年均价13109元/平米，2019年涨到了14322元/平米，涨幅为9%。尤其最近三个月，月成绩均价全部在1万5以上，有的甚至近1万6了。
这说明什么？武清的成交量大涨并非“以价换量”！而是外来人口也就是北漂推动的！
落户天津的近乎一半都是北漂，而武清又是从北京进入天津的第一站。所以这些人的落户地大多都选择是武清。
这也是为什么武清在当下行情下，依然能这么独树一帜的原因。
此外，和平、宁河、西青、宝坻成交量涨幅全部在40%以上！
简而言之，和平完全是阅和平拉动的，学区+小户型正好契合了和平区的卖点。
宁河的功臣是朝阳花园，单盘年成交量高达1417套、15.77万平米，比区域第二多了一倍多。并跻身全市前7强！
西青，一是因为供应量涨了，2019年比2018年多增了四成；二是有效供应多了，很多楼盘都降到了2万甚至以下。
宝坻被认为是“第二个武清”，又有高铁刺激，说白了，靠的就是预期！
价格方面，涨幅超过10%的只有两个。
一个是南开，另一个是东丽，2019成交均价分别为43168元/平米、17044元/平米，同比涨幅分别为46%、13%。
南开区，已不用多说，众多地王的入市，整体均价自然会被拉高。有这些地王撑着，南开区今年的房价也很难降。
东丽区则是因刚需供应减少，区域均价被迫拔高了。
所以东丽区才是呈现出“量跌48%，价涨13%”的诡异走势。
04
若看单个项目的话，分化的态势特别明显。有的盘一年卖出数千套，有的盘甚至不足10套。
看到2019排行榜的那一刻，小编特别想感叹一句，真是“流水的楼市，铁打的富力又一城”！
2018年，它排全市第二，2019年，它依然是前三甲！
而且没有了东丽湖万科城这一强劲对手，富力又一城已经成为全市NO.1了。全年共计成交2274套，成交面积高达25万平米。
第二名也是富力家的，全年成交套数为1892套，成交面积为19.47万平米。
其实这都是价格战撬动的。富力又一城特惠房最低单价10600元/平米起，富力新城特惠房最低5800元/平米起，都比周边项目便宜了很多。
曾轰动全城的“南北双雄”，一个位居第三，一个排名第八。
金地藝墅家今年主推的别墅，所以走量没有之前那么快了，但一年1349套、超15万的成绩已经很不错了。
而且金地藝墅家还是全市热销TOP10中唯一一个成交均价过2万的项目！
此外，力高阳光海岸、花样年家天下、星耀五洲、朝阳花园、中海公园城、贻成学府壹号等项目年成交量也都在1300套以上。
至于各区哪家卖得好？且看下面的2019年天津各区成交排行榜！（注：本文引用数据来源于中指研究院；“天津365淘房”公众号对话框回复“1月地图”可免费获取最新天津房价地图）
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