来源：广州中原研究发展部 网易房产广州站
原标题：一二手住宅价格“略有松动” 买家可适时入市
8月广州一二手住宅表现均不及上月水平，在“严管”信号下市场观望气氛浓，但目前卖方心态明显“松动”，一手市场方面不少项目推出“特价房”吸引买家。
二手市场部分卖家因盘源长时间未能出售而适当下调报价，整体交易气氛趋于理性，对于买家而言不失为入市好时机。
二手住宅：客户观望情绪加重，市场成交有所下滑
2018年8月（1-26日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为5331宗，较7月同期（6183宗）环比下滑13.8%；而本月二手住宅网签均价为25946元/平，基本与上月持平。
据调研了解，市场上部分盘源由于长时间未能售出，业主心理价位开始出现松动，有下调价格让利的迹象，降幅多集中在1%-5%之间，部分客户看楼市前景未明，从而转为观望。
再加上新房市场推出少量特价房源吸引客户，存在一定的分流影响，以致整体成交有所下滑。但小研君认为，目前为较佳的“上车”的机会，客户现时入市或会“有利可图”，有利于减少置业成本。
各区环比均有所下滑，花都抗跌性明显
从各区成交情况来看，本月广州各区二手成交量均环比上月有所下降。其中，增城、黄埔两区下降幅度最为明显，成交量分别下滑25.8%、25.9%。
而番禺由于凭借刚需价格，加上社区大盘的优势，依旧保持领头羊的位置，共成交1104宗；成交占比相对稳定，维持在21%左右。
需要指出的是，本月花都区降幅最少，且成交占比从12.7上升至本月的14.2%。
主要由于花都价格相对低洼、次新房房源充足，再加上花都土拍刺激，客户对后市信心较强。因此，花都成交有一定的抗跌性。
东圃板块、天河公园板块成交活跃
本月，番禺、海珠、越秀、天河均有多个板块成交活跃。其中，海珠区江南大道南板块和海珠西板块凭借其生活配套成熟、优质小区林立，盘源充足的优势，本月活跃度明显上升，其成交均价分别为36674元/平、34677元/平。
另外，东风东板块以及天河北板块由于地处市区核心，交通通达性优越，加上教育资源雄厚，市场整体需求旺，本月成交均价分别为72224元/平、65027元/平。
一手住宅：网签减少近4成 市场气氛理性买家可适时入市
根据广州中原研究发展部监控显示，本月广州一手住宅整体网签共6079宗，环比下跌37%，对比6、7月情况成交出现明显减少。由于市场“严管”力度不减，房企推货更加谨慎，买家购置热情受到一定程度影响。
面对目前的环境，部分项目采取特价房等形式“以价换量”刺激销售气氛，预计随着传统销售旺季9、10月临近，部分业绩压力较大的房企将会采取“小幅让利”的方式吸引买家，对于买家而言，目前稳定理性的环境不失为入市的好时机，因此建议尽早入市。
本月新批住宅相对集中在花都、增城、南沙三区，其中花都区花都湖板块全新盘都湖国际获批518套单位，该盘预计将借近期花都湖住宅用地出让热潮入市；而供货大区南沙两大热盘越秀滨海新城、阳光城丽景湾分别获批百套单位。
成交情况：14号线开通在即，从化各版块成交“逆市”走红
本月仅花都、番禺、从化三区网签量有所增加。其中从化区成交表现抢眼，共网签482宗环比增加48%，随着地铁14号线投入使用的时间越来越接近，沿线项目的成交速度亦明显加快，本月珠江壹城（地铁神岗站）、广物荔山雅筑（地铁邓村站）累计成交78宗。
而最近多次推新的珠光御景山水城、珠光山水诚品属于14号线街口站辐射范围，可通过公交接驳地铁，成交同样表现不俗，共录得201宗成交，将带动从化楼市走红，性价比高的优势将更加受到买家重视。
本月番禺网签296宗一手单位，同比上涨18%，近期推新的时代柏林网签70宗单位，为该区本月网签量最大的项目。
另一方面，本月南沙、增城两大一手“货仓”成交能力减弱，其中南沙成交1025宗，环比下跌36%。
虽然阳光城丽景湾、越秀滨海新城仍有推新动作，但供应能力较5、6月份明显减弱，此外黄阁板块成交速度亦有所放缓；增城本月网签1663宗，环比下跌57%，买家观望情绪浓，各主力热盘成交均出现减少。
库存状况：黄埔、增城及南沙消化周期呈现下降趋势
由于成交能力减弱，广州整体库存面积微涨至787.91万㎡；但近段时间中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少，导致整体消化周期微降至10.6个月。
黄埔、增城区消化周期分别为4.6、6.7个月，在新货补充能力不足的情况下，东部库存“告急”。
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