不会拱白菜的猪
开发商要卖房，是为了得到现金流，这个就涉及到现金流的问题了。科技小车就来说说自己的看法，仅供参考。
开发商的现金流
对于开发商来说，盖房子的资金是需要从银行贷款的，公司或者个人是不会也无法有盖给高楼的全部资金的，截止2017年6月30日，恒大的负债总额是1.32万亿元，负债率超过了240%，这些都是钱都被借来用于开发房子了，对于开发商来说，及早还款，就意味着可以最快速度收回资金，早一天收回资金，就会减小了风险，因为开发商也是需要还银行的钱，回款很重要。
如果开发商捂盘不卖，盖这些房子每天所产生的利息都是巨大的，时间越长，累计的利息总数越大，而且开发商也不确定以后的房子会不会升值，只有提早卖出房子，及早得到回款，获取利润才是最合适的。
获得了现金流之后，才可以继续开发新的房子，再从银行借钱，银行和开发商贷款是有时间限制的，所以需要再次从银行贷款。如果捂盘不买一心等着升值的话，房价跌了根本承受不了，还不如直接卖了房子获取收入。
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财道
众所周知，房地产是资金密集型行业，拿地、建设、装修等过程都需要耗费大量的资金，而且是先投入后回报，这使得房地产商需要大量举债，除了向金融机构借款，如银行、信托，还要向购房者借用资金。
1、房地产行业普遍高负债，资金快速回流利于企业稳定
目前，我国房地产行业的整体负债率达79.42%，处于历史高位。与此相对，房地产行业近年来普遍保持营收与利润的双增长，资产回报保持较高的比率。这种负债在一定程度上说明房地产商业绩良好，资金需求明显上升。
高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，对房企具有很大诱惑力。不过，要是没有保持好资金的有效回流，可能会给房地产商带来债务违约的风险，从而引发一系列负面连锁反应。另外，房地产行业受宏观经济和政策影响大，因此风险进一步上升。对于房地产商而言，早点把房子卖出去，反而是一种稳健安全的做法。
2、房产预售成房企资金重要来源，尽早卖出或继续“攻城掠地”
为了确保资金流动安全，房地产行业普遍实行房屋预售制度。很多时候房子建到一半，就已经可以在市场上出，购房者需要交付定金或预付款给开发商，开发商会把这些资金重新投入到建设中，从而实现稳定循环。
资金环节不仅保证房地产企业的正常运作，而且还影响着房地产商在拿地、经营、价格等方面的话语权，直接决定着房地产企业的发展规模。简单来说，房子早一天卖出去，房企就可以早一天把到期的债务还上，重新借钱抢地、拍地，扩大经营规模，实现高利润。
3、资金流转速度成房企“命门”，优良销售业绩可降低借贷利率
不难发现，房地产开发普遍快速推盘。继2017年房地产销售繁荣后，房地产企业纷纷拓宽融资渠道，竞相争夺高价地。在这个过程，房产商的负债率被进一步推高。就当下来说，
强化现金回款率已经成为房企生存壮大的关键。
不知道大家有没有发现，各种房地产商、新闻媒体经常都会发布中国，或者某地区的房地产行业销售榜，这个排行榜反映了企业的销售业绩和规模。对于房地产商而言，它们卖得越多，就更有条件与金融机构谈更低的借贷利率。房地产实力的提升，也会进一步增强消费者的购买欲望。
4、国家严禁房产炒卖，中小城市房价或上涨无望
此外，国家也不会允许房地产商有“坐地起价”的行为，推高房产泡沫不说，还会破坏社会稳定，打击刚需购房者的信心。为了表现决心，国家已经提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”定位，未来房地产行业必将进一步调控。
除了企业和国家的因素，还要考虑城市的经济发展水平，像三四线城市的房价，虽然处于上涨阶段，但实际刚需不强，如果不趁早卖掉，到时候恐怕没人接盘。大型房地产商尚且资金相对充裕，中小房地产商可承担不起，怎能不急？
