03.03 一些二手房基本卖不动，是不是炒房客被套牢了呢？

陪读十二哥

现在全国多数地区的楼市都是一手房价稳中有升，二手房价却都在微幅下跌，或者有价无市。而且很多二手房挂售很久都卖不出去，即使小幅降价也卖不出去。只有少数炒房者因急需用钱或者资金链断裂，大幅降价才有少量成交。总体来说是看房的多，但是真正出手卖房的人却很少。

为什么一手房相对好卖，二手房却有价无市了呢？主要有以下几个原因：第一，很多城市都实行了限购、限贷政策。一些人即使符合购房资格也主要想购去购买新房。同时，即使有人愿意购买二手房，一般二手房首付是房款的一半，房龄超过30年，银行还不给贷款。所以，购买二手房的难度要比新房大得多，对于没有多少资金的购房者很难买到二手房。

第二，二手房与一手房相比，最大的优势是地段好、交通便利一些。但是二手房也有缺点，基础设施老化，房型不佳，小区环境也很差，所以，一般购房者在看完了二手房之后，往往总会挑出一些毛病来。所以，对于购房者来说，二手房价格又不便宜，倒还不如去买偏远一点地区的新房更划算。

第三，前些年国内房价轮番上涨，先是以深圳为代表的一线城市房价领涨，接下去一二线城市也同步上涨，最后是三、四、五各线城市房价又跟着轮涨，由于房价上涨过快，在短短的几年时间里翻了个倍，而当地刚需的工资却涨幅有限，很多职工的收入还在三四千元左右徘徊，对他们来说，房价没涨前还能凑个首付款，房价快速上涨后，就只能是望房兴叹。

第四，本来今年一季度国内房地产市场还出现了“小阳春”行情，但是为了防止房价上涨，各地“因城施策”纷纷出台了房地产调控政策，决策层又再次喊出“房住不炒”的理念，这又导致了大量购房者对于后市产生观望态度，不敢轻易入市。所以，受到房地产调控政策的影响，很多购房需求也就望而止步了。

从目前来看，部分购房者确实存在被套的情况，比如，一位炒房者告诉我们，2017年他在上海闵行区用了580万买了一套二手房，如果再加上40万的各种税费，购房成本在620万左右，而现在他想加价到660万出售，但挂牌很久就是买不出去。当地中介告诉他，这套房现在最多值580万，再高了肯定没人要。显然，炒房者现在就处于套牢状态了。而在各城市炒房的人都面临着差不多的尴尬情况。

对于二手房业主来说，希望房价每年都有较大涨幅，这样他们就可以轻松炒房赚大钱。但实际上，可能一二线城市二手房销售还稍微好一点，三四线城市二手房更加是有价无市，整个城市就这么大，当地人基本没人愿意去买设施陈旧的二手房。在房价总体水平不可能出现大涨的情况下，将来房价会逐步去投资化，回归居住属性，与当地居民收入挂钩，所以炒房客为此付出惨重代价也不可避免。

不执著财经

现在房子确实不好卖，二手房更是特别难卖！普通的业务员一个月内如果能开一单，就属于万幸啊！说明他运气好，有能力。我认识几个卖房子的中介，他们现在也很苦恼，因为长时间没开单了！

2018年，房地产市场并不景气，无论是土地市场，还是二手房市场，都不景气。不少地方土地流拍，二手房现在确实不好卖！应该，不全部是炒房客被套的原因。

根据我的了解，原因如下：

1.限贷，不少人贷不到款（征信有问题的人肯定贷不到款），如果不能加杠杆买房，那绝大部分人就买不起房子了啊！谁有那么多现金拿来买房啊！就算有足够的现金，很多人也心疼啊，也舍不得全部拿出来买房啊！买二手房，一般首付是房款的一半，好多人连首付都凑不齐，工作又不稳定，收入又低，还贷款的压力很大。买得起二手房的人并不多！

2.为了把二手房卖出去，房产中介不得不雇佣一些托，假装在那里看房，其实刚需买得起房的人非常少。那些看房的人里面可能有一半以上都是托！这不仅仅是电视剧（蜗居）里面的桥段，而是现实的真实反映！它是源自于生活的。中介往往自己垫钱把房子买下来，坐等房子升值后，再加价出手，卖给刚需人群。这都是惯用套路啊！

都是掩人耳目的把戏，破烂的二手房的房价被炒起来了，房东赚到了钱，中介两头赚钱，最终买单的是刚需人群，他们是最终承担者，是受害者！他们以很高的价格买了一套用来住的破烂二手房。

4.首付比例提高，贷款利率提高！这就意味着买房者需要花更多的钱，付更多的利息。很多刚需人群手里的钱连首付都不够，也还不起贷款，他们不得不望而却步啊！房价是越来越高了，但房子不好卖了，中介的日子也不好过了。

5.二手房才是楼市的晴雨表！才是最真实的。现在荆州这边二手房的价格也很高了，两室一厅大概45万，三室的58万以上，那些破旧的二手房单价已经快赶上新房的单价了！现在连价值比较低的二手房都买不起了。并且还不是很划算。毕竟房子很破旧，而好的学校已经在陆续搬走了。

