這幾天，小司總結了一下後臺朋友們問的最多的問題，一是各地房價，二是能不能買。
問題太多了，所以今天小司專門來給大家總結一篇。
對全國各大城市的房價做一個預判，方便朋友們在購房置業的時候進行參考。
01
房價預測的前提
小司的房價走勢預測有前提的，是在當下社會背景下做出的。
有幾個前提先跟大家梳理一下：
一是中國的幾種房產性質，都適合誰？
如果各位有住房買賣需求，一定要先明確房產的性質。
小司在上面列出了一些不同房產的性質，以及相關具體情況，請各位參考。
二是國家的貨幣政策，直接影響未來房價
目前,國家實施的是穩健中性的貨幣政策。
政策信息很明確，也就是說，目前既不會“大量印發貨幣”，也不會“大量回收貨幣”。但小司認為，一個貨幣政策從擴張走向中性，本身就是緊縮的過程。
緊縮，或走向緊縮，應該是未來數年的大趨勢......
三是土地供應狀態，要保持穩定
土地供應量，尤其是住宅用地供應量的穩定，是房價預測的關鍵前提。
以下是自然資源部（原國土資源部）的全國土地供應數據：
四是城市化的路線的選擇
城市發展路線：美國路線、日本路線
美國城市化路線特點：以紐約、洛杉磯、舊金山、芝加哥、達拉斯、費城、波士頓、亞特蘭大等都市圈均衡分佈，私人汽車為主要交通工具，各種城鎮化星羅棋佈。
日本城市化路線特點：以東京為核心，以密集的地鐵網為紐帶，一個超大型城市圈，佔有全日本超過一半的產業和GDP總量。
預判：中國的雄安新區設立，是一個標誌性的事件。中國以後的城市化方向是選擇了日本的城市化路線，即大城市圈地鐵為主要交通工具。同時，鄉一級行政區劃會慢慢消失。
02
各地房價走勢預測彙總
一線城市：北京、上海、廣州、深圳
一線城市是全國房價走向的指標，也是受貨幣政策影響最大的城市。目前，“北上廣深”的基本市政工程建設已完畢，但地鐵網絡建設仍有所不足。
加之，本地人口的自然增長率為負，土地成本昂貴，而租房價格不斷攀升、高企的房價令人望而生畏，即便是拆遷成本也十分巨大。
在這種情況下，一線城市都開始出現“逆城市化”，外來人口迴流趨勢加大。但人口迴流的主要方向不在戶籍地，而是在次中心城市。
所以，有住房需求的人口不是在迴流，而是圍繞中心城市，在外圍的次中心城市“環流”。
所以，一線城市的房價總體來說，是徘徊為主、微跌為輔。
建議重點關注城市：廣州
廣州房價總體上低於北、上、深，且廣州既是傳統產業的聚集地，轉型壓力巨大，又有大規模的戰略新興產業規劃。廣州市區人口和外來人口還在增長，且珠三角經濟帶還在不斷的融合之中。
次中心城市：
大上海圈：蘇州、崑山、嘉興、南通、湖州、常州
京津冀圈：廊坊、保定、唐山、張家口、承德、滄州、秦皇島
珠三角圈：珠海、東莞、中山、江門、佛山、清遠、肇慶、惠州
這些城市都有幾個共同特點，次中心城市距離一線城市地理上較近，都缺乏足夠的大學城和醫院。
這些次中心城市主要在資金、人員、信息、技術方面與一線城市形成互動關係。
隨著軌道交通設施越來越完備，在次中心城市買房置業，在一線城市上班的人越來越多。在北上廣深城市圈外圍形成了“兩小時生活圈”，候鳥文化也越來越盛行。
另一方面，一線城市在早期房價上升的過程中，都有外來產業退出資本的助力。
而現在第一批產業退出資本進大城市已經完成，第二批產業退出資本如“包工頭”、“印染廠老闆”、“化工廠老闆”這些人原來就在一線城市的周圍活動。
在次中心城市基礎設施完善之後，這些人更多選擇是本地化置業，或選擇在一線城市的周邊安置家庭。
