前幾天拼姐和朋友在等地鐵的時候，朋友看著車公廟大幅的樓盤廣告感嘆“要是我也有錢買房就好了，就算買不起大的，我買個小的過幾年賣掉也能賺一點，總比上班拿死工資要強一點。”
拼姐笑問“你期望賺到多少錢”“多了不指望，我買個200多萬的小房子過兩年40、50萬總有吧？”拼姐表示還真不一定會有。
很多人想到買房賣房的收益，只會簡單的計算一下，比如200萬買的，過三年240萬賣了，粗略一算賺了40萬，真是不錯的收益，開心滿意。
然而真正買了房的人，就會一臉菜色的告訴你：少女，你還是低估了現實生活的毒打。（此處不討論土豪人士，僅針對上班擠公交坐地鐵的買家，勿槓）
實際上，買房賣房都有很多成本是你需要付出的，扣除這些成本，才是你真正的收益。
下面我們來假設一種情境，3年前你花200萬在深圳購買了一套新房（在深圳這屬於做夢），3年之後你就順利賣掉了，在不考慮其他因素的情況下，看看你到底能有多少收益？
買房的成本都有啥？
第一個，當然是房子的成交價。
房子本身的價格是雷打不動的成本。
第二個，是購房的稅費。
如果你買的是新房，新房的稅費對待你還是輕拍了一下臉頰，是二手房，那麼二手房的稅費就是給了你一記生活的耳光。
新房相對應的稅費大致是以下四個：契稅，維修基金，權屬登記費，交易手續費。
假設這個200萬的房子約40平，還不是什麼商務公寓，而是普通住宅，那麼契稅按“90平以下的普通住宅徵收總房款1%”的標準徵收。
權屬登記費，不管大小，統一80元。
交易手續費，每平米3塊錢。
20200元，這些都是你買入時的稅費成本。
3年來中間有2年房子還在建設中，1年時間交房給你使用了。沒建好時，物業費和維修基金不用交，交房了就得開始算。
那麼這期間的“1年物業費+1年維修基金”你得出，物業費假設按每月3.5元/平；維修基金，這個屬於開發商收了來維護小區的，具體得看開發商怎麼收，我們按每月150塊錢來算（有點類似物業費）：
3480元，這是房屋持有時產生的費用。
第三個，首付和月供所產生的利息。
先來說說首付，很多人的首付可能是父母贊助的，或者自己賺到了第一桶金，這部分不產生什麼費用。
但也有很多人，首付是向親戚朋友借的，那麼就涉及到了一個首付所產生的的利息，畢竟人家的錢也不是大風颳來的，憑什麼免費借給你。這個利息可能並不會像貸款一樣那麼多，但是通常也不會借給你很久，那咱們來假設一下。
【首付】你200萬的房子，首付60萬全是借的，大姑願意按每年3%的利息借給你3年（比存定期放銀行略高一點點，比市場理財低，算是人情價），那麼你首付應付給大姑的利息是：
60萬*3%*3=54000元。
【月供】剩下的140萬全部向商業銀行做按揭貸款，如果是壓力較小的等額本息，那麼具體的貸款明細如下：
由於貸款是銀行放貸的次月你就要開始還貸，所以雖然房子你還沒住上，但是月供先付起來。
那麼你買了3年還了3年，付給銀行的利息一共是196995.67元，還有給大姑的利息54000元。在首付和月供這塊，你一共付出的利息是250995.67元，真真正正小25萬。
第四個，另外租房所產生的費用。
雖然你背上了房貸，成為了房奴，然而由於還未到交房時間，這中間的2年時間你仍然是租房狀態，房租還得按時付。以關內地鐵口的出租屋為例，通常城中村一房一廳的價格是2200元左右，那麼2年下來房租一共52800元。
第五個，新房裝修成本。
如果是精裝修交樓，那麼這塊涉及的費用比較少，更多是軟裝上的佈置，姑且以1萬元計算。如果是毛坯交樓，那麼裝修一下市場價按1500元/平。40平的小房子裝修成本為6萬元。
第六個，搬家費。
你住進了新房，又打算賣掉，搬進搬出的搬家費可別忘了。兩次搬家費就以市場價500元一次計算，兩次就是1000元。
那麼這樣一個40平的新房持有3年，你花費的成本是：
