現狀：少數房企目標完成率不足八成
接近年底，為衝擊年末業績，房企開始逐漸加大供貨力度，整體業績環比略有上升。據克而瑞統計，11月，TOP100房企單月權益銷售金額較10月有所提升，上升10.9%。從累計業績表現來看，百強房企1~11月的累計權益銷售金額同比增長6.5%，增速較上月也略有提升。但業內人士認為，目前市場整體的去化率水平仍處於相對低位，市場真實情況並不像數據反映的那麼樂觀，未來在市場上比拼的還是房企的城市佈局、品牌效應和項目品質。
值得注意的是，1~11月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1559.1億元，同比增幅最高達15.1%。TOP20和TOP30房企權益金額門檻分別為977.9億元和673.9億元，門檻增幅分別為8.3%和4.3%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升12.8%至458.2億元。另截止11月末，TOP100房企權益金額門檻達到162.5億元。
從企業業績表現來看，11月，規模房企整體的業績表現相對更為突出。TOP30房企中有20家房企的單月業績表現為環比提升。其中，碧桂園單月實現全口徑銷售金額860億元，較10月850億元的業績規模進一步提升；融創實現全口徑業績規模665.1億元，保持行業領先水平，操盤榜排名首次超越萬科升至行業TOP3；萬科全口徑銷售金額也較上月顯著提升27.5%至553.2億元。此外，世茂、陽光城、中南單月的業績表現也較為突出，環比增幅均在25%以上。
從房企目標完成情況來看，截至11月末，在年內設定了業績目標的企業中，近七成房企的目標完成率已達到90%以上。其中，包括世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的9家房企已提前達成了全年目標。但同時，也有超兩成的房企目標完成率尚在80%~90%之間，另有少數房企目標完成率仍不足80%。總體來看，在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。
分化：頭部房企將佔更多市場份額
時至年關，中小房企不僅在業績上呈現疲軟狀態，更面臨著生存的大考驗。11月25日，銀億股份公告稱，子公司寧波銀億房地產開發有限公司擬轉讓其下屬全資子公司瀋陽銀億房地產開發有限公司剩餘50%股權予遼寧共享碧桂園置業有限公司，總交易對價約6.9469億元。本次交易完成後，銀億股份將不再持有瀋陽銀億房產股權。10天前，銀億股份才發佈公告稱，股東熊基凱所持的7.12億股（佔公司總股本17.67%）被凍結，原因未明，但“最近一年，公司控股股東銀億控股持續面臨流動性危機”，且“已於2019年6月14日向寧波中院提交了重整申請”。截至目前，寧波中院尚未受理其重整申請。據人民法院公告網顯示，截至2019年11月27日，房地產企業的破產數量已達459家，超過了2018年全年的458家。隨著房地產調控持續、房企集中度上升、融資環境不斷收緊，房企，尤其是中小房企，生存壓力持續加大。
從房企申請破產的時間來看，2018年上半年破產企業為177家，到下半年為281家；2019年上半年為238家，2019年下半年以來也已有221家。可以看到，從2018年下半年開始，破產房企數量開始增多。根據破產的房企情況來看，主要以三四線城市的中小型房企為主，這些房企實力較差，抵禦風險能力較弱。不過，2019年至今破產的房企開始出現一些曾經規模較大的企業，如銀億股份、新光集團等知名房企，以及部分知名房企債務違約不斷，曾經的百強房企頤和地產面臨兩筆合計10億元的債務違約等。
隨著行業集中度不斷提升，中小房企市場競爭壓力加大，規模擴張也受到擠壓。2019年前三季度，TOP3房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點；TOP4~10及TOP11~20梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，規模房企競爭優勢進一步深化。
