南阳房价均价已突破1万元/㎡，房价还会涨吗？还适合买房吗？
南阳市是国家历史文化名城，豫西南地区的政治、文化和经济中心，总人口约1200万，常住人口1005万人，截止2019年9月30日，城镇化率46%，城镇化进程较为缓慢，市域总面积2.66万平方公里，是河南省面积最大、人口最多的省辖市。
2019年南阳楼市经历了一波库存荒，市民的恐慌性购房拉起了南阳楼市的一个小高潮，金科集美晴洲、中梁首府等项目开盘后半年接近清盘，年销售总额近13亿元，让地产企业垂涎欲滴。南阳土地市场也迎来了众多房企的一直关注，错失最佳的入市机会，目前还能否进驻？
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长线：城镇化进程低 房地产市场空间巨大
南阳市2019年三季度GDP总额3002亿元，年均增速7.4%，GDP总额在河南省排行第三，但是整体增长速度较缓，三产结构为0.11:0.4:0.49，目前经济主要驱动力以第二产业为主，第三产业占比相对较低。
南阳市的主导产业为支柱产业为农副食品加工业、生物医药、光电新能源、机械制造、文旅产业等；目前南阳市最有名的企业有牧原股份、仲景宛西制药、天冠集团。南阳市文化旅游资源丰富，有4A级以上景区17个，在河南省排名第二，仅次于洛阳26个。
南阳市总人口1200万人，常住人口1005万，是河南省两个千万级人口城市之一，南阳市每年外流人口高达200万，是河南省外出务工人员的主要输出地。目前南阳城镇化率仅有46%，未来的城镇化进程还有很长的路要走，对标郑州市73%的城镇化率，南阳还有27%的上升空间，意味着南阳市还需要有270万人由农村迁移到城市，这些大批量的人口流动就是南阳市未来房地产市场的发展机会。
南阳市在2012年9月16日举办全国农民运动会，完成多个大型运动场馆建设，大幅提升了白河北岸片区的城市形象。2019年举办2019年世界月季洲际大会（世界级）大幅提升城市知名度和城市形象。目前南阳市重点打造的东部南阳新区板块，规划建设市博物馆、市图书馆、市群众艺术馆、南阳大剧院等“三馆一院”片区成为南阳市新的投资热点。
2019年12月1日，郑万高铁贯通，结束了南阳市没有高铁的历史，南阳正式纳入郑州市一小时经济圈，正式加入中原城市群行列，未来郑州对南阳市的经济辐射和带动效应将会进一步增强，但也会进一步加剧对南阳市人口的虹吸效应，加速人口外流。
从城市价值来看，一个GDP总量接近4000亿元，人口近千万，城镇化率仅有46%的三线城市，南阳的房地产市场处于起步阶段，未来仍有较大的发展空间。
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土地加速供应 地价回归合理
南阳市2017-2018年土地成交规划建筑面积为153-170万方，仅为2015-2016年均值的50%左右，而南阳市一年的商品房成交量在200万方左右，连续两年的土地供应稀缺造成南阳市商品住宅库存告急，引发2019年3月年以来南阳楼市的恐慌性购房，房价暴涨，这一波上车的南阳客户也基本处于历史最高位的站岗。白河南板块整体均价达到10000元/平方米，价格透支空间过大，目前根据市场项目销售情况，此价格支撑度较低，去化量疲软，未来市场价格走低是大概率事件。
2019年6月南阳市土地市场经历了一个小高潮，三川置业以6708元/平方米的楼面地价刷新了南阳新区的土地价格，成为整个南阳市的单价地王。政府在“地王”的引爆效应之下，在2019年年底完成了一波快速出货，2019年土地成交建筑面积已达到289万方，这些项目未来会集中在2020年8月至10月入市，此部分土地供应可以有效弥补2017-2018年的需求缺口，但是由于项目集中入市，价格战难以避免，价格调整是大的趋势。
2020年新冠疫情影响，南阳更是重灾区，截止目前南阳仍处于一级防控响应区域，南阳一季度经济下滑严重，同时为防控疫情，财政投入较大，政府财政紧缺。疫情稳定之后，政府再次加速供应土地仍是大概率事件，此部分土地入市时机将会更加严峻，同时由于目前房企普遍现金流趋近，本批次土地成交溢价率会进一步走低。
从土地供应方面来看，南阳市未来库存量走高、竞争加剧、土地溢价率走低是中期的趋势，如何选择在合适的地价拿地，选择好项目的入市时机、错峰竞争尤为重要。从板块来看，未来南阳市的土地供应将会集中在白河南以及南阳新区板块，这两个板块也是南阳市房地产市场的主力成交板块。
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商品房库存走高 量价迈入调整
2019年南阳市商品房市场总成交量在190万方左右，整体均价8795元/平方米，价格同比增长33.76%，涨势惊人。但是根据2019年12月调研情况来看，南阳市的商品房价格已略显疲软，常绿卧龙府项目每周推出特价房，整体均价9600元/平方米，比正常销售房源下降约800元/平方米。金科集美晴洲项目最后的“河景楼王”，均价接近11500元/平方米，去化缓慢。2020年商品房价格预计会进一步延续调整态势。
火焰君粗略估算了一下，南阳市市场存在加上截止2019年新供应的土地，广义库存量大约在240万方，按照年去化量200万方考虑，库存去化周期在14个月，存在一定的竞争压力。
从板块市场来看，白河南板块目前整体存量较小，板块基础设施配套相对比较完善，未来依然是南阳市商品房市场最值得进驻的板块。南阳新区板块各项基础设施薄弱，路网通达性差，整体库存量在70万方左右，目前已经有金科、领创、三川、中梁等企业入驻，未来几个项目集中入市，竞争会异常激烈，同时大量房企入驻也会加速此板块的成熟，加速板块房地产市场发展。
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风险机遇并存 控制土地价格
首先南阳作为河南千万级人口的大市，GDP排行全省前三，农业、医药、机械、旅游产业发达，居民可支配财富较多，且商品房市场处于起步阶段，居民杠杆率相对较低，商品房市场依然有较大的发展空间。从长线趋势来看可以进驻。白河南作为环境、配套设施、成熟度等方面均占据优势，白河南板块白河边的优质地块还是可以重点获取；南阳新区作为市政府重点打造的城市新区，规划定位较高，未来发展可期。这两个板块都可以重点关注，但是一定要控制好拿地价格，即使未来片区打价格战，也为未来项目运营留有一定的腾挪空间。此时进驻机会与风险五五开，虽不是最好的时机，但是相对其他城市许昌、商丘，进南阳安全系数相对比较高一些。
最后预祝各位投拓的朋友们2020年多拿地、拿好地！喜欢本文的可以赞赏哦！一块钱、一块地！
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