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【核心觀點】
1、限價政策引發了市場的恐慌，限價不僅僅沒把虛火降下來，反而導致更大的恐慌。
2、限價政策是很扭曲、很變態的。限價的結果，第一個是幫了有錢人，第二個是導致樓盤的品質非常差。
3、限價是所有調控政策裡邊最差的政策，這樣的政策不應該存在。
4、中國90%以上的城市房價不高，房價高的就那麼幾個城市，比例不超過10%。
5、中國目前整個房地產最危險的地方在哪裡？在中國的縣城。
6、我們一定要明確地放棄去庫存政策。
歡迎大家收看《財經觀察家》，我是馬光遠。本期的主題是：成都7萬人搶1千套房子的事。
【新聞背景】
近日，成都中鐵青秀未遮山開盤，共推出1056套帶裝修房源，清水均價1.1萬元，裝修價設三個等級。開盤現場盛況空前，排隊搶房場面壯觀。該項目網上登記人數超過7萬人，現場交資料購房者也有數萬人之多，刷新成都搖號樓盤登記人數的新高。由於實行新房限價舉措，成都新房二手房價格倒掛現象嚴重。據報道，同一區域新舊房價差別普遍超過30%，加上新房開盤搖號銷售政策，新房成為搶購對象。2017年12月，成都首個搖號選房樓盤北湖國際城開盤，推出420套新房源，參與搖號的總人數為3637名，綜合中籤率僅為11%。2018年3月，成都招商中央華城開盤推640套新房，近5萬人參與搖號選房，購房者中籤概率不足1%。目前，上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等7城均採取“搖號購房”的調控政策。
我看了一下各個方面大家的反應，一方面有很多人認為，目前整個房地產市場仍然很熱，房價仍然在漲，大家搶房的熱情非常高。但是事實上如果我們從官方的數據也好，還是各個主要城市的房地產市場的真正表現去看，我覺得目前如果我們講整個房地產市場真的熱不熱的話，我覺得全國只有一個城市可能是真的比較熱，就是丹東，除了這個城市突然上漲之外，其他的城市事實上熱本身，如果我們分析熱背後的原因的話，你會發現它沒有那麼熱。
那麼今天的搶證明了什麼？目前的整個價格大家是非常認可的，這個價格為什麼認可？第一個是價格本身沒有多高；第二個是限價，那麼目前限到一個什麼程度？成都目前搶房子的主要原因在什麼地方？是因為限價導致的。比如二手房，比如說可能是2萬5到3萬，那麼新房的價格多少？新房的價格有可能是1萬多，差價達到了50%到一半左右，這麼高的差價意味著什麼？你只要去搶到那個房子，保證你賺錢跟中獎一樣。所以我們現在來看的話，大家為什麼搶房子？是真的市場還那麼熱嗎？不是這樣的。
我們現在看一線城市，包括北京、深圳、上海在內，房價實質上它是下跌的，過去不能砍價的能砍價了，過去要價高的，現在要價比較低，而且實質性的能砍下來不少。北京房價2017年3·17到現在為止，整個市場房價下跌了15%到20%，為什麼？整個調控已經見效了。但是大家也會看到，在北京的新房市場，如果你買新房的話，比如說有人問我說：現在還能不能買房子？我說你買二手房還是買新房？他告訴我買新房，我說新房堅決買。為什麼堅決買？因為北京也是限價的，當然限的沒有成都這麼厲害。在限價比較嚴重的情況下，如果新房的價格能二手房的價格比較倒掛厲害的話，你會看到不僅僅成都人會搶，其他地方的也會搶。