克而瑞分析人士房玲指出，在馬太效應下，頭部房企將會佔據更多的市場份額。隨著對房地產行業風險防控的進一步強化，部分地方政府在拍地時要求有一定規模的開發商進行開發，且土地競拍要繳納數額不菲的保證金，這對小房企的經營能力以及決策能力提出了更高的要求，房企的容錯率更低，進一步的擠壓了小房企的生存空間，一些實力不濟的小房企最終將會被兼併或走向破產的邊緣。另一方面，此輪調控在宏觀上持續堅守“房住不炒”的原則，杜絕房地產行業的大水漫灌，在房地產融資上，也持續收緊。自2016年10月開始限制公司債用於前端拿地後，陸續出臺多種政策嚴防房地產行業債務違約風險。2019年5月發佈“23號文”，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，開啟更深層次的新一輪的融資收緊；接下來的7、8月份連續對房地產信託、銀行機構進行整治約談，同時對開發貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制。
在此情況下，房企整體融資難度和融資成本都在上漲。據企業公開的信息顯示，2019年前10個月，房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.52個百分點。此外，隨著中小房企暴雷不斷，以及兌付問題頻發，金融機構及銀行等更願意把錢貸給承壓性更強的規模房企，規模房企的融資優勢更加顯著，房企在融資上也呈現向頭部房企集中的趨勢。克而瑞統計顯示，2019年上半年末，TOP10房企總有息負債28277億元，較2018年末淨增加3036億元，增量占上市房企淨增加值的41.6%，增量佔比較2018年上升了9.8個百分點；TOP20房企有息負債淨增加值佔比也進一步上升至57.4%。拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力疊加下，易導致房企資金鍊斷流，從而使企業面臨債務違約，更嚴重的導致破產重組。
此外，有業內人士指出，一些房企破產原因在於其主業房地產經營不善，力圖轉型，但最終轉型失敗導致破產。如近期破產重組的銀億股份和2018年退市的中弘股份，前期房地產主業盲目擴張，加上經營不力，導致項目結轉過慢毛利率降低等問題；在主營業務沒有進展的情況下，開始將重心放在了多元化之上，且相關的多元化與房地產主業相關度甚低，不能對房地產主業反哺，最後房企多元化轉型經營不利時，由於債務高臺，開始引發一系列的債務危機，最終成為壓倒企業的稻草。
趨勢：房企密集加快供貨節奏
據統計局數據顯示，2018年底全國有97938家房地產開發企業，2019年至今破產清算的企業459家，佔比僅0.5%，相對於總量來說，破產房企並不多。從過去幾年的房企數量變化來看，整體數量是增加的。隨著年底業績衝刺季的到來，房企密集加快了供貨節奏，29個重點城市供應量明顯回升。不過，市場期盼的翹尾行情未至，重點城市成交量同環比分別下跌12%和1%，市場下行壓力仍較大。
其中，一線城市11月成交量企穩回升，環比上升6%，同比上升28%。具體來看，北京市場再度遇冷，成交量同環比雙降，上海、廣州和深圳市場略有回暖，成交量皆有增長。25個二三線城市成交量緩步下行，但跌幅明顯收窄，環比微跌2%，同比下跌15%。各城市市場持續分化，重慶、昆明、杭州等市場依舊堅挺，成交量同、環比齊增。而長沙、福州等市場持續轉冷，成交量環比近乎腰斬。
分區域來看，長三角成交表現亮眼，除徐州、南京成交走弱外，杭州等多市成交量明顯提升，寧波同、環比增幅更是超七成。中西部城市間市場顯著分化，重慶、昆明、成都等成交量企穩回升，武漢、鄭州、西安等穩中有降，長沙市場急速冷凍，環比下降63%。隨著供暖季的到來，東北地區市場進入傳統銷售淡季，長春、大連等成交量持續走低。
展望未來，克而瑞分析人士房玲認為，市場成交量持續走低，但並非失速，各城市市場行情波動起伏，各區域、各項目不斷分化。鑑於年底乃是房企衝業績的關鍵期，勢必將加大營銷力度，以價換量趨於常態化，成交量有望企穩回升。在房企融資環境持續收緊的大背景下，唯有抓銷售、促回款，才能更好地抵禦市場下行風險。
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