“現在很多人在問，房價會不會由此跌下去？我認為，市場經濟條件下，價格的正常波動是常態。房地產有其特殊性，房價會有波動，但不會大幅跌下去，而會穩下去。”
綠地控股集團股份有限公司（綠地控股，600606.SH）董事長、總裁張玉良11月28日在北京舉辦的2019“新徵程 新使命—新浪金麒麟論壇”上發表演講時說，與宏觀經濟的諸多不確定性相比，房地產行業的發展可以實現“穩”字當頭，變為相對比較確定。
綠地控股集團股份有限公司董事長、總裁張玉良
張玉良認為，在國際國內因素的交織影響下，外部經濟環境的不確定性明顯增多，但中國經濟在下行壓力下仍然表現了較強的韌性。
張玉良說，第一，政策導向是比較確定的。關鍵是如何把握好。客觀地說，過去很多年，確實存在“地產金融化”和“金融地產化”並存的現象，給國民經濟運行帶來了一定的風險。中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，並明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。應該說，總體導向已經非常明確，就是要“穩房價、穩地價、穩預期”，使房地產行業成為長期經濟穩定健康發展的“壓艙石”，而不是“地雷陣”。現在的關鍵在於準確把握因城施策、因時施策、鬆緊適度、長短結合（長效機制與短期措施）的靈活性。
第二，市場超大總量是比較確定的。我國城鎮化事業走過了波瀾壯闊的歷程。目前，我國的城鎮化率約為60%，與發達國家75%以上的水平相比，還有較大差距。因此，我們認為房地產市場總量繼續保持一定的規模，仍然是有基礎的。我們預計今年的國內市場總量大概將保持在15萬億元左右的水平。這仍然是全球絕無僅有的一個“超級市場”。去年，全球汽車產業的市場規模也僅為2萬億美元，約合人民幣14萬億元而已。當然，15萬億元左右的市場總量，可能會成為行業的峰值，今後可能會穩中有降。
第三，價格行情是比較確定的。核心原因在於：一方面，市場的需求仍然存在，可能有的家庭已經有幾套住房，但是有的家庭還在為擁有一套住房而苦惱。另一方面，房地產業關聯著巨量的實體經濟產業，關聯著巨量的銀行資產負債，同時也關聯著巨量的居民家庭財產，房價急速下跌的後果是不堪設想的，社會經濟發展不會容忍這種狀況出現。
第四，結構分化是比較確定的。我們看到，並非所有地區的市場都將穩定或增長，只要那些經濟持續發展、人口持續流入、產業持續集聚的地區，才具有穩定和增長的基礎。而這些地區，往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區。特別是有一定首位度的區域中心城市，人口和產業仍然會進一步集聚，過去幾年一些大城市實施的“搶人大戰”、“招商大戰”，實際上就是這一現象的生動寫照。
第五，競爭格局是比較確定的。總的趨勢是行業集中度日益上升，這也是中國很多行業已經走過的道路。在中國，汽車行業前五的佔有率是51%，空調行業是78%，手機行業是83%。而房地產行業，前十的佔有率也僅30%左右，集中度提升是大勢所趨。據不完全統計，僅去年一年之內就有458家房企破產，今年1-10月又有408家房企倒閉，這實際上就是市場大浪淘沙的過程。
張玉良列舉了讓其感受較深的外部經濟環境的幾點不確定性。一是世界正處於“百年未有之大變局”。當前，原有的國際力量平衡正在逐漸被打破，全球化遭遇了前所未有的“逆流”，單邊主義、民粹主義和貿易保護主義不斷抬頭，全球政治經濟秩序出現了重大調整，以WTO為核心的多邊貿易機制受到很大的衝擊。
二是全球經濟增速下行，負利率盛行。年初，國際貨幣基金組織曾經預測今年的全球經濟增速將達到3.9%。此後，這個數字不斷在“縮水”，10月份國際貨幣基金組織和世界銀行最新的預測數字變成了3%。在剛剛閉幕的中國國際進口博覽會上，WTO總幹事更是預測今年全球貿易增長率僅為1.2%。在全球經濟增速下行的同時，世界主要經濟體都在紛紛推行負利率政策，其背後是資本投資回報率的普遍下降。
三是新一輪科技革命和產業變革方興未艾。
四是眾多行業和企業正在劇烈分化。過去多年，很多企業依託宏觀經濟和相關行業高增長的紅利，“百花齊放”，快速成長。隨著經濟下行和結構調整，很多行業和企業開始劇烈分化。一方面，很多行業的高增長紅利逐漸消退，進入了相對平穩的增長階段，部分行業的市場總量甚至開始萎縮。另一方面，很多行業的集中度也在大幅提升，“強者恆強”的現象越來越突出，頭部大企業的競爭優勢不斷加強，其他大部分企業則艱難度日。
張玉良表示，從某種程度上來說，中國經濟的韌性，根本在於中國企業家的韌性。大變局之中，既有亂局之危、困局之憂，但同時也是破局之機、佈局之時，關鍵在於企業家的主動作為。
一是弘揚企業家精神。就是要勇於面對複雜多變的環境，危中尋機，化危為機，為不確定的世界注入更多的確定性。
二是苦練內功。就是要改變單純依靠“風口”吹上天的粗放發展方式，通過推動質量變革、效率變革、動力變革，構築足夠強大的“護城河”，從而在百舸爭流的行業競爭中勝出。我們已經處於一個高度分化的時代，“強者恆強”才剛剛開始，“大象跳舞”還遠未結束，行業龍頭企業和一般企業之間將出現越來越大的鴻溝。
三是擁抱創新。特別是要抓住新一輪科技革命和產業變革的浪潮，堅定不移向“新物種”進化，讓創新成為驅動企業持續成長的不竭動力。
四是推動體制機制優化。就是要通過改革，形成充滿動力、活力和競爭力的體制機制，從而為企業再成長奠定堅實基礎。我認為，在大變局中，我們應該抓住機遇，優先發展混合所有制經濟。通常來說，國企在資本、技術、人才等方面具有優勢，掌握的資源也比民企豐富；民企則機制更加靈活、激勵更加到位、市場反應更加靈敏。要發展混合所有制經濟，通過“化學反應”將國企和民企的優秀基因整合在一起，為企業發展提供持久動力。
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