我舉兩個例子，現在搶房比較厲害的。你比如說，第一個南京，南京在去年年底的時候是全城老百姓拿著幾千萬、幾十億的錢在搶房子，為什麼？倒掛，倒掛的非常厲害。第二個是在杭州，杭州現在很多新房樓盤開的時候是要搶的，是要搖的。第三個就是過去大家不起眼的西安，最近也成了熱點城市，買房子也要搖，大家也在搶，為什麼？都是倒掛造成的。所以現在如果我們看這個市場的話，並不是說它本身有多熱，而是扭曲的價格。限價政策本身引發了市場的恐慌，我們的限價、限購，現在的目的是什麼？是為了抑制市場的虛火，結果扭曲的限價不僅僅把虛火沒有降下來，反而導致大家更大的恐慌。
【新聞背景】
2017年7月，成都市出臺限價政策，開發商預售價格申報，按照樓面地價+建安成本+合理利潤的方式申報。開發商預售、現售價格，不得明顯高於周邊和前期成交價格。同月，成都率先在全國範圍內推出人才落戶政策，大學本科即可快速落戶並擁有買房資格，新政實施9個月，累計人才落戶17.62萬人。新房遭遇限價政策，二手房價格順勢攀升，造成同區域新舊房價剪刀差，留下了搶房的獲利空間。如北湖新城新盤“清水+裝修”的均價約為11000元/㎡，而二手房價格已達到1.6萬元/㎡，價差達到每平米5000元。新盤一旦搖號成功， 100㎡的新房3年後轉手出售就可獲利50萬元。而成都招商中央華城新盤與周邊萬科金色樂府每平米價格差最高超過1萬元。在成都，有一種說法是：每一個待售的二手房背後，都有一個等待搖號的靈魂。
在成都那個地方收入不是很高的，如果說搶到一套房子就賺一百萬、五六十萬的話，大家是願意幹的，為什麼？把幾年的工作的錢就賺來了，這是我們目前看到的虛火的主要原因。當然後來我們看到，成都市對它的限購政策又打補丁，打補丁說限購是按照什麼來？從個人轉到按照家庭來，按照家庭來。比如說我們看到的一個情況是什麼？你現在比如說以前離婚是可以買房的對吧？你現在如果離婚的話，按照成都的政策你已經失去了買房資格。你如果結婚以後，然後再離婚，那麼算你有沒有房子？算你有沒有資格？按照你以前離婚前的狀態來算。其實這種政策是很扭曲、很變態的，真的是因為我們限購還不夠嗎？不是，就是因為不合理的限價政策導致的。
在過去我對中國的房地產調控，特別是限價政策，我從一開始就非常非常強烈的抨擊的，為什麼？因為限價不管用。限價我們如果從價格本身來講的話，比如說北京，北京各個區域都是限價的，但是現在比如說限到8萬，不準超過10萬的樓盤，不準超過8萬的樓盤，它都是這麼想。但是大家想一想，10萬8萬的樓盤跟普通老百姓有什麼關係？基本沒有太大的關係，也就是各個城市在限價的時候，它限的一個高價房，它為什麼要限高價？就是為了要數字漂亮。大家看到在統計數據上，新房價格真的降了，真的降是因為市場本身降了？不是。它限出來的。所以這麼高的價格，普通老百姓沒關係的情況下，限價的好處給了誰？給了有錢人。老百姓買套房3萬5萬就可以了，對吧？那麼7萬8萬的房子，10萬的房子誰買？是有錢人在買。
第二個限價的結果是什麼？如果對開發商來講，如果你限價的話他會有其他辦法。比如說他會通過茶水費、通過其它簽字費，通過各種各樣的費把這價格弄上來，這是比較講良心的。如果不講良心的怎麼辦？就把你的品質搞得很差，所以我認為限價本身的結果，第一個是幫了有錢人，第二個是什麼？一定導致樓盤的品質非常差。我們在調控的時候，我們不是去管水的溫度，而是把溫度計的指針按住，上面講溫度不能超過50度，就死死的把溫度計的指針按在50度，不管水溫是80度、90度還是100度了，我的指針仍然是50度。最後報數字的時候說：你看我們的水溫是50度，掩耳盜鈴，自欺欺人。所以限價是我們所有的調控政策裡邊最差的政策，這樣的政策不應該存在。這樣的政策，其實我們講在自欺欺人。