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对于开发商来说，除非像李嘉诚那样的人，他买下土地长期囤着，或者缓慢造楼，静待房价升值，再出售。但像一般的开发商来说，你从政府那边拿到土地后，建房进度是受到政府监管的，时间拖得太长是不行的，如果拿地二年不开发，政府都有可能收回土地的。所以在政府的督促之下，开发商还是要超紧卖房的。
事实上，开发商是这样想的，如果这个房地产项目建完后，能够及时回笼资金，毛利润达到30%，就很不错了，要是把所有名下的新楼盘都不出售，开发商就没办法回笼资金，长此以往会造成流动性不足，无法支撑房企的正常运作。
此外，对开发商来说，中国房地产市场政策多变，一会儿要限售了，一会儿又要限购了，开发商是最害怕限价，你想苦苦花了大把钱当了地王，建完了房子之后，又不让高价出售，开发商觉得无利可图。所以，政策一会儿一调控，对于开发商来说，早点把房子卖出去，早安心，能确保一定的利润就可以了。
更关键的是，我们国家的开发商自有资金比例很低的，主要通过银行直接融资来获得资金。但是向外借贷，是要还本付息的，开发商总要通过将新楼盘出售，除去归还银行的债务和利息之后，还要拿出更多的资金去拍土地、建造更多的房地产项目，为明年的业绩的提升，业务总要大扩张一下吧。在这情况下，加速售楼资金的回笼，有了流动资金就可以有更多的投资，明年的业绩就会更加靓丽，所以短期的流动性充足，这对于开发商才是至关重要的。
不执著财经
看到这个问题，我们首先的弄清楚房地产开发商的盈利模式是什么样的？
第一、开发一个项目存在过多不确定不确定的因素，房地产本身就是一个高风险的行业。房地产开发周期长，在开发过程中所面临的风险更大。从拍的土地的那一刻起，房地产要承担公建设施更多，很多开发商同时也背上了，学校，幼儿园，商业（由于刚开楼盘，人流量不足，商业设施不具备商业价值，只能补贴维持，来吸引购房者）等负担，拖的时间越长，不确定因素就越大，风险就越高。
第二、房地产企业一般都是过高的资产负债率。什么是资产负债率呢？资产负债率就是总负债除以总资产，用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标。企业为了扩大市场份额，必须进行过量的战略土地储备、投入过多的项目。必然提高企业的资产负债率。过高的资产负债率极大的弱化了企业的生存能力，或者说企业贷环境、现金流的要求极其苛刻。现金为王的时代，在房地产企业表现在的非常明显。只有盘活了资金，企业才能正常运转。
第三、房地产举债来源，一般就是通过银行贷款和信托融资两个渠道。时间拖得越久，资金成本越高。于此同时，还不能出现违约现象，避免以后贷款出现黑名单。
第四、边际效益递减，房子盖好之后持有时间越长，时间成本增加，对于企业的效益越低。目前国内商品房使用权限为7年，开发商从拿地到盖房已经占用了部分时间，如果过长的土地储备或者是捂盘，会明显减少商品房的所有年限，可能会促使消费者比较在意这个问题，给企业带来一些额外的麻烦。
了解到房地产企业的运营模式后，才知道为什么房地产着急把房子卖出了吧？而不是等着房子升值后再买了吧？正所谓：“闻道有先后，术业有专攻”这个道理，等着房子升值再买，这是炒房人干的事，而不是房地产开发商要做的。
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钢铁侠情
对于这个问题，每日经济新闻记者朱万平认为：
房地产开发商的思维和普通炒房者的思维还是有所有不同的。在普通投资者看来，开放商捂盘不卖，等房子升值了后再卖能赚更多的钱。但实际操作上，却有很多不现实之处。
第一，房地产行业是比较典型的周期性行业，牛市的时候往往比较疯狂，不断上涨。而熊市的时候可能会低迷好几年。影响房地产行情的因素也很多，比如市场利率、国家政策、区位条件、周边配套、交通情况等。就连专家也很难准确预见未来几年房地产的走势。
