來源：廣州中原研究發展部 網易房產廣州站
原標題：一二手住宅價格“略有鬆動” 買家可適時入市
8月廣州一二手住宅表現均不及上月水平，在“嚴管”信號下市場觀望氣氛濃，但目前賣方心態明顯“鬆動”，一手市場方面不少項目推出“特價房”吸引買家。
二手市場部分賣家因盤源長時間未能出售而適當下調報價，整體交易氣氛趨於理性，對於買家而言不失為入市好時機。
二手住宅：客戶觀望情緒加重，市場成交有所下滑
2018年8月（1-26日）廣州市（不含南沙、從化）中介網籤量為5331宗，較7月同期（6183宗）環比下滑13.8%；而本月二手住宅網籤均價為25946元/平，基本與上月持平。
據調研瞭解，市場上部分盤源由於長時間未能售出，業主心理價位開始出現鬆動，有下調價格讓利的跡象，降幅多集中在1%-5%之間，部分客戶看樓市前景未明，從而轉為觀望。
再加上新房市場推出少量特價房源吸引客戶，存在一定的分流影響，以致整體成交有所下滑。但小研君認為，目前為較佳的“上車”的機會，客戶現時入市或會“有利可圖”，有利於減少置業成本。
各區環比均有所下滑，花都抗跌性明顯
從各區成交情況來看，本月廣州各區二手成交量均環比上月有所下降。其中，增城、黃埔兩區下降幅度最為明顯，成交量分別下滑25.8%、25.9%。
而番禺由於憑藉剛需價格，加上社區大盤的優勢，依舊保持領頭羊的位置，共成交1104宗；成交佔比相對穩定，維持在21%左右。
需要指出的是，本月花都區降幅最少，且成交佔比從12.7上升至本月的14.2%。
主要由於花都價格相對低窪、次新房房源充足，再加上花都土拍刺激，客戶對後市信心較強。因此，花都成交有一定的抗跌性。
東圃板塊、天河公園板塊成交活躍
本月，番禺、海珠、越秀、天河均有多個板塊成交活躍。其中，海珠區江南大道南板塊和海珠西板塊憑藉其生活配套成熟、優質小區林立，盤源充足的優勢，本月活躍度明顯上升，其成交均價分別為36674元/平、34677元/平。
另外，東風東板塊以及天河北板塊由於地處市區核心，交通通達性優越，加上教育資源雄厚，市場整體需求旺，本月成交均價分別為72224元/平、65027元/平。
一手住宅：網籤減少近4成 市場氣氛理性買家可適時入市
根據廣州中原研究發展部監控顯示，本月廣州一手住宅整體網籤共6079宗，環比下跌37%，對比6、7月情況成交出現明顯減少。由於市場“嚴管”力度不減，房企推貨更加謹慎，買家購置熱情受到一定程度影響。
面對目前的環境，部分項目採取特價房等形式“以價換量”刺激銷售氣氛，預計隨著傳統銷售旺季9、10月臨近，部分業績壓力較大的房企將會採取“小幅讓利”的方式吸引買家，對於買家而言，目前穩定理性的環境不失為入市的好時機，因此建議儘早入市。
本月新批住宅相對集中在花都、增城、南沙三區，其中花都區花都湖板塊全新盤都湖國際獲批518套單位，該盤預計將借近期花都湖住宅用地出讓熱潮入市；而供貨大區南沙兩大熱盤越秀濱海新城、陽光城麗景灣分別獲批百套單位。
成交情況：14號線開通在即，從化各版塊成交“逆市”走紅
本月僅花都、番禺、從化三區網籤量有所增加。其中從化區成交表現搶眼，共網籤482宗環比增加48%，隨著地鐵14號線投入使用的時間越來越接近，沿線項目的成交速度亦明顯加快，本月珠江壹城（地鐵神崗站）、廣物荔山雅筑（地鐵鄧村站）累計成交78宗。
而最近多次推新的珠光御景山水城、珠光山水誠品屬於14號線街口站輻射範圍，可通過公交接駁地鐵，成交同樣表現不俗，共錄得201宗成交，將帶動從化樓市走紅，性價比高的優勢將更加受到買家重視。
本月番禺網籤296宗一手單位，同比上漲18%，近期推新的時代柏林網籤70宗單位，為該區本月網籤量最大的項目。
另一方面，本月南沙、增城兩大一手“貨倉”成交能力減弱，其中南沙成交1025宗，環比下跌36%。
雖然陽光城麗景灣、越秀濱海新城仍有推新動作，但供應能力較5、6月份明顯減弱，此外黃閣板塊成交速度亦有所放緩；增城本月網籤1663宗，環比下跌57%，買家觀望情緒濃，各主力熱盤成交均出現減少。
庫存狀況：黃埔、增城及南沙消化週期呈現下降趨勢
由於成交能力減弱，廣州整體庫存面積微漲至787.91萬㎡；但近段時間中心區積壓網籤處理速度加快，天河、海珠、荔灣3區庫存面積明顯減少，導致整體消化週期微降至10.6個月。
黃埔、增城區消化週期分別為4.6、6.7個月，在新貨補充能力不足的情況下，東部庫存“告急”。
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