引言

\t人均效能備受關注，一方面在於房企規模大力擴張人員不斷增加，難以判斷人員配置的合理性；另一方面在於人均效能著眼於個體的投入產出，可量化形成行業對標，提醒企業進行管理提升和效能升級。

一般而言，有效的人力資源體系應圍繞組織能力來架構，而組織能力往往通過經營業績來反饋。

以最少的人獲得最大的產出，是房地產行業發展和專業精細化的體現，精英化、高效能將成為行業發展的必然趨勢。人均效能並非人員數量問題，而是效益問題，往往體現在銷售額、銷售面積、淨利潤這些直觀數據上。

那麼，2018年TOP100房企人均效能數據透露了哪些信息呢？

TOP100人均銷售金額

TOP100房企人均銷售金額連續5年整體呈上升趨勢。

近幾年發展趨勢來看，TOP100各梯隊人均銷售金額基本保持穩定增長，銷售額增長跟樓市上行、住宅價格持續上漲有關。

企業規模越大，人均效能越高，產生集聚效應；領先的TOP10企業人均銷售金額仍能夠達到普通TOP100企業的2-3倍。

TOP10企業人均銷售金額出現小幅下滑，主要因規模基數大而增速受限，人員增速高於規模增速。一方面，到了一定規模體量，企業需要更新管理體系和工具如信息化等，需要增加專業人員；另一方面規模型企業的城市深耕基本已經定型，需要進入更廣泛的城市，業務需求促動人員需求。

因此，當企業逐步完成全國擴張和區域深耕佈局，剔除人員儲備和當期銷售未回款的情況，因循從“規模經濟”到“規模不經濟”的發展規律，TOP10房企要提早優化和調整人員配置，規避邊際效益遞減因素。

TOP100人均銷售面積

TOP100房企人均銷售面積5年來整體呈上升走勢。

人均銷售面積趨勢與上面的人均銷售金額趨勢基本一致。

從近幾年發展趨勢來看，TOP100各梯隊人均銷售面積基本保持穩定增長，銷售面積增長，一是與改善型需求產品面積增大有關，二是跟一些企業普遍擴張下沉到三四線城市有關；而TOP30-100企業人均銷售面積大幅提升，在於中小企業從一二線轉為更多地擴張到三四線城市。

同樣可見企業規模越大人均效能越高的規模集聚效應，領先的TOP10企業人均銷售面積仍能夠達到普通TOP100企業的2-3倍。

TOP10企業人均銷售面積也同樣小幅下滑，一方面反映了規模型房企更有實力在一二線熱點城市深耕，這些熱點城市單位面積價值高但總面積相對小，另一方面也要提早考慮邊際效益遞減邊界。

TOP100人均淨利潤

TOP100各梯隊房企人均淨利潤在2018年小幅下滑後，2019年企穩。

TOP100各梯隊企業人均淨利潤在去年小幅下滑後，2019年企穩，TOP10企業人均淨利潤則大幅提升。

除了結算滯後性的影響外，從2018年開始，由於融資空間被壓縮、融資環境不佳，上市公司市值管理顯得尤為重要，各企業普遍開始關注結算利潤，因此整體利潤情況有所改善。

關注結算利潤，重在提高交付速度和交付質量，才能快速結轉收入和利潤。

千億企業人均流量與權益金額

千億房企人均流量金額TOP10和權益金額TOP10高度重合，提高流量金額仍有利於拉平規模差距。

千億企業人均銷售金額TOP10在流量榜和權益榜上的成員基本吻合，除了融創和華夏幸福。

融創2018年銷售流量與權益之間的差距超過34%，其對外合作開發擴規模的意識與策略由來已久；而華夏幸福採取的是與地方政府合作的產業新城PPP模式，更側重於內生性能力，對外合作開發的部份相對較少。

千億企業人均銷售金額TOP10的流量金額與權益金額之間的差距幾乎都在10%以上，最高為保利，高達40.85%，次之是融信的31.86%，之後是萬科的30%。而唯一在流量金額與權益金額之間差別不大的是權益金額排第1位的中海，僅為6.54%。

不同於流量金額，排第1位的中海的權益金額是排第10位的新城的2倍多，可見通過包括項目收併購及合作開發在內的外延式增長增加了流量金額，拉平了規模差距，強強聯合的合作開發模式仍有空間，這仍是許多企業做大規模的重要途經。

由於千億企業規模體量和銷售金額總量都非常大，所以區分流量金額和權益金額就很有必要，這有利於幫助判斷企業的真實經營和淨利潤情況。

千億企業人均淨利潤

2018年千億企業人均淨利潤差別大，“利潤之王”中海依舊一騎絕塵。

“利潤之王”中海2018年人均淨利潤位列第一，大於第二名招商和第三名萬科之和，一騎絕塵，顯著拔高了千億房企人均淨利潤TOP10的平均值（這一平均值為271萬元）。

千億企業人均淨利潤TOP10中，只有中海和招商超過平均值，且前者還高出後者1倍多。這與中海獨佔鰲頭的人均銷售權益金額遙相呼應。

隨著2018年大量收併購與合作項目進入結算週期，根據房企操盤並表與否，合作開發項目佔比對房企利潤和盈利能力的影響也愈加明顯。

結 語

企業經營理念和模式的差異也會顯著影響到企業人均效能，一個明顯的對比是，萬科全集團大量採用外包服務，並通過“一進一出”原則嚴控編制，招聘審批至總裁；而碧桂園推行全產業鏈戰略。此外還有些企業的經營理念重視人才儲備和培養，顯得人均效能相對低。人均效能與企業管控和運營模式、開發與合作模式、項目管理模式以及項目特點都有關係，因此，人均效能的高與低並不能直接等同於好與壞，不能直接用於說明企業效率高低，它只是一個參考指標。

為統一口徑：①本文銷售金額與銷售面積均採用克而瑞數據，淨利潤口徑為歸屬股東淨利潤（未剔除少量非地產業務）；②本文地產開發系統人數來源於賽普專業調研以及上市公司2018年報披露，已儘可能剔除自銷團隊與非地產開發人員（如商業、物業等）；③企業人員變動頻繁，文內數據最終解釋權歸賽普所有。 

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