房車單反遊天下1
如果創辦一個物業公司你首先要了解物業公司的收入和開支情況，在現有物業公司的模式下共有三項收入：物業費、停車費和公共收益
有一個概念很容易混淆，那就是物業和物業管理。物業簡單地說就是業主的房屋以及與房屋相關的配套設施。
物業管理誰做都可以，但是誰做都要支付成本，物業最基本的成本包括人力成本，公共區域水電成本，電梯維護成本，設施設備維護成本，消防設施設備維護成本，生活垃圾及建築垃圾清運費等等。
最近網上一直在討論取消物業的事，實際上指的是對現有物業管理不滿意。小區物業管理可以不要物業公司做，那就社區來管。可是面對龐大的物業開支費用，社區就要向國家申請這筆款項，你認為國家會承擔這筆費用嗎？也可以讓國營和私營企業來管，可全體業主又不可能是一個單位的職工，哪個單位會來管呢？
那麼最後想到的方法就是業主自治，業主自治總不能成千上萬人一齊來管理小區吧？只能推薦少數人來做清潔當保安維護保養小區設施設備。管理者總有個領導吧？或許是業主或許是業委會。那麼要讓業主過上安寧祥和的生活，上文提到的各種開支總要向業主收費吧？那麼再請幾個會說話的女性上門收費，等你把這些都安排到位了，那時候這種型式和現有物業公司有什麼區別，簡單的說就是把現有物業公司的人員都換成業主就行了。
其實物業管理古往今來都存在的，只是不同的時代不同的稱謂而已，《紅樓夢》裡王熙鳳執掌物業，部隊裡總後勤部執掌物業，國營單位裡行政處(科)執掌物業，只是這些物業費用都有人開支，大家沒有關心過。現在不同了，物業費涉及到幾億人的開支，物業公司服務的好壞直接影響到老百姓的生活。所以說大家討論的不是要取締物業，而是想取消現有的物業公司管理物業的模式，取消很容易，國家一聲令下就能做到，問題是要保證幾億人安寧祥和的生活，你將用哪種更好的方式去代替它？
問題中提到的公共收益部分來承擔人員工資，第一個問題是夠開支嗎？第二個問題是其他物業開支怎麼辦，衛生、保安、水電、設施設備、電梯、消防等工作任何一項做不好都是對業主的傷害，隨時都可能導致業主無法生活或給業主帶來極大的安全隱患。物業行業相對於其他行業是門檻最低的行業，但要做好物業卻是世界上最困難的行業。
張亞軍207253809
我也是幹物業管理的，已經幹了十幾年。從2014年自己單幹至今，摸索到一條能讓業主與我雙贏的承包方法。就像題主問的，如果創辦一個物業公司，不收物管費，只負責保安、保潔能運作得下去嗎？我的成功，實踐了這個問題。那就是《工資承包法》，工資承包法就是承包人根據小區入住戶數、面積、規模，制定出相應的管理計劃，並將實際需要的保安、保潔人數列入合同。作為承包人，每月工資1萬元，全權管理下屬保安、保潔人員，並制定日常工作。為了減少成本支出，承包人同時身兼經理、保安隊長、保潔主管、巡查員數職。承包的小區由房開公司(我管的物業還有市場，就有市場股東)自己設置財務，每個月收到的所有費用包括物管費全部上交給股東，贏虧都由股東承擔，與物業承包方的我無關。通過這幾年的運作，我覺得工資承包的方法確實可行。物業承包人每月只能拿到合同規定的定額工資，服務不到位、工作上出現錯誤又有相應的處罰條款(簽訂合同時交得有幾萬元保證金)，同時，承包人一不能接觸到小區收納的金錢，二不存在要想利益最大化而到處動歪腦精。許多人為了利益最大化，從路燈、監控、綠化、保安人數上到處減少支出。從而導致一系列的後果產生，比如路燈不亮、監控壞了不修、屋頂滲水不修、保安人數不夠導致出現偷盜等等情況，長此以往，讓業主的積怨越積越多，最終匯成一股洪流。那麼，收到的物管費及廣告費等等費用股東拿來幹什麼呢？據我所知，除去每年支付物業的承包費後，還要支付日常維護的各種開支。這其中有兩個心理關係著這個物業能做好:一、股東的心裡是希望物業做好，以此推動自己小區或市場的亮化，帶動銷售。故而對於物業提出的相關建議，只要對小區發展有利，計劃支持、資金支持，如此一來，設備設施的維修維護，保安保潔人數都有了資金保障。有了股東的支持，有了資金的保障，加上合同對物業方的制約，小區(市場)的管理如何不會井井有條、讓人稱讚。