早期，許多山西的“煤老闆”在放棄經營高危產業之後，舉家遷移到北京，而兩淮地區的煤老闆、礦老闆大多在上海置業，購房置業、安置家人、兒女婚嫁等等，這就是房價攀升的動力。
還有搞電纜老闆、倒騰建材的，更多更多的老闆掙夠了錢，不想幹這種“髒活累活”了，都會選擇去一線城市購房置業，幫助子女在北上廣落地生根。
小司認為，對於這些城市來說，地鐵和高鐵是次中心城市房價支撐的關鍵。說白了，軌道交通也是連接優勢經濟資源的關鍵。
對於這些城市的房價，看漲！
計劃單列市：大連、青島、寧波、廈門、深圳
為什麼要說計劃單列市，就因為這些城市具有類省會城市的權限，在行政上級別相對較高，在稅收上相對獨立，且在城市發展問題上有與省會平等對話、與中央反饋意見的便利。
除了深圳，大連、青島、寧波、廈門均屬於風景優美、氣候宜人、發展較快的海濱城市。
這些計劃單列市的人才落戶政策門檻都相對較低，人才持續流入，在全國所有城市的幾個核心指標（人口、增值稅、城市車輛、）的比較下，大連、青島、寧波、廈門都是處於快速增長狀態。
更重要的是，這些計劃單列城市可以快速的承接國家的優惠政策，在發展速度和質量上均有保證。
唯一有所欠缺的是，這些城市的軌道交通建設相對滯後。
但，相比之下，在寧波、大連兩城的購房置業，性價比應該是最好的。
熱點省會城市：成都、杭州、武漢、西安、南京、海口、石家莊、鄭州、長沙、合肥、太原、南昌
這些省會城市，雖然在房價上比不上一線城市和次中心城市。
但從最近幾年的一系列新聞和事件中可以看出，這些省會城市均在全國範圍與次中心城市搶奪優勢資源。
與其說是在“搶奪”，不如說是“保護”本地資源。
省會城市是政治中心，與政策、人脈網絡的聚集地。大學多、醫院多、產業多、進城務工人員多。
在戶籍制度適當放開之後，這些城市的房價在本省內，便具有了巨大的磁吸效應。
應屆畢業生、產業領軍人才、創業公司紛紛來了，住房置業的巨大需求來了。
按住不漲，能按多長時間呢？
東北：瀋陽、長春、哈爾濱
東北地區，人口長期外流進關，經濟增速常年墊底，人均收入增長緩慢，超大型的重工業的產業地位尷尬，產業升級任務迫切。
在長期奉獻情況下，產業積累多用於支援關內。
所以小司認為，房價多是關內房地產資金外溢的作用。也就是說，東北房價多是跟隨一線城市和熱點城市的房價變化，或是突發性炒作資金一擁而上。
東北省會的房價持續增長的動力，有！但不足！
遼寧自貿區在大連、瀋陽、營口的三大片區的房價值得關注！
西南：昆明、貴陽、南寧
西南三省的省會，總體來說，房價上漲的動力是依靠回鄉置業、棚戶區改造和旅遊經濟帶動。
從根本上來說，產業才是房價上漲的第一動力。
昆明、貴州、南寧均屬於“逍遙派”，可以這樣說，這三城的房價變化才是全國的典範，也是比較協調的。或者說，這三城的房價上漲來的晚了一點。
建議：值得入手，房住不炒，宜居保值的最好城市！
西部省會：蘭州、銀川、呼和浩特、拉薩、烏魯木齊
這些城市比較特殊，另作文章討論。
房價跌，是社會大多數利益相關方都不願意看到的事。
地方、城市有產者、開發商、炒房團、銀行，這是第一類；
第二類是發債券的、搞基金的，甚至是炒股票的，只要明白房產作為公允價值的作用，就不想讓房價下來。
房價漲，除了炒房團的因素以外，在很大程度上是貨幣政策的溫度計、是產業結構調整的結果，更是優勢資源匯聚的反應。
預測房價，僅供參考，小司寫完，至此敬禮！
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