03.05 如果創辦一個物業公司,不收物業費,只負責保安保潔,只靠廣告和車位收入能不賠錢嗎?

房車單反遊天下1


如果創辦一個物業公司你首先要了解物業公司的收入和開支情況,在現有物業公司的模式下共有三項收入:物業費、停車費和公共收益

有一個概念很容易混淆,那就是物業和物業管理。物業簡單地說就是業主的房屋以及與房屋相關的配套設施。

物業管理誰做都可以,但是誰做都要支付成本,物業最基本的成本包括人力成本,公共區域水電成本,電梯維護成本,設施設備維護成本,消防設施設備維護成本,生活垃圾及建築垃圾清運費等等。

最近網上一直在討論取消物業的事,實際上指的是對現有物業管理不滿意。小區物業管理可以不要物業公司做,那就社區來管。可是面對龐大的物業開支費用,社區就要向國家申請這筆款項,你認為國家會承擔這筆費用嗎?也可以讓國營和私營企業來管,可全體業主又不可能是一個單位的職工,哪個單位會來管呢?

那麼最後想到的方法就是業主自治,業主自治總不能成千上萬人一齊來管理小區吧?只能推薦少數人來做清潔當保安維護保養小區設施設備。管理者總有個領導吧?或許是業主或許是業委會。那麼要讓業主過上安寧祥和的生活,上文提到的各種開支總要向業主收費吧?那麼再請幾個會說話的女性上門收費,等你把這些都安排到位了,那時候這種型式和現有物業公司有什麼區別,簡單的說就是把現有物業公司的人員都換成業主就行了。

其實物業管理古往今來都存在的,只是不同的時代不同的稱謂而已,《紅樓夢》裡王熙鳳執掌物業,部隊裡總後勤部執掌物業,國營單位裡行政處(科)執掌物業,只是這些物業費用都有人開支,大家沒有關心過。現在不同了,物業費涉及到幾億人的開支,物業公司服務的好壞直接影響到老百姓的生活。所以說大家討論的不是要取締物業,而是想取消現有的物業公司管理物業的模式,取消很容易,國家一聲令下就能做到,問題是要保證幾億人安寧祥和的生活,你將用哪種更好的方式去代替它?

問題中提到的公共收益部分來承擔人員工資,第一個問題是夠開支嗎?第二個問題是其他物業開支怎麼辦,衛生、保安、水電、設施設備、電梯、消防等工作任何一項做不好都是對業主的傷害,隨時都可能導致業主無法生活或給業主帶來極大的安全隱患。物業行業相對於其他行業是門檻最低的行業,但要做好物業卻是世界上最困難的行業。


張亞軍207253809


我也是幹物業管理的,已經幹了十幾年。從2014年自己單幹至今,摸索到一條能讓業主與我雙贏的承包方法。就像題主問的,如果創辦一個物業公司,不收物管費,只負責保安、保潔能運作得下去嗎?我的成功,實踐了這個問題。那就是《工資承包法》,工資承包法就是承包人根據小區入住戶數、面積、規模,制定出相應的管理計劃,並將實際需要的保安、保潔人數列入合同。作為承包人,每月工資1萬元,全權管理下屬保安、保潔人員,並制定日常工作。為了減少成本支出,承包人同時身兼經理、保安隊長、保潔主管、巡查員數職。承包的小區由房開公司(我管的物業還有市場,就有市場股東)自己設置財務,每個月收到的所有費用包括物管費全部上交給股東,贏虧都由股東承擔,與物業承包方的我無關。通過這幾年的運作,我覺得工資承包的方法確實可行。物業承包人每月只能拿到合同規定的定額工資,服務不到位、工作上出現錯誤又有相應的處罰條款(簽訂合同時交得有幾萬元保證金),同時,承包人一不能接觸到小區收納的金錢,二不存在要想利益最大化而到處動歪腦精。許多人為了利益最大化,從路燈、監控、綠化、保安人數上到處減少支出。從而導致一系列的後果產生,比如路燈不亮、監控壞了不修、屋頂滲水不修、保安人數不夠導致出現偷盜等等情況,長此以往,讓業主的積怨越積越多,最終匯成一股洪流。那麼,收到的物管費及廣告費等等費用股東拿來幹什麼呢?據我所知,除去每年支付物業的承包費後,還要支付日常維護的各種開支。這其中有兩個心理關係著這個物業能做好:一、股東的心裡是希望物業做好,以此推動自己小區或市場的亮化,帶動銷售。故而對於物業提出的相關建議,只要對小區發展有利,計劃支持、資金支持,如此一來,設備設施的維修維護,保安保潔人數都有了資金保障。有了股東的支持,有了資金的保障,加上合同對物業方的制約,小區(市場)的管理如何不會井井有條、讓人稱讚。