6.房价上涨过快，人们更加买不起房！以前房价低，手里又没多少钱！现在有几个钱了，房价已经翻倍了，更加买不起了，首付都凑不齐了！就是这么扎心！

房价越来越高，业主总想要卖贵点，而买房的人又出不起钱，房子贵了，肯定不好卖出去啊！古城里一套二手房，三室的，之前我去看卖58万，现在还没卖出去，价格一降再降，现在只要54万！仍然无人接盘。

7.最近3年，经济不景气，民众收入总体上处于上涨困难的阶段，不少人抱怨自己的收入不仅没增加，反而减少了！也就是说大多数中国人是买不起房子的，尤其是刚需人群。

房价疯狂上涨让多数民众失去了购买能力，而没有民众收入作为支撑的房价本来就是虚高，将来估计无人接盘。刚需买不起，炒房投资者都有了多套房，房子难卖就是很自然的事了。

8.二手房现在很难卖出去。古城里面的二手房，现在很难卖，几乎卖不动，毕竟人们不可能花那么多钱买一个破烂的二手房！二手房的钱已经被人赚完了，就算以后古城里拆迁，也补不了多少钱！有的炒房客把二手房装修好了，里面看起来很漂亮，一切都是新的，看起来很舒服，他就是为了能顺利把房子卖出去。当然要加价至少10万，这样他才能赚点钱，把装修的钱搞回来！我之前看房子，就看到了这样一套房子。明显是炒房客想出手，标价63万，我买不起，就没买。他卖不出去就只能继续被套！

二手房主要是中介在卖，他们的业务员流动性很大，一旦没有业绩，他们就没有钱赚，就拿不到工资，就得辞职！我认识一个卖二手房的，做了才一个月，就辞职了，去卖衣服去了。可见，销售是多么难做！

高中数学邓老师

现在许多地方的二手房挂售很久都卖不出去，小幅降价也卖不出去，只有少数炒房者急需用钱或者资金链断裂，大幅降价才有少量成交。可以说现在的楼市已经将炒房客冻结。

其实关于我国房地产泡沫的问题这几年是从国家到民间都已经认识到了，问题是怎么化解房地产泡沫才能将风险降到最低？历史上许多国家都是因为房地产泡沫问题没有处理好而出了大问题。例如，日本在上世纪九十年代的房地产泡沫问题没有处理好，导致后来日本的经济在地板上趴了三十年。美国2008年的金融风暴是房地产泡沫引发的。怎么解决房地产泡沫问题，实际上是一件非常棘手的事情。

我国采取做法就比日本和美国高明，让所有的炒房者来承担房地产泡沫风险，将房地产泡沫的风险转嫁给所有的炒房者，通过市场化的手段来化解房地产泡沫风险。我国的炒房者群体人数多，承担风险能力强，抗风险的能力也强，将所有的炒房者长期套在房地产上，风险自然就解决了，而且炒房者赔了钱或者破产了，没有人同情，所有的人都认为炒房者赔钱是活该，就该让他们赔钱。而炒房者自己套在房地产上也只能愿赌服输，无话可说。这样一来房地产的流动性就非常低了，想卖二手房没有要，想从房地产中出逃，只能是私下大幅降价赔钱出局，这样房地产的流动性就非常小，让炒房者大量套在有价无市的房地产上，成为房地产最后的接盘侠。

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金融学家宏皓教授

朋友们好！

现在确实是有一部分炒房客被套牢了。现在好多地方二手房基本上卖不动了，房价存在有价无市的情况，好多炒房客要想卖出房产，只能是大幅度降价才能够卖出去。这样就把一些炒房客套住了。

随着调控的持续进行，好多城市的二手房确实在降价。大家可以观察到，现在好多地方在房产调控之下，二手房价已经出现了不同幅度的降价，而且现在好多地方，即使是降价，也很难卖出去。因为，还是买涨不买跌的心理在起作用，因此，在二手房价下滑的情况下，现在可以说成交比较困难。

现在好多城市二手房交易清淡。现在二手房价格下滑，好多人在买涨不买跌的心理作用下，开始转入观望状态。再加上前两年刚需购房的集中释放，现在二手房购买人群出现下滑现象，这就造成了很多城市的二手房成交清淡。甚至是出现了房价折让较多，也很难成交的现象。

现在好多买房人非常谨慎。在目前房产调控仍然在持续的前提下，房价有所下滑，成交量有所下降。在这些信息的综合作用下，好多买房人开始谨慎起来，开始观望起来，这样就导致买房人群快速缩小。急着买房的人员少了，买房的人员谨慎起来，天天看房的人不少，但是真正买房的人少，因此，整个二手房成交就显得清淡起来。

现在炒房客心态复杂。在这样房产持续调控之下，好多炒房人现在肯定是像热锅上的蚂蚁一样很难受，毕竟好多炒房客背负着房屋贷款，如果二手房持续价格下滑，成交下滑，炒房客这样下去，现在已经被套牢，如果价格持续下滑，肯定炒房客会亏损惨重的。