二、承包方為了自己的信譽，加上做不好要被罰錢，同時一切維修費用又不要自己出。在日常工作中，只需管好自己的下屬，熱心服務好業主。對於業主出現的各種麻煩問題要盡力處理好，超出職權範圍的請股東出面協調。什麼地方該維修、什麼地方該維護、用多少錢，做個計劃書報給股東就行。如此一來，簡單的一個工資承包方案，因為利益分配清楚、合同規定明確，物業承包方的去留大權又同時掌握在股東及業主的手裡。你光會″捧"股東方、弄虛作假沒用，業主有怨、管得不好、投訴過多，股東隨時可以終止合同。我覺得，因為少了金錢的誘惑，這個承包方案能讓股東、物業承包人、業主三方受益。
龍行7372834
一個小區假設20棟樓，每棟3個單元，每個單元2部電梯，每部電梯3個廣告位，每個廣告位每月200元。200×3×2×3×20=864000。樓高18層，每層3戶，一層2戶，每戶面積平均110平方，物業費1.2元，就是1.2×110×12×53=83952元。然後83952×3×20=5037120元。假設15％收不上了，就是4281552元。沒有臨時停車，沒有出租車位，車位全部賣光，800個車位，每月管理費100元，就是960000元。每4棟1個保潔，公共區域4個，加主管2個，共10人。每班4人值守大門，2人巡邏，2班倒，加隊長2人，保安14人。物業財務1人，前臺1人，工程1人，主管2人，經理1人，共6人。物業全部人數30人，平均工資3500，每年126萬。這樣算下來固定開支126萬，但是固定收入有610.5萬元。也就是說有485萬的毛利。如果沒有物業費就是固定收入182.4萬，毛利就只有56.4萬。房屋維修有維修基金，你還需要承擔綠化，公共用水用電，等其它雜七雜八的費用。不出意外，基本沒得賺。
雲蘇家居設計
完全可以，看小區多大，假定一千戶的小區，有車500輛，其中400輛長期繳費，每月每車200元，一個月收入8萬，加上臨時停車的，算一萬，每月總收入9萬。請一個財務，三個門衛，食堂2人，10個環衛，總共15個員工，平均工資支出4000元(含保險)，工資支出6萬，勞動工具，勞保用品每月2000，食堂人均標準6元，一天12元/人，每天180，月伙食費5400塊，水電費800，其它1800，總支出6+0.2+0.54+0.08+0.18萬，7萬塊，盈利2萬，還有一些其它收入，比如廣告收入，所以，完全可以做。
核衛之元
完全可以。選準適合的區域。
只負責保安和清潔，這是那種老小區物業的現狀。
這種小區保安只要把住出入口就可以，不必巡邏。
保潔呢，只要收垃圾桶、清掃小區地面就行，幾天掃一次就行。
這種小區的人不想交物業費，有些收費的小區，交費率大概是50%多。
沒看見那麼多人喊著不交物業費？
現在搞不交物業費，一定大受歡迎。這些業主很好相處，什麼髒亂差，只要別太過分，一年掏一次化糞池，別汙水橫流，對環境的容忍度很高。
一個清潔工，4個保安，大叔大嫂就行，身板硬朗的剛下崗內退的老頭更好，一個電工（保安休息時來頂班）用不了幾個人。出口多，就再多請一兩個。
老闆自己兼管理員，請個兼職會計，能更省錢。
不然就請個職員。
廣告費就別想了，這種窮人小區沒人來做廣告。
找個中等規模的小區，能停300輛車的，每臺車每月120元，還有臨時停車費。
一個月毛收入4萬餘元。
拿出2萬餘元來養保安保潔文員會計，足夠。
搞點錢裝幾個攝像頭，把顯示屏裝到保安亭裡，隨著賺錢，慢慢的小區多裝幾個攝像頭，爭取覆蓋主要區域。
打點上下左右關係1萬。
稅金，是總收入的5%。
這種老小區，街道上還會有政府專項補貼款，搞什麼改善環境工程，要善於爭取。
街道社區有時會有一點救災扶貧慈善捐款任務，要踴躍配合。
記住，有錢大家賺，做生意賺到的錢不能只裝自己口袋，那樣不是長久之計。
一年淨賺幾萬，問題不大。
