這是AI君的第242篇原創文章，覺得有用可以轉發到購房群，捎給更多迷茫的購房人。

1、綠城全運村登記 中籤概率5比1

昨日綠城全運村采薇院2，9，3，5，7，8總計286套房源結束了登記，總計報名含撤銷1137個，粗略計算中籤率5比1。

AI君一直很期待綠城全運村的首開成績。

第一，所謂五年滻灞，十年灃東。綠城全運村和綠地新裡城可謂是扛起兩個區域的名片項目。綠城全運村有全運村，綠地新裡城有地標501。綠地新裡城上次的備案時間是8月9日，372套房源登記人數2560人，中籤率在14%，對比綠城，看來灃東這一輪略勝一籌，不過這也與綠地新裡城精裝1.2萬與綠城毛坯只有1K的差價有關。

第二，某種程度上綠城全運村的登記數據，也代表著整個西安市場對奧體板塊的認可度。而就目前的結果來講，對比之前的高期待，現在只能用差強人意來形容。

西安購房者對全運板塊態度可以用句詩來形容，美人如花隔雲端，卷帷望月空長嘆。

14號線沒問題，全運會沒問題，綠城也沒問題，問題在於——全運會結束了呢？

2010年在遼寧，有一個城市就經歷過這樣一場空歡喜。

2013年9月1日第十二屆全運會在瀋陽正式啟幕至結束，全國媒體包括中央電視臺對瀋陽全運村的接待與組織給予高度評價。而在五年後瀋陽全運村卻被當地媒體稱為“鬼城”。

2、籠罩全運村的陰霾——“鬼城”瀋陽全運村

在百度搜索瀋陽全運村的結果是這樣的。

瀋陽綠城全運村從2010年開建，奧體板塊除去綠城外、中海、綠地、、保利、星河灣等也扎堆入駐，但5年過去，除去恢弘的比賽場地，部分開發商因資金斷裂施工停滯，樓盤降價甚至樓盤整體抵押，就媒體的表述“買瓶水要走半小時。打車？你連打人的都找不到”。

就此AI君也聯繫到了一位瀋陽的資深地產從業人，希望他以較為客觀的角度，來告訴西安網友，瀋陽綠城全運村都經歷了什麼。

瀋陽綠城全運村，真的是鬼城嗎？

瀋陽綠城全運村，變成鬼城的原因是什麼？

瀋陽綠城全運村，現在的情況是什麼？

最重要的是，當初買瀋陽綠城全運村的人後悔了嗎？

Q1，瀋陽綠城全運村在推盤初期的反響如何？

綠城開發商與別的開發商不同，老宋的理念貫徹產品，搭配綠城物業，在瀋陽有著極高口碑，開盤的時候，第一批購房者主要是地產行業從業人員，其中不乏圈內大佬，也就是通常說的“綠粉”，業主通過其特有的圈層進行廣泛傳播，那時不只購房者，可以說瀋陽業內也對綠城信心十足。

Q2，瀋陽綠城全運村真的是鬼城嗎？

瀋陽綠城全運村位於瀋陽市渾南新區。渾南新區也是瀋陽的新區，較比成熟的老市內五區，無論交通配套還是教育渾南都略顯單薄。 在2010年瀋陽綠城全運村借勢全運會扛起了渾南新區的振興大旗。政府新的“大渾南”規劃和招商引資讓房地產開發商紛至沓來，被“全運”概念席捲的如野草般生長的房地產項目在這裡迅速蔓延，而且當時坊間傳言瀋陽市行政中心將南遷至渾南新區，無疑也是整個渾南新區的一記強心針。

2012年日本的頂級開發商進入瀋陽市場，引起轟動。《積水住宅》積水住宅在中國只有北京和瀋陽有，是頂級豪宅，甩星河灣好幾個leval。當年綠城精裝修賣8500的時候。積水高層25000，town house買到45000，而選址就在綠城全運村對面。

一切，看起來都很美好。

然而一切似乎都在2013年全運會結束後急轉直下。

13-15年瀋陽整體市場下行，渾南奧體板塊、全運板塊因地段偏遠銷售不利，被迫集體降價，就可查數據，成交均價方面，2015年瀋陽全運村板塊同比下降約10%，部分項目的降價幅度甚至接近腰斬。部分開發商為保本下調精裝修標準，原業主集體鬧事。受到波動保利紫荊公館售樓處對外開放時間一直延後。

而市政府南遷也是一波三折到考驗開發商的心臟——2010年南遷傳言，2014年6月15日官方確認南遷，2014年6月16日官方確實否認南遷，熬到了2015年市政府職能辦公南遷，最終2017年12月又搬回了原駐地……這一輪操作也是逼開發商跳樓的節奏。

市場失利，政府南遷落空，於是到2015年，瀋陽綠城全運村被曝出鬼城。

Q3，瀋陽綠城全運村為何會變成鬼城？

主要是瀋陽城市市場原因。

2014年受全國房地產及東三省經濟發展低迷影響（遼寧省在全國財政收入增幅6.6%的情況下，竟跌幅22.7%，作為遼寧省會城市的瀋陽3年人口幾乎零增長）。瀋陽房地產市場同樣急速降溫，同比2013年上漲不足百元，截止2015年底，瀋陽庫存去化週期為25個月。