賣掉房子能有多少錢？
由於深圳是賣家實收，也就是說二手房交易中的稅費都由買你房子的人承擔，你成交價多少就收多少錢入賬。
深圳房價從2017年的均價46000元，到2019年的54000元，三年漲幅8000元左右。咱們撇開其他的影響因素，就按平均來算，40平的房子三年漲了32萬。
現在咱們來算算收益！
大姑借你的首付60萬元要還，還欠銀行的本金大約133萬要還（此處注意，你之前還了3年的大多是利息，不是本金的，剩餘的房款是以欠的本金來計算），並且你提前還貸小部分銀行是要罰違約金的，數額大概是1-2月的利息錢。
因為說好了付30年的利息，你怎麼能中途就跑了呢？這可是一大筆鉅款啊！
但目前來說，大多數銀行只要你正常還貸了1年以上，提前還貸就不用付違約金了。
咱們就按無違約金來算。那麼收益是：
320000元-388475.67元= -68475.67元
對不起，你虧了大約7萬塊。
按精裝交房你不出裝修費來說，省下那6萬你到是可以賺一點，：
320000元-32847.67元=8475.67元。
三年了，你一頓操作猛如虎，一看收益不到一萬五。
你實際投入的成本是388475.67元，收益是8475.67元，三年總體收益率是2.1%。平均下來每年的收益率是0.7%。
0.7%的收益率是啥概念呢？
從今年10月的統計數據來看，我國的M2增速達到了8.5%，前三季度的GDP增速為6.2%，減去無效GDP的增長1%，粗略估算一下今年的通貨膨脹率為1.3%。拼姐要恭喜你，你的投資還在貶值！
但是隨便打開一下支付寶，你就會發現人家穩健型的理財產品年收益率都在4%以上，投資型的理財收益更是達到了5.3%，扎心嗎？
也就是說，你拿著你大約38萬的成本，全部去投穩健型理財，收益都比你買賣這套房屋要多那麼一點。
而且買賣房屋還浪費了你的房票，畢竟按照現行規則，下一次你再買房那首付就得五成了。購買400萬的房子，你要比原來多付80萬的首付。這錢還掏得出來嗎？
咱們的收益還是按理想狀況來算的，真實交易中，40平的小戶型能不能按漲幅價順利賣掉，都還得另外看地段，配套，交易稅費等因素，大概率下你還得降點價。
這還不算三年間你欠下大姑借錢的人情，買賣房屋花費的時間，精力。這麼一看，你還覺得划算嗎？
迴歸到真實的樓市環境中，深圳本地已經沒有總價200萬的新房住宅可以供你購買，再遠再偏都沒有，入手起碼是300萬以上。這意味著價格越高，你付出的成本越大。
如果你在2017年購買了一套新房盤算著3年後賣掉，對不起，在1年多以後的2018年7月31日深圳就發佈了“新房限售3年”的政策。
3年時間還是從你擁有房產證的那一刻起算，而新房通常是期房，大多需要等待2年才能交房給你辦理房產證。所以在真實世界裡，你至少需要持有5年才能賣掉。持有的時間越長，你付出的利息越多，成本將再一次提高。
朋友聽拼姐算完這一筆賬，才驚覺原來短期炒房壓根兒不是想象中那麼賺錢。 拼姐表示，在深圳聽多了買房一夜暴富的故事，產生買房致富的想法並不奇怪。但是致富不僅要看個人努力，還要看歷史進程。
踏對了節奏，那就是好風憑藉力，送我上青雲；踏錯了節奏，可能就是被套牢的接盤俠一位。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的大前提下，政策打壓的就是希望通過短期炒房來獲利的人群，入場時機不對，那就好好硬扛吧！
朋友不禁疑惑在深圳還能買房嗎？
拼姐認為，買房就像股市投資，在深圳買房不適合短期炒作，適合長期持有。想要自住保值的朋友，什麼時候買房都不晚。買了就別管他樓市跌宕，畢竟十年後的房價是怎樣一番光景，誰又能說得準呢？
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