12.31 青岛楼市，总结2019，展望2020

笔者从今年8月开始在头条写青岛楼市的一些看法，至今已经4个月了，非常感谢朋友们长久以来的支持和关注。现在我们盘点一下青岛楼市2019年的情况和2020年的展望。

市南区，由于价格比较高，已经不是刚需能够得着的了，导致新房市场已经进入豪宅时代，豪宅你就不用指望降价了，除非发生经济危机，不过即使降价，一般人也接不住。2020年市南还是会维持现状，毕竟这个地方占据了青岛太多的资源，全青岛，甚至全山东的有钱人都想往这个地方挤。如果你觉得自己条件还算可以的，可以考虑一下市南的二手房，也许能淘到不错的。

崂山区，绝大多数楼盘以豪宅和别墅为主，银丰玖玺城单价6万，30亿的销售额，证明山东土豪还是不少的。而佳源华府4.7万的价格，尽管许多人觉得贵，但是也已经逼近成本价，当然这个项目比不了玖玺城。豪宅之间的竞争还是很残酷的，毕竟土豪对于居住环境的追求要的是完美，单价达到这个级别，差一两万对他们影响已经不大了。当然崂山区边缘地带，还有点刚需盘，像中联依山伴城和今年海尔拿地的项目，当然在崂山区位置比较偏，做不了豪宅，而刚需房也就挂个崂山区的名头，位置的确不如市北那一带。2020年崂山区的豪宅和市南一样，不用指望降价，刚需盘可以参照市北的价格，不过依然不用指望降价，因为崂山区本来也没有多少刚需盘，而且海尔今年接近10000的楼板价拿地也不便宜。

市北区，新项目不少，今年不少，明年也不少，但是价格一直很坚挺，其实市北的楼盘很多，但是就是因为市南和崂山的优质地段，新房已经全做豪宅了，导致市北的项目尽管多，但是价格依然很高。许多人预测明年浮山后竞争会很激烈，我相信浮山后会有竞争，但是降价不会，因为市南和崂山溢出的刚需，无处可选，只能选择市北，而且市北的配套已经非常成熟了。因此2020年，市北的新房价格会依旧坚挺，绝不会出现2019年城阳白云山板块那种激烈竞争的场面。

李沧区，今年绿城算是出尽了风头，依靠早些年积攒的口碑，两次开盘，两次摇号，两次大卖。作为整个李沧区的标杆项目，也导致其它开发商把价格向绿城靠拢，包括龙湖2.35万精装带车位的房子，以及融创1.7-1.8的毛胚产品。明年李沧会有一些新盘，价格还是那句话，绿城就是参考的唯一标准，所有新盘的价格必须以绿城的定价作为参考。

以上就是市内四区的情况，如果在限购限售不松动的情况下，房价必然是以稳为主，但是如果限购限售发生松动，或者金三银四刚需户型出现大量去化，则房价就会在现有基础上上涨。

城阳区，分四个区域看待，城阳西，只有一个海信观澜坐镇，房价最为稳定，从年初稳定到年尾，1.6-1.8精装带车位的价格，阳台算全面积，很不划算，但是没办法，没有竞争，丝毫没有压力。城阳南，被高度控盘，不过玫瑰园和合院在花屿城的压力下在金九银十走了一批特价房，后来太和郡也参与特价房的销售，不过降幅有限。惜福镇，今年鲁商9000多的特价房卖了不少，以后的惜福镇基本就是天一的地盘，天一仁和天境和智慧之城，并且天一刚刚又在惜福镇拿了一块地。城阳北，算是竞争最激烈的区域，一共降了三波价，第一波就是龙湖在端午节推出一批1.3-1.4的高层精装特价房，紧接着昆仑府就被拖下水，推出了1.3-1.4的毛胚高层。第二波就是8月，龙湖又一次推出1.3-1.4的高层特价房，部分房源有低于1.3的，这次的房源比第一次位置更好一些，此时正阳府跟进了，也推出了1.3-1.4的高层毛胚房源。第三波就是10月底，龙湖推出了1.2-1.3的精装小高层一梯一户房源，此次算是白云山板块的彻底见底，融创直接把毛坯高层降到1.1，青特小镇也推出了1.26-1.4万的毛胚洋房。对于城阳来说，城阳北，竞争虽然最激烈，但是库存去化的最好，舜山府依然是19年城阳的销冠，也是城阳性价比最高的楼盘。如今城阳北部片区，各楼盘在12月折扣均有所回收。有些房子可能错过就是真的错过，比方说汇豪观邸，比方说龙湖1.2-1.3的精装小高，比方说青特小镇1.3的洋房，还有保利观堂1.2的洋房。

对于城阳，可能你已经错过10-11月最佳的购房时机，毕竟好多楼盘在12月已经不那么便宜了，好多楼盘也没什么房子了，融创高层毛胚已经由1.1的均价变成现在1.1的起价。后续随着城阳的持续去库存，刚需户型基本只有绿地手里有了，当然明年还有一个佳兆业，但是比起今年的情况来说，那个项目带来的竞争就太小了。

黄岛情况比较复杂，楼盘实在体量太大，如果不全面放松限购，黄岛的价格很难出现上涨。2020年你紧盯zhengce就行了，不用着急出手。

胶州就更不用说了，2019年已经是“焦粥”，特别是龙湖昱城那9000的特价毛胚房，引发的轰动实在不小。胶州毕竟没有什么支撑，2020依然很难过，如果机场搬过去，能好转但是不能逆转。

即墨说过很多次了，即墨西明年的竞争激烈是必然的，蓝谷的地已经流拍了，整体明年即墨的形势不容乐观，今年卖的地实在太多了。

总之，明年金三银四之前，最适合买房的就是城阳白云山片区；市内四区也可以买，但是就是抱着自住的打算；黄岛持续观望；胶州和即墨敬而远之。当然这一切的大前提是在现有zhengce不松动的前提下，一旦出现松动，咱们还得另当别论。

青岛楼市，总结2019，展望2020