住房租賃行業閉環已成，一個數萬億元級的住房租賃市場起飛在即。房地產行業的自持運營時代正在到來。
4月底，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出具體安排。
對於優先支持領域，證監會、住建部明確，優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化；鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。
住房租賃證券化政策的落地，其意義在於從政策上打通資金進入和退出的任督二脈，實現住房租賃行業從投資、運營、退出渠道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環。
據統計，目前租賃住房市場規模有1.1萬億元，預計2025年將達到2.5萬億元，2030年達到4萬億元。租賃住房證券化，毫無疑問為包括房地產開發企業在內的眾多企業提供了強大的信心和動力。就在這個文件下發僅2天之後，碧桂園發佈規模達100億元的租賃住房資產支持專項計劃，首期產品即達17.17億元;5月2日，恆大集團也發佈了首單住房租賃ABS產品，規模高達100億元，目前正由上海證券交易所受理。今年以來，住房租賃資產證券化產品明顯提速，僅深交所就已有7單住房租賃資產證券化產品(ABS)成功獲批和發行，擬發行金額253.5億元。
接下來，中央和地方政府或將緊鑼密鼓地出臺一系列與租賃住房有關的相關金融和配套政策。住房租賃行業在政府的推動下，或將迅速駛進快車道。
規模化住房租賃市場的迅速展開，也為房地產行業帶來了行業運營模式全面轉型的曙光。中央此時適時大力鼓勵和推進住房租賃行業的發展，無疑是為正在為轉型而躊躇的房地產開發企業提供了一個歷史性的契機。
對於擁有較強房地產運營能力的標杆房企來說，住房租賃證券化也是一個難得的可持續的新融資渠道，同時也是降低企業債務水平，去槓桿和降低企業資金風險的一個重要路徑。另一方面，租賃住房資產證券化對物業的長期運營、持續現金流和收益水平有較高的要求，這也從資本市場給了企業一個倒逼機制，從而有效提升企業的自持運營管理能力和服務水平，讓房地產企業迅速實現從開發銷售的“小學”階段向運營型的房地產“大學”階段的升級。
同時，隨著住房租賃證券化市場的進一步成熟和政策的進一步推進，公募REITs推出之後，個人投資者通過投資住房租賃REITs享受物業增值的收益和投資回報，分享房地產行業發展的紅利。因此，住房租賃市場的成熟，也意味著對投資性和投機性炒房的遏制，對於整個房地產市場進入平穩健康發展的成熟階段，也是一個重要的推動。
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