開發商將出現一大批休克魚，PE巨頭將統治房地產
休克魚這個概念，最早是海爾提出來的，海爾就曾因激活休克魚的戰略名揚海內外，成為各大商學院的經典案例。而這一幕，正在房地產行業發生。
在這兩年金融去槓桿的大環境下，一大批開發商將由於資金收緊，融資難而面臨現金流斷裂的威脅，活生生房地產版的休克魚。那麼誰又將成為房地產界的“海爾”呢？這對行業意味著什麼？
一、房地產併購大時代已拉開序幕，寶能舉牌萬科只是縮影
房地產行業集中度不斷攀升已經成為眾所周知的事實，那這對房地產行業有什麼影響呢？
從近的方面看，可以看到這兩年房地產行業收併購頻繁，融創、陽光城更是通過收併購實現了企業的跨越式發展。如何解讀這種現象？很多人可能會從新的拿地模式角度來考慮，這當然是對的，但是筆者認為這並不能完全概括此現象下的實質。筆者認為，收併購表象是拿地模式，背後是行業發展進入了新階段，房地產的資本運作和併購大時代來臨。
萬科曾比喻自己要做好農民種好地，背後的含義就是通過做強房地產各鏈條，成為經營績效突出，運營能力強，有核心競爭力的企業，大部分房企經營模式都屬於此類。
而名不見經傳的寶能，卻差點入主萬科，差點讓萬科改姓寶了，這又為何？筆者理解這是一種升維打法，企業經營幹不過你，但是我可以通過資本運營來打敗你，來控制你，農民幹得再好，也是為地主為資本打工，寶能在槓桿收購，資本運作，產融結合這塊，無疑要甩萬科好多條街。而這種打法，現在還是星星之火，但未來將成為房地產新的主流模式，是會成燎原之勢的。
從行業典型的收併購來看，可以小馬拉大車，交易對價可以撬動6倍+的權益貨值，而交易對價通過槓桿收購，可以實現20-30倍的財務槓桿。
二、金融去槓桿將使開發商出現一大批休克魚，能否激活休克魚關鍵看兩大技能
今天下午，中國人民銀行決定，從2018年7月5日起，下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。
這條消息引起很多業內人士關注，這對當前緊張的資金形勢無疑是個利好，但是，這是否意味著房地產好日子又來了，大家可以喘口氣了呢？當然不是這樣，一個這不代表房地產調控放鬆，二個，受益的還是龍頭還是行業五十強企業。
所以，對於大部分中小開發商而言，資金緊張融資難將不會出現大的改觀，現金流風險仍然存在，而且隨著下半年債券到期償付，這就意味著開發商將出現一大批由於現金流斷裂而導致的休克魚。
誰能激活這些休克魚？一靠運營能力，就是萬科說的做個好農民的能力，二靠資本運作，懂得槓桿收購，做個好資本家的能力。
圖表來源：《私募帝國：全球PE巨頭統治世界的真相》
就像上圖，裡面有兩大核心環節，第一個，槓桿融資，要能夠吸收社會資本，通過財務槓桿撬動大標的，而這又依賴於第二個，就是運營能力，既能夠將休克魚起死回生，別人幹不好你幹得好，又能夠以此為敲門磚，讓社會資本放心支持你。
首先，是如何用好槓桿。從融創案例來看，
通過基金平臺、併購貸等金融工具開展槓桿收購，使自有出資降低至10%-20%。一般銀行、信託可提供不超過收購總價60%的併購貸，私募基金更可提供更高槓杆的中間級資金，使併購方自有出資20%-30%即可完成收購。這樣的槓桿收購在寶能入股萬科、萬科收購印力集團以及其他項目併購的案例中應用非常廣泛。
其次，是有很強的運營能力。具體來說，就是，你週轉快，能夠比別人更快實現現金流回正，這就降低了自有資金佔用，降低了現金流斷裂的風險，另外，你有更高的溢價，更強的成本控制能力，別人不賺錢你能賺錢。就像融創和恆大這樣。
三、PE巨頭未來將統治中國房地產
房地產的併購潮僅是小荷才露尖尖角，未來，PE巨頭將統治中國房地產，中國版的黑石正破繭而出。
這主要反映在兩大市場，房地產增量市場和存量市場：
在房地產增量市場，併購將成為房地產發展過程中的新常態，通過這種模式，實現龍頭企業更快的做大做強，提升行業集中度。
在房地產存量市場，PE基金將崛起，通過城市更新，舊房改造，依託金融槓桿和運營能力，實現房地產外在功能提升和內在內容升級，將成為房地產發展的兩條主線。
而在這兩塊，誰獲得了先發優勢，誰致力於在這兩塊提升行業競爭力，誰就將在未來統治中國房地產，成為房地產的執牛耳者。
作者簡介：劉策，系廣東省房地產協會專家委員會委員，廣東省公寓協會專家委員會主任委員，北京師範大學珠海分校不動產學院客座教授，曾主編或參編房地產行業暢銷書5部，先後對話數百位地產生態鏈總裁，發表專業類文章數百篇，本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場。
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