保利地产于8月14日发布半年报，报告期内主营业务收入实现595.1亿元，同比增长9.28%，归属于上市公司的净利润为65.0亿元，同比增长15.13%，基本每股收益0.55元/股。公司半年报中的几个亮点，一是明确说明了公司的全部有息负债成本仅为4.86%，报告期内公司新增有息负债成本仅为5.09%，基本是主流地产企业中负债成本最低的水平，在今年借款利率逐渐水涨船高的背景下具有明显的优势，未来的财务费用率也有望保持在低位，不会对毛利造成明显的吞噬。另一个是公司仍积极补库存，净负债率小幅增加至93.2%，报告期内新增容积率面积1510万平方米，高于1-6月的销售面积1453.92平方米，拿地集中在一二线城市（拿地金额占比68%）和珠三角长三角强三四线城市，拿地结构较为均衡，公司未来销售收入和利润的持续发展有保障，积极进取而不过度激进。另外需要指出的是，公司本期的结算净利率提高至15.65%，为近些年的最高水平，但由于少数股东权益增加至30.1%，因此公司本期的归母实际净利率为10.92%，与近些年的归母净利率接近。
应该说公司半年报的业绩表现与预期整体相符。从历史数据来看，保利地产某年的营业收入（即结算收入）与2年前公司的销售额相近，如保利地产2017年的营业收入为1450亿元，而2年前即2015年公司的销售额为1541亿元。由上图可见，除2013年以外的其它年份二者间误差在10%左右，这与一般市场认为的公司2年的结算周期基本相符。按此逻辑延续判断，公司在2016年的2100.87亿元销售收入基本可以在今年进行结算。在此预估保利地产在2018年的全年营业收入为2000亿元。由于2016年中国房价进入新一轮上涨周期，此期的结算收入毛利率应处于较高水平。然而考虑到2018H1的较高比例少数股东权益可能延续，这里简单按照10.5%的结算净利率推算，得出公司在2018年的归母净利润为210亿元，在118.5亿总股本不变前提下，可得出2018年每股收益为1.77元。
保利地产在2017年的全年销售额为3092亿元，这里继续按照2年的结算周期进行估计，可得出保利地产在2019年的营业收入为3000亿元。由于2017年中国主要城市的楼盘均价较2016年有较为明显的上涨，结算毛利率应仍处于高位水平。同时这里保守的预测少数股东权益继续处于30%以上的高位，同时三项费率继续按照正常比率上涨，因此最后推断当年结算净利率仍维持在10%左右的高位，这里按10.2%结算净利率计算。最后得出保利地产2019年的净利润为306亿元，在118.5亿总股本不变前提下，可得出2019年每股收益为2.58元。
上图为保利地产2012-2017年的PE Band，当年最高价和最低价已除权计算。可见保利地产每年的静态市盈率基本保持在5-10的范围内波动，其中每年的静态市盈率都会上探至9.5的高位，也会降至7以下的低位。
2018年2月保利地产最高上探到了18.74元的股价。按2018年eps1.77估算，这是10.58倍市盈率，基本完成了当年市盈率上探顶部的任务，个人认为如股指年内不出现巨幅反转，大概率这个18.74元股价就是今年保利地产的顶部。截至今日2018年8月14日，保利地产的年内最低股价为7月6日的10.23元，按2018年eps1.77估算，这是5.77倍市盈率，基本满足各年的当年最低市盈率大致水平，但也可能还有下探空间，毕竟这距离2014年的历史最低值3.81倍市盈率还有较大距离。
然而从2019年的角度来看，2019年eps本文预估为2.58元，而按照近几年的PE Band年内波动统计规律，2019年保利地产有较大概率市盈率上探9.5倍。考虑到2018年7-8月中央对未来楼市涨价空间的限制措辞趋于严厉，这里考虑市场对地产股情绪的长期负面变化，将2019年的市盈率波动上限设为9倍。这样2019年保利地产有较大概率股价到达2.58*9 = 23.22元。这里暂将此计算价格23.22元作为2019年保利地产的目标价，此目标价距离本文发布日的保利收盘价11.06元有109%的潜在涨幅空间。
最后，如果出现以下场景：（1）中国主要城市楼市成交量持续大幅下滑；（2）中国主要城市楼市成交价格出现15%以上的集体大幅下跌；（3）中国宏观经济出现持续而超预期的严重失速，则本文的结论和设定目标价将不再适用。（作者：香菜娘娘的老公）
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