摘 要：隨著城鎮化進程的不斷加快, “小產權房”不僅未在政策嚴令禁止下退出房地產市場, 反而愈演愈烈、屢禁不止。完全商品化會對商品房市場造成毀滅性衝擊, 完全拆除也會在實施中存在諸多障礙。而今, 在農村集體經營性建設用地入市的背景下, 本文從農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價出發, 探討其在發展農村經濟的同時, 對“小產權房”產生的諸多影響, 並對“小產權房”的出路構想提出筆者的建議。
一、“小產權房”的定義
對於“小產權房”的概念, 國務院常務辦公室對其定義如下, 任何修建在農村集體經濟組織集體土地之上的建築物, 在本集體的內部的村民全部安置之後, 以較低的價格將剩餘房屋出售給本集體之外的成員, 這一類房屋被俗稱為“小產權房”。可以看出, 對於“小產權房”來說, “建造於集體土地之上”、“銷售給本集體經濟組織之外的人”、“無合法產權證明”這些要素缺一不可。
二、“小產權房”有限度合法化的必要性
針對“小產權房”的合法化問題, 筆者主要從以下三個角度來論述有限度合法化的合理性。
從經濟學角度而言, 將“小產權房”有限度地合法化符合經濟效率最大化, 因此, 給予部分“小產權房”合法身份, 使其自由地在市場參與交易, 不僅合理配置了資源, 更利於房地產市場的健康發展。
從物權法學角度而言, 《物權法》強調對私權利的保護, “小產權房”同樣應適度被國家機關確認。因此, “小產權房”有限度合法化與物權法立法精神相符。
從社會保障角度而言, 農村社保制度建設中的難題就是農民的收入。“小產權房”不僅是個體農民的增收渠道, 更是農村社保體系建設的資金來源之一。[1]因此, “小產權房”有限度合法化有利於建設完善農村社會保障制度。
三、農村集體經營性建設用地入市對“小產權房”帶來的影響
農村集體經營性建設用地入市對農村經濟、土地效益都有著深遠影響, 對修建在或即將修建在該片土地上的“小產權房”也會帶來深刻影響。
(一) 已建成“小產權房”市價上升
農村集體經營性建設用地的入市, 一定會使土地自身價格上漲。同時大量資金注入農村, 直接促進農村經濟, 推動發展成學校、商場、醫院、“小產權房”小區等一體的社區, 而這些便利又會反向推動“小產權房”房價再上漲。
(二) “小產權房”非法地位不變
農村集體經營性建設用地入市後, 其土地性質仍不是國有建設用地, 不能合法開發房地產, 因此無法獲得產權。所以, 附著於該土地上的房屋仍舊是非法的“小產權房”。
(三) 在建“小產權房”熱度下降
農村集體經營性建設用地入市使土地價格上漲, 附著於之上的“小產權房”的價格優勢隨之減弱, 從而導致其市場競爭優勢降低。並且, 入市後勢必會有大量資金注入農村, 多數農村集體經營性建設用地也會被投入到其他建設項目中。
四、“小產權房”的出路構想
當下數量龐大的“小產權房”如何處理正困擾著各級政府, 全部合法化會對房地產市場造成重大沖擊, 然而完全拆除容易因此社會性問題。因此在新政策環境下如何適當處理, 正是本文所探究的關鍵。
(一) 完善城市住房保障體系以降低“小產權房”熱度
“小產權房”熱度居高不下的關鍵即我國城市住房保障制度不夠完善。因此, 要想解決“小產權房問題”, 住房保障制度的短板問題必須關注, 即中低端收入家庭的住房問題。目前政府大力支持的公益性住房、廉租房等都較有效地完善了住房保障體系, 從而降低“小產權房”對購房者的吸引力。
(二) 加強相關部門的監督管理工作以從源頭上遏制“小產權房”
“小產權房”發展的迅猛勢頭與從前集體土地管理不當、規劃不足有極大聯繫。因此在新環境下, 嚴格監管集體經營性建設用地用途, 限制集體土地私改住房的行為。土地管理部門應當編制詳細的村鎮土地規劃, 並確保對土地規劃的認真實施, 從而從源頭上遏制“小產權房”。[2]
(三) 在建在售“小產權房”與已售“小產權房”的分類處理
針對目前各地已售出的“小產權房”和在建、在售的“小產權房”, 我們應當區別對待。對於在建、在售的“小產權房”, 堅決叫停, 絕不姑息;而對於已售出的“小產權房”, 處理方式應更柔和, 畢竟很多小產權房是很多家庭生活的基石, 其所牽扯的利益極為廣泛, 因此探討如何實現雙贏甚至多贏才是關鍵。由於購房者在購買“小產權房”所花費遠低於普通商品房的價格, 因而要實現“小產權房”的合法化, 從追求公平的角度來看, 其所有人應當承擔一定的合法化成本。如, 可採用補交部分土地出讓金的方式, 即由購房者向政府補交一部分土地出讓金, 補交者可獲得政府頒發的相應產權證書;再如, 還可採用購房者與政府共有產權的形式, 即由購房者和政府按比例共同擁有房屋產權。[3]筆者認為, 將“小產權房”有限度合法化, 既雙重保證了“小產權房”購房者的利益與“普通商品房”購房者的利益, 又維護了公平正義, 同時有利於房地產市場的穩定健康發展。
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