成都的GDP大家去看，放在全國城市裡邊，它是排進前十名的，放在省會城市裡邊，它是排在第二名的。把直轄市除過以後，它全國排在第四，它的經濟是不錯的。那麼第二個大家去看成都的話，整個產業也不錯。第三個大家去看，那個城市的品質真的非常好。第四個它是一個非常休閒、非常幸福的城市。但是大家去看它的房價，正常的房價相對而言沒有那麼貴，所以我們講，這個市場其實沒有大家說的那麼瘋狂。那瘋狂是因為什麼？是因為你不合適的限價導致的，導致整個市場不僅僅火沒有壓下去，反而虛火上來，導致大家對整個市場又出現了嚴重的誤判。
所以目前來講的話，我認為全國搶房子風潮，目前來講的話，完全是由限價政策導致的。現在限價也好，約談也好，反而成了大家搶房子的風向標，而不是說你去抑制。所以我覺得對某個城市的房價而言，它是高還是低，我覺得應該讓市場去判斷。我們站在全國的角度來講的話，我們認為中國房價，600多個城市，我實事求是的講，我認為90%以上的城市房價不高，房價高的就那麼幾個城市，房價高的比例不超過10%。我認為非理性的是政策，就是限價政策導致出現了這麼一個情況。
我有幾個基本的結論，第一個是目前整個市場相對而言，經過兩年的調控以後，應該來講是比較穩定的，整體表現比較平穩。那麼所謂的一些熱點城市、上漲比較快的城市，像丹東這樣的城市，你管它幹什麼？對吧？完全是由於特殊原因導致的。第二個漲的比較快的城市，我認為大多數的情況下漲的比較快，是因為過去兩年沒漲，它在補漲，市場本身也是比較穩定的。
第三個我最擔心的就是五六線縣級市，我們的這些小縣城很多房價，比如東部很多縣城的房價基本都超過一萬了。這些城市本身房子非常多，但是在我們過去幾年的去庫存的政策下面，特別是推行貨幣化的安置以後，這些地方的房價也出現了暴漲，這些地方的房價是有嚴重泡沫的。為什麼？第一，房子多。第二，人少，人在走，房子是絕對過剩，老百姓把錢砸在這些房子上，搶這些房子，以後是找不到接盤俠的。中國目前整個房地產最危險的地方在哪裡？是在中國的縣城。本來房子已經夠了，一個家庭兩三套房子了，一看貨幣化安置，又搶房子，導致這些地方的房價上來。這些地方即使你把庫存取完以後，對老百姓有什麼價值和意義？庫存取完以後等於房子從開發商的手裡邊轉到老百姓的手裡邊而已，砸到老百姓手裡邊而已。
我覺得我們在政策層面一定要明確地放棄去庫存政策。去庫存的政策，2015年11月出臺以後，我從來沒有停止過對它的批判，我認為在中國房地產市場去庫存是完全錯誤的，為什麼錯誤？第一個，房子不夠的地方你不需要去庫存，一旦搞去庫存的話，房價一定暴漲，過去兩年的歷史已經證明了這一點。第二點，如果房子太多的地方去庫存，本身你在鼓勵什麼？比如說老百姓本來要兩套房子就可以了，現在有三套，有四套房子，三套四套房子，就是絕對多餘的，絕對多餘的房子，我們為什麼要幫著去庫存？這些房子最好的去處是什麼？拆掉，把它炸掉！沒有別的。
但是我們用了一個去庫存的政策，那麼去庫存，國家幫著開發商賣房子。調控本身就是打麻藥，打了麻藥以後一定要做手術，一定要有長效機制。我們喊了這麼多年，大家可以看看長效機制的推動究竟有多難？全國房地產信息聯網，說的是2017年形成聯網，住建部到現在為止沒有告訴我們究竟有沒有聯網，對吧？2018年了都。一些所謂我們做的長效機制，到今天為止做著都成了爛尾樓，都不了了之，這是對市場最大的傷害。
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