感謝頭等倉高級客戶經理吳尚申對本文的大力支持

2017年中國生鮮電商市場交易規模約為1391.3億元，同比增長59.7%。阿里京東等電商巨頭入局，攪活了生鮮電商這片水域。

前面幾期頭等倉針對生鮮電商寫過 一文，本期我們將對生鮮電商倉庫選址考慮因素進行分析。

首先要明確幾個定義：

4個基本概念

• 生鮮：“生鮮”本身的定義是未經烹飪和製作的、只需必要的保鮮和簡單處理就能上架的初級產品。如蔬菜、水果等產品。

• 生鮮電商：用電子商務的手段在互聯網上直接銷售生鮮類產品。目前大致分為B2B（如美菜網、宋小菜、有菜網），B2C（如美團、永輝生鮮、每日優鮮等）或者兩者兼備的混合模式（如順豐優選）。

• 生鮮電商常用倉庫的類型：①以組織物資集貨配送為主要目的的集配型倉庫（常見於於生鮮果蔬出產地）；②城市配送型倉庫與末端中心配送型倉庫。（常見於城市與消費市場周邊）

• 生鮮電商常用倉庫：普通倉庫（正常使用，也有企業會將普通倉庫自己改造成冷庫使用）與冷藏倉庫。（根據貨品對於保鮮程度的要求不同，普通倉庫與冷庫配合使用的比例也稍有不同。）

閱讀提示：本文會在個別影響因素下穿插提及B2B型生鮮電商對於不同功能的倉庫選擇注意事項，但主要討論的是【B2C型生鮮電商對於城市配送型冷庫】的選址考慮因素及普通倉庫改建冷藏倉庫注意事項。

一、冷庫選址：庫外考慮因素8則

1、資質：無論何種倉庫，租賃之前都得先明確土地使用證，房產證，竣工驗收備案證，消防備案，以避免日後不必要的糾紛。

2、政策法規：瞭解地方政府的支持程度（是否有稅費優惠），城市區域規劃，避開改建區域、避開有汙染加劇趨勢地區，稅收制度以及是否需要註冊落稅（如上海寶山區、奉賢區租倉需註冊落稅）。

※【如果生鮮電商所需冷庫為集配型倉庫，新建或者租賃冷庫前先了解該區域的農產品生產情況以及政策扶持力度（部分地區有補貼），合理預測商品數量及所需冷庫面積，有效規劃冷庫規格與佈局。】

3、城市區位因素：城市配送型冷庫對於位置要求較高，需要靠近市中心或者主要消費場地。在城市群密集分佈的區域（如上海蘇州杭州等），需要綜合考慮冷庫租金、是否需要輻射周邊城市群、運輸時間與運輸成本等因素，選擇最優節點。

※【集配型倉庫選址需要接近產品出產地，常涉及農產品粗加工作業，常大量用水，對水源有一定要求。】

4、交通：非常非常非常重要。由於生鮮對於時效的要求非常嚴格，除了影響消費體驗以外，還嚴重影響貨損(目前或損率在3%-10%不等，而其他行業貨損則遠遠低於此數)，故城市配送型冷庫必須靠近水陸交通發達的地方（甚至空港），鐵路、公路交通網絡網狀分佈區域為佳。

※【集配型倉庫與城市群城市配送型倉庫具有進貨、出貨量大的特點，最好靠近公路幹線或者鐵路】

上圖為上海地區冷庫佈局，圖中紅色框線內為小範圍內冷庫密度最高且交通網絡密集區域，該區域有鐵路穿過或公路網絡呈網格狀佈局。

5、區域環境：冷庫庫址周圍應有良好的衛生環境，避免汙染，儘量選擇在工業區的上風地帶。

※【集配型倉庫由於對水源的需求較高，宜位於汙水處理場排出口的上游。】

6、地質條件（此處指庫基地，區別於庫內地面承重）：多層冷庫的庫基地耐力不小於每平方米0.15MPa，單層冷庫的庫基地耐力應不小於每平方米80KPa。地下水位必須在凍結線以下。

7、租金與電價：全程冷鏈的成本幾乎佔生鮮成本的30%-40%，冷庫租金一般較高，用電量巨大，但租金與電價在不同地理位置價格會有變化，可與運輸成本、貨損一起考慮權衡。