當然開始要虧十多二十萬，比如保安亭，員工服裝，基礎攝像監控系統，大頭是停車場管理系統，通過計算機、網絡設備、車道管理設備搭建的一套對停車場車輛出入、收取停車費進行管理的網絡系統，包括等道閘控制電腦車牌識別收費信息存儲等，一出口一進口就要近十萬元。
大約要兩三年，能把本錢賺回來。
搞物業，知足吧，它本來就不是個賺錢的行當。
醉太平II
宜潔之美適合您的參與！
宜潔保潔清洗培訓基地
小區物業面積20萬平米18棟樓，這樣就是17層的房子 兩部電梯。1700個車位車位全部售出，每月管理費50元。物業費1.2元 。一年物業費288萬，車位管理102萬 。人員按照三班倒每個班4個看門的2個監控室 3個巡邏。27個保安按照3000元一個月 （這個價錢我這裡只能找退休的老頭），保潔白天干活 需要至少18個按照3000的工資 （這個價估計也不好找），3個電工怎麼也要5000以上，3個維修5000。物業服務人員4個2000基礎人員開支就要210萬 。水電暖，辦公，養護工作消耗，小區內綠化維護等費用開支100萬應該差不多吧。公共設備損壞年損耗率15%一年也要十萬吧。最後自己算還剩多少。
現實還是夢
無論多牛的小區，肯定賠死你！
賬都不需要算了，拉公示都是費時間。
你廣告收益交不交稅吧，廣告製作成本多少你想過嗎？
小區業主委員會通過你設置廣告盈利了嗎？
且你和當地物業辦報備廣告一事了嗎？
你查過物業法嗎？我要沒記錯2019年頒佈了新條例，不允許小區內設置盈利性質的廣告位，記不清楚了，大概這麼個意思。
還有，車位你說租就能租出去？
地上車位按現在法律規定屬於公共部位，你有產權嗎？有產權的是車庫！
那麼公共部位的車位收入去向是哪裡？用於小區物業管理了嗎？
地下車位出租，你有多少個車位？或者你想租多少錢？
地下車位是否是人防工程？如果是對不起，這收入不全是你的！
如果不是，產權所有人是誰？你只能賺個託管費和差價，但是對不起，2019年開始，對房地產管理全面加強，你賺取差價就算你涉黑！你只能拿佣金，也就是這個託管費！
朋友，做事情有熱情是好事，但要了解國家法律、地方法規和政策的解讀及執行情況，瞭解差不多了在尋思去做，不要浪費自己的創業時間。
道甲道
我呵呵了，全是眼淚，我們接手的小區，因為是央企水電沒分戶，不交物業費，水電費也不交成了常態，我們物業除了保潔保安在還要墊付水電，沒及時交停電了，還被投訴到物業辦，我們還要在小區張貼道歉信！！別的費想都別想！這樣的小區我們必須要接，但我們物業又要自負盈虧！賠死了！！
類似愛情12
業主和物業的矛盾越演越烈。業主指責物業只收錢不幹事，物業指責業主不交費白白享受服務。不少物業的手段甚至和黑社會類似。現在這個問題不能再拖了。再拖矛盾會更大。現在水、電、燃氣、暖氣已經交由專業的公司服務。物業手裡還剩下垃圾處理和電梯維護，這兩樣主要的服務。次要的小區綠化、保安這兩樣服務。
強烈的呼籲改革現在的物業服務管理方式。成立全國的電梯維護招標管理平臺，和全國的垃圾處理服務招標管理平臺。這兩樣和每家每戶的水費聯動。
具體運行方式為電梯維護公司在平臺上投標，由業主投票，比如規定每年為一個期間，一樓業主不繳納電梯維護費，二樓繳納相應的比例，以此類推。每年有一個投票日，最高票中標。費用和水費聯動。
垃圾處理公司也在垃圾管理平臺上投標，承諾服務價格和質量，由業主投票，最高票得標。也和水費聯動。
還有小區的綠化交由市政管理。小區的保安交由警察管理。
這樣就可以取消物業。讓每個業主錢花的明明白白。由於是業主投票產生，所以權利在小區的每個業主。由於費用和水費聯動，所以不存在欠繳和不繳納的可能。每個小區業委會可以投票表決，這兩樣如果不交費可以斷水。而政府只需要維護好這兩個網絡平臺就可以了。也沒有出力不討好的可能。
強烈呼籲成立全國電梯維護平臺和垃圾處理平臺。讓每個業主錢花的明明白白。希望頭條的網友頂我起來。讓全國人民都看到！！！