综上所述，现在好多地方房产调控持续进行，已经有好多地方二手房价出现了一定的价格下滑现象，这导致很多刚需人群开始谨慎观望，这样的观望也导致了成交量的下滑。这些都是导致了二手房成交困难，好多炒房客已经被套牢，如果调控持续下去，这些炒房客可能会亏损惨重的。

睿思天下

没人买，你炒什么。

云海76516403

因为二手房业主不肯降价，因此房子就不好卖，如果二手房下降得比新房还低，房龄也没有多久，那么房子就不发愁卖不动了。如果挂在中介，房子卖得就更贵一些。一些城市房价下降幅度大，真正刚需又没有很多，因此房子卖不出去，炒房客被套也是正常。

二手房房龄决定价格，房子本身不值钱，关键是土地值钱，土地是稀缺的，而且有产权租用的，房子与土地比值是三比七吧，土地占七成，如果土地使用权年限不多了，房子还能卖出好价钱吗？所以房龄越老，房子就越难卖，当然啦，一些地段不错的老房子，还是挺受青睐的。

一些经济非常不错一二线城市，房价不可能大跌，因为都是人往这聚集。 三四线城市不行，虚高。肯定会跌。主要是棚改资金化造成 ，房价上涨， 判断房价是否长期涨就看人口是否流入还是流出，三四线长期来看不可能有持续的聚集效应，时间一长，房子就是有价无市，纸面价值，不能转换。

我房网

二手房都比新房贵，当然不好卖的。

人都知道，下跌房子是卖不出好价格的。

不是急钱用的，在下跌市场中是很不愿意降价卖。当然，楼市还没有到下跌周期，只是楼市平稳过渡，这个国策大家都心知肚明。

高杠杆的、急需用钱的可能低于市场价出手，扛不住按揭压力。

这样的房子，刚需做好接受准备，不要过了这个村没有那个店了。

说说海口的一些情况。

海口新房限制价格后，部分二手房高于新房。

好地段的二手房并没有跟随新房降价。业主没有好的价格出手，基本惜售。卖不成，可以出租的，现在租金涨价不错，抵消下降风险。

就这样僵持住了。

也有地段不好的房子，高杠杆业主降价也卖不掉，愁死了，而且租金上涨乏力。

澄迈一投资客，在出手一套二手房，市场价格17000、业主卖12000，卖了一个月卖不掉，烫手山芋，心里恐慌的。

投资房子一定要买市中心区的房子，下降风险影响不大。

便宜无好货，好货不便宜。楼市风险大，投资需谨慎。

我爱说房产

现在就说二手房卖不动了，有点为时尚早。先看数据：

国家统计局最新发布的2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，全国二手房价格全面退烧。4个一线城市二手房房价环比持平，上月为上涨0.1%。31个二线城市二手房房价上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市二手房房价上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

也就是说，二手房价格出现了退烧现象，但是，总体上仍处于上涨通道，并没有完全停下上涨的脚步。既然没有停下上涨的脚步，那么，也就没有出现二手房卖不动的现象。如果二手房卖不动了，价格就不可能上涨，而是下跌，甚至是大跌。

而对炒房客来说，是不是被套牢，关键还是看市场是不是有问题了，是不是真的十分低迷了。不然，是不会出现这样的现象的。

而从目前的实际情况来看，虽然二手房价格出现了退烧现象，但是，并不是市场本身带来的，是需求关系发生转折出现的。更多情况下，还是调控的结果，是调控发力后，遏制住了房价上涨的内在冲动。如果调控放松，仍然会出现房价上涨的现象。那么，所谓的二手房卖不动，也更可能是一种假象，是平衡状态下的一种外在退烧，并非来自于市场内部的调整。自然，也就没有进入炒房客套牢的阶段。

不过，随着“房住不炒”定位的进一步确定，因城施策要求的进一步落实，市场和房价得双稳定格局也将最终确定。所以，如果炒房客还想等待涨价套利，估计希望会越来越渺茫。毫无疑问，套牢炒房客，是最希望看到的结局。

谭浩俊

首先，二手房均价比新房高一截，这样就错过了一部分购房者，然后现在房价高企，真的想买房的掂量自己的能力后只能观望或放弃。

其次，国内大环境发生变化，房企资金面也发生了根本变化，融资已经很困难，炒房也变的利润稀少，从炒房者角度也在回避。

再次，国内的人口出生率拐点已经出现，今年已经定势继续走低，6年以后会一年一年的显现出问题的严重性。

如果你还看好房价那只能说明你还没醒还在梦中。

夜思影

一些二手房基本卖不动，是不是炒房客被套牢了呢

目前城市确是二手房子基本成交量下滑，中介也无事可·做。西部二线城市三环边，下班过来一路看成片的商品房几年前就交房了可是到了晚上一栋楼也看不到几户人家亮灯，可以说一片凄黑。问一下原因：是前几年炒房团购买的，现在基本无人成交，加上购房没有满五年不准上市交易，也限制炒房团套现，还有一些人。是把自己房子到中介挂起耍。本身就一套房子。卖了住哪里。也是假销售。

關鍵字: 二手房 卖不出去 降价