二、承包方為了自己的信譽,加上做不好要被罰錢,同時一切維修費用又不要自己出。在日常工作中,只需管好自己的下屬,熱心服務好業主。對於業主出現的各種麻煩問題要盡力處理好,超出職權範圍的請股東出面協調。什麼地方該維修、什麼地方該維護、用多少錢,做個計劃書報給股東就行。如此一來,簡單的一個工資承包方案,因為利益分配清楚、合同規定明確,物業承包方的去留大權又同時掌握在股東及業主的手裡。你光會″捧"股東方、弄虛作假沒用,業主有怨、管得不好、投訴過多,股東隨時可以終止合同。我覺得,因為少了金錢的誘惑,這個承包方案能讓股東、物業承包人、業主三方受益。


龍行7372834


一個小區假設20棟樓,每棟3個單元,每個單元2部電梯,每部電梯3個廣告位,每個廣告位每月200元。200×3×2×3×20=864000。樓高18層,每層3戶,一層2戶,每戶面積平均110平方,物業費1.2元,就是1.2×110×12×53=83952元。然後83952×3×20=5037120元。假設15%收不上了,就是4281552元。沒有臨時停車,沒有出租車位,車位全部賣光,800個車位,每月管理費100元,就是960000元。每4棟1個保潔,公共區域4個,加主管2個,共10人。每班4人值守大門,2人巡邏,2班倒,加隊長2人,保安14人。物業財務1人,前臺1人,工程1人,主管2人,經理1人,共6人。物業全部人數30人,平均工資3500,每年126萬。這樣算下來固定開支126萬,但是固定收入有610.5萬元。也就是說有485萬的毛利。如果沒有物業費就是固定收入182.4萬,毛利就只有56.4萬。房屋維修有維修基金,你還需要承擔綠化,公共用水用電,等其它雜七雜八的費用。不出意外,基本沒得賺。


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完全可以,看小區多大,假定一千戶的小區,有車500輛,其中400輛長期繳費,每月每車200元,一個月收入8萬,加上臨時停車的,算一萬,每月總收入9萬。請一個財務,三個門衛,食堂2人,10個環衛,總共15個員工,平均工資支出4000元(含保險),工資支出6萬,勞動工具,勞保用品每月2000,食堂人均標準6元,一天12元/人,每天180,月伙食費5400塊,水電費800,其它1800,總支出6+0.2+0.54+0.08+0.18萬,7萬塊,盈利2萬,還有一些其它收入,比如廣告收入,所以,完全可以做。


核衛之元


完全可以。選準適合的區域。

只負責保安和清潔,這是那種老小區物業的現狀。

這種小區保安只要把住出入口就可以,不必巡邏。

保潔呢,只要收垃圾桶、清掃小區地面就行,幾天掃一次就行。

這種小區的人不想交物業費,有些收費的小區,交費率大概是50%多。

沒看見那麼多人喊著不交物業費?

現在搞不交物業費,一定大受歡迎。這些業主很好相處,什麼髒亂差,只要別太過分,一年掏一次化糞池,別汙水橫流,對環境的容忍度很高。

一個清潔工,4個保安,大叔大嫂就行,身板硬朗的剛下崗內退的老頭更好,一個電工(保安休息時來頂班)用不了幾個人。出口多,就再多請一兩個。

老闆自己兼管理員,請個兼職會計,能更省錢。

不然就請個職員。

廣告費就別想了,這種窮人小區沒人來做廣告。

找個中等規模的小區,能停300輛車的,每臺車每月120元,還有臨時停車費。

一個月毛收入4萬餘元。

拿出2萬餘元來養保安保潔文員會計,足夠。

搞點錢裝幾個攝像頭,把顯示屏裝到保安亭裡,隨著賺錢,慢慢的小區多裝幾個攝像頭,爭取覆蓋主要區域。

打點上下左右關係1萬。

稅金,是總收入的5%。

這種老小區,街道上還會有政府專項補貼款,搞什麼改善環境工程,要善於爭取。

街道社區有時會有一點救災扶貧慈善捐款任務,要踴躍配合。

記住,有錢大家賺,做生意賺到的錢不能只裝自己口袋,那樣不是長久之計。

一年淨賺幾萬,問題不大。

當然開始要虧十多二十萬,比如保安亭,員工服裝,基礎攝像監控系統,大頭是停車場管理系統,通過計算機、網絡設備、車道管理設備搭建的一套對停車場車輛出入、收取停車費進行管理的網絡系統,包括等道閘控制電腦車牌識別收費信息存儲等,一出口一進口就要近十萬元。