※【冷庫用電要求：380V動力電】

8、勞動力價格：城市配送型倉庫分揀、理貨功能較為重要，以阿里、京東冷庫為代表的自動化程度較高的冷庫對於勞動力數量要求較低，但自動化程度較低倉庫對於勞動力需求較大，需要考率不同區域的勞動力價格。

二、冷庫選址：庫內考慮因素7則

1、面積：根據貨物進出量、儲存時長綜合考慮。紙箱包裝的果蔬類商品可以參考每立方能儲藏280-330KG，並結合庫容利用率0.5-0.6左右估算冷庫建設/租賃的大小等。

2、高度：根據是否使用貨架、堆疊貨物種類決定。

傳統冷庫在設計建造的過程中，其高度多半都會保持在五米左右，而貨物堆疊的高度則在3到4米，一旦超過3到4米，就會導致庫內存放的物品出現壓損，傾斜，破裂，倒塌等現象，使冷庫空間沒辦法充分利用；再者，作為一個經營性的冷庫，由於貨品的種類繁多，其堆疊的高度也是參差不齊，無法最大限度提高冷庫的利用率。如使用貨架，則貨架高度選擇。

3、庫內結構：

• 柱網：最好選擇無柱網或者柱網密度小的冷庫。營運過程更講究商品流通的時間和效率，所以對通道、存儲貨位、進出貨位等方面有很高要求，柱網越少對於庫內通道、貨物擺放干擾越小。

• 樓層：最好為平庫，裝卸、進出方便。

• 辦公、生活區域：需要有辦公區、員工休息住宿區（自動化倉庫可不考慮）。

• 貨品區域：多溫層佈局是城市配送型冷庫的主要趨勢，甚至還要考慮配備幹倉區域。

常見貨品溫度要求：

高溫冷庫（±5℃）：適合果品蔬菜類保鮮。

中溫冷庫（－10℃~－5℃）：適合凍結後的食品冷藏。

低溫冷庫（－20℃~－10℃）：適合凍結水產、禽肉類食品的冷藏。

凍結冷庫（－23℃以下）：適合在鮮品冷藏前的快速凍結。

4、地面承重：一般單層冷庫地面承重3噸/平方米，在不考慮貨架重量的情況下，常見重量參數為：

凍肉 = 0.4噸/立方

凍魚 =0.47噸/立方

鮮果蔬 =0.23 噸/立方

機制冰 =0.25噸/立方

去骨分割肉或副產品 =0.6噸/立方

箱裝凍家禽 =0.55噸/立方

5、週轉場地：生鮮營運過程更講究商品流通的時間和效率，出入庫數量大、頻次多，且多以大型運輸車輛為主，對於週轉場地的面積要求非常高，需要有較大的週轉場地。

6、冷藏效果：根據不同的溫度要求，考慮冷庫製冷系統的性能，製冷劑的選型，壓縮機冷凝器和蒸發器的選型，以及冷庫隔熱層的類型和厚度、冷庫外門的隔熱性能等。

7、配套設施：

• 月臺：裝卸貨物作業量大、作業頻繁，最好有月臺以提高效率。

• 消防：丙二類消防。冷庫在正常使用情況時，火災危險性較小，所以，冷庫防火工作的重點，應放在冷庫的施工建造和維修過程。庫內空氣極其乾燥，聚亞安酯、聚苯乙烯泡沫保溫材料、木製貨盤及塑料包裝材料等易燃品隨處可見，這就使得冷庫的火災危險係數大大增加。設備老化、傳送/運輸裝置和照明系統等的電氣故障，或維修操作導致的發熱，也會增加火災的危險性。

三、普通倉庫改建冷庫注意事項3則

1、考慮原倉頂部鋼結構的承載力。倉頂採用弧形圓管結構，受力有限，承受不了大面積的冷庫頂板，改造需注意。

2、考慮地面保溫處理。0℃以下的，得預埋通風管道，防止因為低溫而地基下沉，這樣底部的材料就應選用擠塑板，加隔氣防潮層，混凝土層等等，總之做好防潮、水及保溫。

3、考慮電力設備的承載力。由於它曾經是一個普通的倉庫，原有的電力可能沒有考慮到後期設備的使用，所以我們也需要注意電力線纜。

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