可可皮皮640
法拍房的風險大概有11條：1凶宅；2罪犯集會場所(黃，賭，毒).；3涉黑背景；4第三方強佔；5惡意租約；6七十歲以上老人，五歲以下幼兒，孕婦。；7少數民族 (藏 壯 回)；8保密行業，特種行業 軍人 ；9產權清晰，(夫妻共同持有，夫妻按份持有，單獨持有，歷史變更善意和惡意) ；10戶口；11學位。需要專業的法律輔拍機構瞭解詳情
劉明明啊
作為一名專注司法拍賣十餘年的拍賣師，根據我的經驗給與以下建議：
1、程序問題：不動產司法拍賣分為一拍、二拍和變賣三個程序。一拍公示30天，二拍15天，變賣時間是60天。
2、價格問題：在評估價的基礎上，一拍最多可降價70%，二拍最多可降價80%。如果二拍還流拍就以二拍價格掛變賣。60天內隨時可以出價，出價24小時的延時週期如果沒有加價則自動成交。
3、款項支付問題：競買保證金由支付寶凍結，尾款大部分是全款轉賬支付（向法院賬戶線下轉賬支付）。如果淘寶界面出現可以一鍵貸款的，可以點進去查看貸款銀行信息。一定要在拍賣前與貸款銀行提前溝通好是否具有貸款資格與額度、所需資料等，否則尾款約定時限內銀行沒有下貸款的話，買受人要承擔悔拍的法律責任，也就是競買保證金不予退還，甚至還需彌補差價。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第25條規定，拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。
4、瑕疵問題：標的右上角和拍賣公告最下面會有執行法官的座機號碼或是司法輔助機構的聯繫電話，直接電話諮詢和預約看房。一定要去現場看房，看房中可以發現很多問題，有時候法官可能都沒去現場瞭解過真實情況！特別注意現在有沒有騰空，以及法院是否負責騰房。不騰房的多便宜都不要買，因為你永遠不知道里面住的是什麼人、原房主欠了多少法官都不知道的債務！另外要注意是否有租賃、去物業問下物業水電欠費。瞭解是否屬於經濟適用房，這類房產如果享受過貨幣減免政策，過戶時需要補繳，而法院一般會要求所有費用由買受人承擔。有問題及時與法官或司法輔助機構溝通。當然，司法輔助機構只能幫你傳達，並解決不了問題。法官能解決一部分問題，就看他願不願意解決。可以重點關注毛坯空置的資產，相當於一手新房。
5、最重要的一點：不要相信任何中介說可以幫你多少錢拿下某個房子！所有操控拍賣結果的程序都是違法的！我們這邊法院已在查處這類交易！
6、費用問題：拍賣不用付任何費用，沒有拍賣費，司法輔助機構的費用由法院在執行款裡支付，買方不用給任何費用。所有要收錢的都是有問題的。有些不良中介會收高達10多個點的費用和高額看房費。如果司法輔助機構要收費可以直接向法院投訴！
最後，祝大家好運！如果有湖南的司法房源需求，可以關注微信公眾號：價值情報站。
價值情報站
現在長沙中介好多房源都是走得法拍途徑，不限購。我有個同事買了東塘的一套房就是走得法拍，去年買的，暫時沒問題。但是個人覺得現在長沙中介走法拍賣房很亂，政府遲早會規範這個的，風險嘛，肯定還是有的。
神農氏他人
長沙的法拍房是不限購的。如果沒有購房資格但是又想買長沙任何一個區的房子。可以選擇正規的法拍機構，來購買法拍房。