大約要兩三年,能把本錢賺回來。

搞物業,知足吧,它本來就不是個賺錢的行當。


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小區物業面積20萬平米18棟樓,這樣就是17層的房子 兩部電梯。1700個車位車位全部售出,每月管理費50元。物業費1.2元 。一年物業費288萬,車位管理102萬 。人員按照三班倒每個班4個看門的2個監控室 3個巡邏。27個保安按照3000元一個月 (這個價錢我這裡只能找退休的老頭),保潔白天干活 需要至少18個按照3000的工資 (這個價估計也不好找),3個電工怎麼也要5000以上,3個維修5000。物業服務人員4個2000基礎人員開支就要210萬 。水電暖,辦公,養護工作消耗,小區內綠化維護等費用開支100萬應該差不多吧。公共設備損壞年損耗率15%一年也要十萬吧。最後自己算還剩多少。


現實還是夢


無論多牛的小區,肯定賠死你!

賬都不需要算了,拉公示都是費時間。

你廣告收益交不交稅吧,廣告製作成本多少你想過嗎?

小區業主委員會通過你設置廣告盈利了嗎?

且你和當地物業辦報備廣告一事了嗎?

你查過物業法嗎?我要沒記錯2019年頒佈了新條例,不允許小區內設置盈利性質的廣告位,記不清楚了,大概這麼個意思。

還有,車位你說租就能租出去?

地上車位按現在法律規定屬於公共部位,你有產權嗎?有產權的是車庫!

那麼公共部位的車位收入去向是哪裡?用於小區物業管理了嗎?

地下車位出租,你有多少個車位?或者你想租多少錢?

地下車位是否是人防工程?如果是對不起,這收入不全是你的!

如果不是,產權所有人是誰?你只能賺個託管費和差價,但是對不起,2019年開始,對房地產管理全面加強,你賺取差價就算你涉黑!你只能拿佣金,也就是這個託管費!

朋友,做事情有熱情是好事,但要了解國家法律、地方法規和政策的解讀及執行情況,瞭解差不多了在尋思去做,不要浪費自己的創業時間。


道甲道


我呵呵了,全是眼淚,我們接手的小區,因為是央企水電沒分戶,不交物業費,水電費也不交成了常態,我們物業除了保潔保安在還要墊付水電,沒及時交停電了,還被投訴到物業辦,我們還要在小區張貼道歉信!!別的費想都別想!這樣的小區我們必須要接,但我們物業又要自負盈虧!賠死了!!


類似愛情12


業主和物業的矛盾越演越烈。業主指責物業只收錢不幹事,物業指責業主不交費白白享受服務。不少物業的手段甚至和黑社會類似。現在這個問題不能再拖了。再拖矛盾會更大。現在水、電、燃氣、暖氣已經交由專業的公司服務。物業手裡還剩下垃圾處理和電梯維護,這兩樣主要的服務。次要的小區綠化、保安這兩樣服務。

強烈的呼籲改革現在的物業服務管理方式。成立全國的電梯維護招標管理平臺,和全國的垃圾處理服務招標管理平臺。這兩樣和每家每戶的水費聯動。

具體運行方式為電梯維護公司在平臺上投標,由業主投票,比如規定每年為一個期間,一樓業主不繳納電梯維護費,二樓繳納相應的比例,以此類推。每年有一個投票日,最高票中標。費用和水費聯動。

垃圾處理公司也在垃圾管理平臺上投標,承諾服務價格和質量,由業主投票,最高票得標。也和水費聯動。

還有小區的綠化交由市政管理。小區的保安交由警察管理。

這樣就可以取消物業。讓每個業主錢花的明明白白。由於是業主投票產生,所以權利在小區的每個業主。由於費用和水費聯動,所以不存在欠繳和不繳納的可能。每個小區業委會可以投票表決,這兩樣如果不交費可以斷水。而政府只需要維護好這兩個網絡平臺就可以了。也沒有出力不討好的可能。

強烈呼籲成立全國電梯維護平臺和垃圾處理平臺。讓每個業主錢花的明明白白。希望頭條的網友頂我起來。讓全國人民都看到!!!


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