第二、房地产开放商往往都存在大量的贷款。这些贷款每时每刻都会产生不少利息。如果，房地产开放商不能尽快回笼资金的话，很可能导致资金紧张，而一旦达到资金链断裂的程度，到时候哭还来不及，又怎么会捂盘。
第三、政府不允许捂盘。在房地产低迷的时候，开发商当然是想着尽快把房子卖出去的，否则房子不断降价不说，还会导致资金紧绷。而在房地产景气的时候，房价一天一个样，可能会有开发商想要捂盘，但这个时候，政府往往会出台一些政策禁止这类行为。
实际上，目前比较大的几个房企都比较强调高周转。大房企与小房企在竞争的时候，正是因为大房企资金高速周转，银行也愿意锦上添花，小房企最终熬不过时间，被迫兼并洗牌。
每日经济新闻
天道循环！是任何事物都逃不出的规律。
顺势而为，才是商之大道。也就是现在所谓的站在风口上猪都会飞。
但是，风总有要停的时候，要转向的时候。这个时候有人选择提前着陆，安全降落，全身而退。有人选择逆风而上，还想再飞，结果摔得很惨。
飞得高的人，永远比你要早知道风向变化，他们的嗅觉更灵敏，不像我们老百姓，跟在屁股后面，只有仰望尾气的份，人家拐弯了，我们还在加油，人家滑翔了，我们还在冲刺。
房市的天气预报，永远不要相信某些人的言论。就像大家一起坐着飞机在天上，人家要跳伞了，跟你说，现在飞行正常你帮我开一下。转身他跳伞着陆，你驾着没油的飞机还以为自己瞬间上位了。不摔你摔谁。
人家越着急，说明越有问题。你要是不尿急，你会把一桌的好酒好菜留给别人吗？
急着出手，是因为开发商们早已经看到前面风向变了，邮箱也没油了。赶紧找人接盘吧。商人嘛，无利不起早。人家把一盘菜都快吃完了，眼看就要馊了，给你打包，你会要吗？
大嘴大师
开始之前，简单介绍，我们是在广州、佛山从事全新楼盘的代理销售工作的，我们也长期跟开发商的项目合作，对于开发商的情况也了解些许。很多朋友都会认为一个楼盘都是一个老板自己出资金开发建设的，小的楼盘涉及资金几个亿，大一些的楼盘几十亿等，其实没有太多那么有钱的人，大部分开发商都是贷款开发的，因此行内有个术语叫做开发贷，也就是开发项目时是可以通过项目以及公司的名义向银行申请贷款的，当然银行也会权衡利弊后再进行批款，这就涉及到开发商个人的资质、信用、实力，以及跟银行的交情是否够深。
因此，提问作者的问题大家可以明白，开发贷的利息并不低，如果开发商从开发一个项目到销售完项目的周期越长，开发商的消耗的资金就越多，同时每分每秒都要支付利息给相关贷款银行的。这就不得不要求开发商对项目的把关跟进度抓的紧啦。而后期的销售工作也至关重要，一套房产一百万，十套就是一千万，一百套就是个亿，一千套就是十个亿，因此这对于销售工作的要求就更严格，开发商就会想方设法做营销做活动，这样子才能快速回笼资金！在这不得不提某家大地产商也就是因为资金问题，近期全国各大项目出问题，坍塌事件频出，混凝土未干就开始起第二层，在这呼吁更多的企业家除了对企业利润负责外，也要对平民百姓负责，对质量负责！
（复式住宅房┃开盘前的售楼中心摄影）
（区域高端项目俯瞰图）
（我最喜欢的售楼处设计）
（美与不美，我觉得很美） 
（复式住宅，全新开盘）
（月底全新开盘与朋友们见面）
感谢您的支持！欢迎关注，对于买房这些事儿，我很认真！希望能帮到您！
楼盘先生
开发商开放房子的资金从哪里来？大部分是通过银行或其他渠道融资，开发商利用较少的资金来撬动更大的杠杆。
开发商往往是通过快速走量来获得利润，对他们来说一个项目开发完成接下来要开发其他项目，这时资金链对开发商非常重要，如果房子长时间卖不完弄不好会造成资金链断裂，整个公司都有可能会受到巨大冲击，所以房地产开发企业一般都保持着资金链快速运转。