瀋陽市場呈現冰與火之歌。二環內新盤上漲較快，二環至三環漲幅平穩，三環外部分則開始下跌，其中新區熱度也難以為繼。

城市的新區板塊，一旦城市主體降溫降價則外溢板塊市場變化更敏感，變冷更快。這個道理放在何時何地都使用，瀋陽綠城全運村只是運氣不好而已。

Q4，瀋陽綠城全運村現在的情況是什麼？

2015年底，瀋陽政府出手救市，2016年市場復甦，2018年瀋陽樓市迎來補漲，其中渾南區環比2017年漲幅15%位列瀋陽區域漲幅第一。此時渾南區域均價8991元/平，位於全市第六，緊跟5大城內區。此時的渾南區配套已趨於完善，又有價格優勢，已是瀋陽置業熱區NO1。就房天下數據顯示，2018年9月瀋陽綠城全運村清水洋房新推……瀋陽綠城全運村在經歷了市場下行，政府搬遷烏龍，降低裝修標準，全市唯一北京師範大學附屬小學的學校落空到再次落實的心電圖，終於實現了從8700元/平到14000元/平的逆襲，且還有繼續上行趨勢。

2018年瀋陽綠城全運村的利好有：1、萬達集團進入全運板塊，將建立瀋陽第5個萬達廣場，2、萬科在全運板塊瘋狂拿地。3、現行教育制度捆綁重點學區。4、地價上漲共同推動本輪上漲。

Q5，當初買瀋陽綠城全運村的人後悔了嗎？

沒有，後悔的人現在都買不起綠城了。目前瀋陽綠城全運村入住率已達60%

3、瀋陽綠城全運村對西安的啟示

瞭解了瀋陽綠城全運村，我們能從中總結出幾點。

第一，瀋陽2010年的渾南板塊與西安2018的國港板塊非常相似——理想很豐滿

1、不屬於老城區，是新興區域，不限購，交通教育商業等配套均不成熟，需要開發商一手包辦。

2、借勢全運會東風，品牌開發商集中拿地，並配有交通利好。（比瀋陽少了市政府搬遷的承諾）。

3、價位起點較高，無論是瀋陽的綠城還是西安，起價都與主城區基本持平，沒有太大差距。【就內部消息西安綠城也是考慮到價位問題，而用毛坯降低價格抗性】

第二，瀋陽綠城全運村8年臥薪嚐膽

瀋陽綠城全運村從2010年開始到2018年，與渾南區用了長達8年的臥薪嚐膽，其中是政府、開發商、購房者三方共同的辛酸。瀋陽綠城全運村曾在巨大的壓力下降低了精裝修交房標準，同時當時承諾的全市唯一北京師範大學附屬小學的學校也曾落空過，綠城業主聲勢浩大的維權為綠城品牌蒙上了陰影。

而究其原因，現在看來，不在新區，不在全運會，也不在綠城。是瀋陽城市發展落後導致的市場下行。

西安能否越過這些痛苦回憶？

我們來對比一下2015年鬼城之稱的瀋陽綠城全運村和2018年剛入市的西安綠城全運村。

由此可見，在地利一致的情況下，西安從天時和人和上是要比瀋陽好太多了。

第三，全運村購買注意事項

1、瀋陽綠城全運村在入市之初，綠城品牌在瀋陽有著很好的口碑。而後來在遭遇市場下行的情況下，綠城業主為裝修標準降低和教育配套的落空維權，而後裝修標準不了了之，教育配套在1年後因瀋陽教育局取消擇校，瀋陽市教育局下發的新學區劃片中，指定北師大附屬小學只允許綠城業主入校。因此最終落實且價值更上一層樓。

這背後的原因是，第一，開發商在遭遇逆境時難以兌現承諾，業主是弱勢群體，哪個開發商都一樣。第二，政府在不違背大原則的情況下，會盡力滿足實力強勁的投資方的需求，因此品牌開發商依舊佔優。

2、瀋陽綠城全運村配建了大型商業，同時該片區商業綜合體比比皆是，但商業的投入前提是人 流 量！如果該片區沒有人流量即片區入住率達到商業運營的標準，那麼就會出現商業綜合體停工。最終造成鬼城。所以最終決定未來的還是區域常住人口。

3、瀋陽綠城全運村位於瀋陽新區渾南板塊奧體板塊。渾南板塊是除去瀋陽5個老城區外最有潛力的新區。其價位從2010年緊隨瀋陽5個老城區，位列第六。在2018年依舊位列第6，而奧體板塊則始終是渾南板塊價格最高的板塊。由此可大膽預測——未來灃東和滻灞（國港），價格會是城六區之外價格最高的區域。而奧體板塊則是滻灞（國港）價值最高的板塊之一。（說之一是因為務莊周邊也是非常有勢力的板塊）

4、瀋陽綠城全運村跌跌撞撞百折不撓的發展了8年終於收穫成果。而綠城西安全運村的置業顧問對外宣傳的發展週期也是8年……所以請大家也記住8年這個數字吧。

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加油，西安。你好，我們才都好。