2015年，招商蛇口（001979）重組上市之後，一改緩慢發展步伐加速擴張，終於在2017年跨入“千億”陣營。
但在房地產行業大行規模之道的當下，剛剛衝進千億軍團的招商蛇口銷售增速卻明顯放緩。近日，招商蛇口發佈1-5月業績報告顯示，其銷售增速僅在20%，遠低於行業平均水平。
這場加速競跑中，招商蛇口增勢為何下滑？發展遇到了哪些阻礙？
銷售增速下滑 錯失三四線市場紅利
曾經享有“招保萬金”四大房企盛名的招商地產，在2014年期間漸漸掉隊，直到2015年底，招商蛇口工業區吸收合併招商地產，以招商蛇口重組上市之後，才一改頹勢加速擴張步伐，並在2017年衝進“千億”俱樂部。
為了重新進入房企第一陣營，招商蛇口在2017年喊出了“力爭五年內成為世界500強企業”的目標。但在進入2018年之後，其發力勢頭卻突然下降。
日前，招商蛇口業績公告顯示，5月單月，實現簽約銷售金額102.13億元，同比增加14.48%；1-5月內，招商蛇口累計實現簽約銷售金額519.17億元，同比增加20.01％。
對比全行業來看，20%的增速其實是處於低位水平。中原地產研究中心統計數據顯示，截止到6月12日，共有32家房企公佈業績報告，32家銷售金額共計19343億，同比上漲幅度達33%。
與去年同期相比，招商蛇口增速下降趨勢則更加明顯。2017年1-5月，招商蛇口的累計銷售增速均在77%以上。進入2018年之後，其銷售增速除1月份之外，其餘月份的累計增速均出現大幅下滑，連續在18%-23%間徘徊。
對於招商蛇口的業績表現，易居中心總監嚴躍進分析認為，“今年以來，一二線城市紛紛加強調控力度，由於限價限售等政策因素，進一步影響了在此區域佈局的企業業績。”
年報顯示，2017年，招商蛇口在一線、核心二線及周邊城市獲取土地資源計容建築面積 1023 萬平米，其中權益面積 594 萬平米。在一二線市場重陣佈局，直接導致招商蛇口發展受阻。
事實上，三四線市場這波商機，招商蛇口並非沒有注意到。在2017年的季度股東會上，有中小股東曾提出“是否會進軍三四線市場”，招商蛇口董事總經理許永軍給出的回應是，目前尚無法判斷三四線市場未來兩年的發展。“公司有95%以上的土儲在一二線城市，堅持區域聚焦、城市深耕。”
對於房企佈局三四線市場的重要性，新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，“房企需要規模，就不能固守著一二線城市，放棄三四線城市意味著放棄業績增長。”
顯然，在這輪政策行情的判斷中，許永軍固守一二線城市的戰略佈局，使其錯失了這波三四線市場的早期紅利。
為了彌補錯判的行情，招商蛇口開始加大三四線市場土儲。4月份，其新增建面140.2萬平方米，同比增4424.9%；平均樓面價3840元/平方米，環比下降73.6%，華創證券分析師袁豪統計認為，主要系公司拿地向三線城市下沉所致。
在三四線市場已發酵了近3年的情況下，後知後覺的招商蛇口還能拿到多少市場紅利？對此，藍鯨房產向對方發送採訪函，但截至發稿前，尚未收到回應。
“快週轉”希冀下組織架構之變
為降低成本、提高效率，招商蛇口將2018年定義為改革年。並針對拿地策略、組織架構進行了調整。
在2017年業績會上，許永軍明確表態稱“快週轉率的問題我們高度重視”，並將此細化到拿地環節，“地價越便宜，週轉就越快；地價越貴，資產週轉率就不太一樣。”董事常務副總經理劉偉曾指出“公司週轉率和同行相比較慢”的觀點。
招商蛇口財務副總監兼運營管理中心總經理李石芳表示，2018年將從改善影響ROE（淨資產收益率）組成的關鍵指標著手，通過週轉提速、現金流改善等舉措來保證ROE整體提升1%。
