【最高人民法院裁判文書】

寧夏金力泰鋼結構有限公司銀川開發區與宏建房地產開發有限公司合作、合資開發房地產合同糾紛案

[最高人民法院(2015)民一終字第57號民事判決書]

法理提示：(1)合同雙方協議約定變更工業用地使用權性質並履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，符合法律規定。至於約定內容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，並不能因此認定合同無效。(2)合同當事人一方違約、雙方當事人怠於履行合同義務、合同約定不明、政府出讓土地四至存在爭議等綜合原因導致合同不能履行，雙方均有過錯，解除合同所產生的損失應根據過錯分擔。

最高人民法院審理認為，關於《聯合開發協議》的性質和效力問題。

宏建公司與金力泰公司簽訂的《聯合開發協議》主要內容包括，金力泰公司出地，宏建公司出資，雙方在金力泰公司享有土地使用權的工業用地上合作開發房地產，實行統一規劃、分段實施的開發原則，最終收益分成方式為雙方按照投資比例分配開發所建成品房。具體操作路徑為，宏建公司以4000萬元支付訟爭100畝土地轉讓、變性及過戶發生的稅費，另105. 55畝作價每畝40萬元，變性及稅費由金力泰公司承擔;以金力泰公司為主，宏建公司協助共同申辦變性手續;《建設用地規劃許可證》((建設工程施工許可證》《建設工程規劃許可證》《商品房預售許可證》等房地產開發手續，辦到宏建公司名下，便於整體市場銷售、保障客戶權利和納稅關係。即，先實現工業用地變性為開發用地，再辦妥開發手續，最終實現開發目標。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定，本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。共擔風險是合作開發房地產合同的根本特徵。《聯合開發協議》符合上述司法解釋規定的合作開發房地產合同法律特徵，應認定為合作開發房地產合同。一審判決認定案涉合同性質為帶有部分轉讓建設用地使用權的合作、合資開發房地產合同，定性不準，應予以糾正。

案涉合作開發房地產合同實行統一規劃、分段開發、分段承擔責任和享受權利原則，即，近期目標為實現工業用地變性，遠期目標為實現商品房開發。分步履行的開發合同約定中存在大量的缺失和不確定內容，尚需隨合同履行進程而填充、明確、細化主合同內容，才能接續履行以實現合同目的。此間，需要締約雙方協調配合、辦理政府行政審批手續、繳納有關規費;需評估城市整體規劃和項目規劃是否變化、國家和地方政府房地產政策及行情動態變化情況等，能否實現合同目的存在著很大變數。據此，訟爭項目隱含的商業風險遠大於一般合作開發房地產項目。

關於合同效力問題。考察合同效力的主要依據是合同約定內容。從涉案合同內容看，案涉合同並未違反法律效力性強制性規定。金力泰公司上訴主張，訂約雙方約定變更土地性質，違反《土地管理法》等法律規定，應認定無效。雙方協議變更訟爭用地性質並履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，符合法律規定。至於約定內容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，並不能因此認定合同無效。金力泰公司與賀蘭縣國土資源局簽訂的《國有土地使用權出讓合同》第十七條和第二十四條明確約定，變更土地用途或轉讓土地均應報賀蘭縣國土資源局批准，說明該宗土地變更用途或轉讓並非禁止，可以通過申報批准而實現。金力泰公司關於協議無效的主張，缺乏法律依據，不能成立。

來自：杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判指導與參考》

有話要說

本案爭議的問題是，(聯合開發協議》約定開發的土地系工業用地，該約定是否違反了

本案應認定案涉協議有效。金力泰公司與賀蘭縣國土資源局簽訂的(國有土地使用權出讓合同》第17條和第24條明確約定，變更土地用途或轉讓土地均應報賀蘭縣國土資源局批准，說明合同當事人約定實現宗地用途變更的途徑是合法的，應當履行政府審批程序，批准同意方可實現工業用地變更為開發用地。結合

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