▍匿名用户 提问：
龟总好，记得之前您说过重庆房价预测50000元，年均增长15%，请问这个价格和增长率是怎么来的呢，是同类城市类比吗，相当于相对估值？房子因为没有现金流，这个价格感觉很难绝对的估值，而且房子的价值很大部分是附属价值，很难评价到底有没有泡沫，谢谢您！这个问题我想了很久都没有答案，只有麻烦您了，谢谢。
▍青年小龟回复：
你提问中有错误：
1） 房子有现金流，房子的现金流就是租金；
2） 价格和价值是两码事，我问你黄金钻石比特币他们的价值是不是你说的“附属价值”？
3） 均价5万还有漫长的路要走，我预测的是未来5年每年15%，5年翻倍。
当然，我看到你的提问就知道你陷入死胡同了，如果要走出来要用学术方法。
好，龟老师上线。
传统的资产估值方式由4种：收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法。
如果翻译成人话就是：
- 现金流法：未来租金收入集合的净现值；
- 成本法：建造这个房子要多少钱；
- 比较法：隔壁城市多少钱，我们多少钱；
- 清算价格法：把房子拆了，卖砖头能卖多少钱。
4种方法中，只有比较法才相对合理，其他三种运用到楼市中都不合理。
比如现金流法。房子是有现金流的，房子的现金流就是租金，这点你错了。目前一二线城市的房屋租售比基本小于2%，这个值妥妥的小于余额宝收益。但是为什么大家有钱还买房子，而不是100万放在余额宝呢？因为大家都认为房子要上涨，租金收入并不重要。
比如成本法：建造房屋的成本也就几千元，一线城市的房价动不动10万元，重置成本法显然不合理。如果加上地价，地价的金额更不好衡量，得不出答案。
比如清算法：我想把房子拆了卖砖头的事情是没有人干的吧。
那就只剩一种方法了：比较法。
再告诉你如下数据：
重庆政治地位排名全国第4
重庆GDP总量排名全国第5
重庆轨道交通排名全国第5
全国固定资产投资排名全国第1
而重庆的房价排名全国第46位，多少三四线城市的房价都比重庆高。
请问这合理吗？
这显然不合理。
重庆房价上涨与其说是涨价，不如说是估值修复。
在我看来，以重庆各方面实力，房价再翻一倍根本不是什么压力。
为什么是年均15%，因为我们认为5年翻倍是大概率事件。每年15%，5年刚好一倍。
我就不说2025了。
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