以往存在房地产开发公司捂盘惜售现象，主要是这些公司实力较强，手上资金流不错，一些开发项目资源非常优质、升值潜力巨大，开发商故意不开盘或推迟开盘以等待价格继续上涨，后来政府加大了这方面打击力度，现在捂盘惜售现象比较少见。为了保障交易的透明性，今年陆续有6所城市出台了摇号买房现象，以杜绝开发商暗箱操作。
另外对开发商来说，拿到手的利润才是真正的利润，所以在楼市火爆的时候尽量加快住房销售；同时政策上的不确定性也使得开发商不敢过于惜售，毕竟楼市的钱赚不完，不能始终靠一个楼盘来褥羊毛。
作者简介：财务专家、财经问题研究专家，本头条号解读大众关心的楼市、财经话题，用专业眼光帮你分析问题背后的真相。如果你对本内容感兴趣，请点击关注吧！财经微世界
经济都是有周期的。即使是再成熟的市场经济国家，产能过剩和债务问题依然会阶段性出现，从而出现经济危机。
大国如此，放到一个国家中的某个行业，同样存在周期。
即使是经济学家，也难以准确预测未来十年的经济走势，具体到某一行业的发展趋势，同样难以预测。
一个行业的兴旺，有国家的扶持，有舆论的导向，有创富机会的吸引。
在过去的二十年，国内房价走出了一路向上的直线，中间虽稍有波折，最后依然顽强向上。
对于开发商来说，开发一个项目，自有资金的比例是很低的，早期甚至是四两拨千斤。有一两千万现金就去操作数亿的项目，最后实现跳跃式发展。
土地是贷款拿下的，项目开发，是土地抵押贷款的，楼房建设乃至所用物料，是合作单位垫资的。但是关系再好的合作企业，垫资金额和时间也是有限的，工人工资也是要发的，不可能一直垫资。银行的贷款，也是有利息的。
对于开发商来说，一旦资金链断裂，项目无法继续，楼房就会烂尾，出售就会成为奢望。不要说赚到钱，本钱都贴进去都不一定够。
即使开发商资金充足，有捂盘等待涨价的能力，可是谁又能判断房价会持续暴涨呢？当年股市5800点的时候叫嚣股市能涨到一万点的砖家，也不知道如今还健在否。
房地产较长的建设周期，决定了回款较慢，资金成本高。紧张的资金链也使得开发商不能也不敢一直捂盘，自己炒房。
在房价暴涨的年份，确实有开发商捂盘惜售。但是更多时候，开发商更愿意尽快建设，尽快销售，然后开展新的项目。
所谓落袋为安，一切盈利在没拿到手之前，都是纸上财富。
开发商既然以房产开发为主业，自然不能指着一个项目吃到老，及早销售，尽快开始新项目才是根本。
财智成功
最重要的是开发商的启动资金是有成本的，而且资金成本还很高，因此，只能加快资金流动的速度。
第一是，开发商的资金往往来源于金融杠杆，这些资金是有成本的，如果拖的时间越多，他需要支付的成本越高。所以开发商往往只能资金的快速流动来盘活资金。
开发商的资金往往来源于金融杠杆，说白一点就是银行的借款，银行的借款是必须付利息的。借的时间越长，往往需要付的利息越多，因此他只能通过加快资金的流动来盘活资金，如果拖的时间长了，对开发商来讲是不划算的。
第二，资金雄厚的公司确实是会护盘惜售，比如，李嘉诚在改革开放初就拿了很多上海核心地段的土地，他就是采取通过慢慢开发，慢慢出售的方式。有些物业甚至不出售，只出租。
并不是所有开发商，都是通过快速的，建房，快速地卖房子来盘活资金的，资金非常雄厚的公司，他往往也会选择慢慢开发慢慢销售，采用无盘惜售的方法，等待房价一步一步走高之后，才卖出去。
第三，快速卖房是为了尽快回笼资金。很多开发商不仅仅开发一个楼盘，而是同时推出多个楼盘，特别是在目前这种，对预售严格限购的情况下，每个楼盘需要垫付的资金非常的高，事实上没有多少公司能够全额垫付这些资金的
每个楼盘需要开发商垫付的资金实际上非常高，所以钱可以卖楼花的时候，开发商都急于出售，尽快的把购房者的钱给收回来。现在采取严格限制预售的政策，每一个楼盘开发商需要垫付非常多的资金，事实上，没有多少公司能够完全承受这些巨额资金的，因此只能通过快速的卖房回笼资金。
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