經藍鯨地產梳理發現，2015-2017年，招商蛇口存貨週轉率分別為0.28、0.35、0.34。對比規模接近的房企，如旭輝近三年存貨週轉率維持在0.6以上，新城控股、中國金茂於2017年底也雙雙達到0.55，招商蛇口的週轉水平明顯低下。
為配合週轉速度，招商蛇口又把改革的箭頭瞄向了內部組織架構調整。今年2月份，招商蛇口確定了“重構總部、做實戰區、做專兵種”為核心的總體組織變革方案，制定了“總部-區域-城市”三項分步實施計劃，以精簡團隊、下放權利的方式，提速項目流程。
據媒體報道稱，6月1日，招商蛇口已完成相應調整，由16個部門精簡為8個部門的總部架構啟用，56個管理職位精簡至29個管理職位的相關管理人員也同步履新。改革後的招商蛇口總部正式進入試運行階段。
而招商蛇口採用的這套組織架構，也是萬科（000002）、保利地產（600048）、華潤置地（01109.hk）等房企熱衷的架構體系。但與這些企業不同的是，招商蛇口在此架構體系中，多加入了事業部和專業公司這一層級。
原本為了提高效率大力改革組織架構，為何再添新層級？這也令外界對其組織架構的效率產生質疑。
歐陽捷分析認為，“企業下放權利的目的是為了激發組織活力，提高企業效率，但究其是否能實現成效，一方面取決於評級體系和文化是否健全完善；另一方面需要企業對管理人員充分信任放權，同時建立良好的管理機制。”
而對於招商蛇口而言，組織架構調整之後如何穩定“軍心”則是其接下來緊要考慮的問題。
轉型之困 三大業務均衡發展如何實現？
伴隨著招商蛇口組織架構調整的同時，其業務轉型的方向也逐漸顯現出來。2017年，招商蛇口提出要從以往單一的“地產開發商”變身為“城市和園區運營服務商”。再次確定了園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務版圖。
在此期間，許永軍不斷向外界傳達轉型信號——“招商蛇口已經不僅僅侷限於地產業務，園區和郵輪的業務比重在漸漸上升，三大業務會均衡發展。”
按照他的設想，3-5年內，公司將把房地產收入從85%左右降到60%，園區比重從目前的15%提升到30%~ 40%，郵輪產業從輕資產戰略的角度出發，收入持續增長。
但從實際數據來看，三者之間的業務收益卻相差甚遠。2017年報數據顯示，房地產、園區和郵輪產業的營業收入分別為690.46億元、58.14億元、5.95億元，佔總營收比重分別為91.51%、7.70%、0.79%。傳統房地產開發仍然是其收入的主要來源。
在園區和郵輪業務收益甚微的帳面背後，是招商蛇口動輒百億元的資金投入。以郵輪業務為例，2017年，許永軍曾透露計劃投入30億美元（約合人民幣250億元）直接找廠家製造或收併購方式持有郵輪。
而環顧中國郵輪市場發展前景，情況卻並不樂觀。根據中交協郵輪遊艇分會統計，2017年中國共接待郵輪1181艘次，同比增長17%，郵輪乘客近248萬，同比增長8%。值得注意的是，2017年，受地緣政治等各方面因素影響，包括上海在內的中國郵輪市場增速已開始放緩。有專家預測2018年，中國郵輪運力或將首次出現下滑。
而在招商蛇口大力推進的園區開發中，其佔據的收入比例也出現下降態勢。年報顯示，2017年，園區開發與運營收入同比下降18.04%,稅後毛利率同步下降19.16%。
想要三大業務均衡發展的招商蛇口，正站在一個全新的十字路口。淡化房地產比重加大園區開發與郵輪產業，真的是最好的選擇？招商蛇口能否走出轉型之困，還需時間給出答案。
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