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近日，《珠海经济特区物业管理条例实施细则》正式实施。图为金湾航空新城一小区。南方日报记者 关铭荣 摄
业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为，不得成为业主委员会委员候选人；建设单位未出售的车位、车库，业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝……近日，《珠海经济特区物业管理条例实施细则》（以下简称《实施细则》）的实施，引起了珠海各界的关注。
《实施细则》为物业管理中存在的“老大难”问题提供了相应解决依据，进一步建立健全珠海物业管理的长效机制。
日前，笔者走访发现，珠海各界对通过立法手段，进一步规范物业管理表示肯定和赞同。珠海市香洲区人民法院法官表示，《珠海经济特区物业管理条例实施细则》的实施，细化了市、区政府、镇街及相关部门的职责，同时对首次业主大会筹备组、业主大会、业主委员会、业主监事会的成立和工作流程作出详细规定，还对物业服务企业退出等问题作出明确规定，有利于加强物业服务企业监管，提高物业服务质量。
业委会成立难如何破解？明晰三级管理体制
最近半年，珠海香洲南村社区的华志涛有点忙。他的身影出现在社区举行的各种会议上，只为动员、鼓励业主们参与南村豪苑业委会的筹备事宜，可效果并不理想，业主们积极性不高。
南村豪苑的问题并不是个案。长期扎根珠海社区的资深社工阚童介绍，他接触过的不少小区，虽然想成立业委会，但最后并未如愿，“业主积极性不高的原因，除了主观因素，很大程度在于缺乏有效的鼓励机制。另外，流程不明、管理监督部门缺位等，也为业委会的成立带来了阻力。”阚童说。
新规实施有望打破这一僵局。针对过去市、区、镇各级物业管理机构不完善，人员未配置到位等情况，《实施细则》以专款条文形式，明确了各级政府应配备专门机构与专职人员，充分发挥属地管理职能。同时，进一步明确市、区两级政府职责，明晰市、区、镇街三级管理体制。
根据《实施细则》，符合设立业主大会条件的，镇街应当自接到业主书面要求之日起三十日内，指导业主成立业主大会筹备组。筹备组成员为七人以上十五人以下单数，由镇街代表、居民委员会或者村民委员会代表、建设单位代表和业主代表共同组成，其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由镇街代表担任。
《实施细则》还提出，自《珠海经济特区物业管理条例》实施之日起，业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为，不得成为业主委员会委员候选人。在《珠海经济特区物业管理条例》实施前，业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为，在选举前补缴的可以成为业主委员会委员候选人，进一步规范业委会成员要求。
在阚童看来，小区成立业委会的意义，在于协助业主们从分散的群体变成一个团结的组织，更好地维护自身合法权益，建设自己的家园。《实施细则》更明晰业委会筹备过程中政府部门的角色，更规范筹备流程，让筹备过程更阳光、公平地进行，这些都将有助于提高业委会成立效率，提高业委会在小区的影响力，值得点赞。
停车难如何破解？小区车位不得“只售不租”
“小区周边停车位越来越紧张，没有固定车位确实不方便。”对家住吉大华业临海花园的梁女士来说，每天回家找车位是一个难题，本打算向物业租用小区的车位，却被告知小区车位“只售不租”，无奈之下，她只好向其他业主租用购买的车位。
小区车位是租是卖到底谁说了算？《实施细则》给出了答案：建设单位未出售的车位、车库，业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
《实施细则》提出，拟出租车位、车库数量少于本物业管理区域要求承租车位、车库的业主、物业使用人的房屋套数时，每拥有一套房屋的业主、物业使用人最多只能承租一个车位或者车库。
建设单位、业主和物业服务企业等车位、车库的所有权人、使用权人以及管理人在出租车位、车库时应当优先出租给本物业管理区域内的业主、物业使用人。在满足本物业管理区域内业主、物业使用人的购买和承租需求后，车位、车库存在多余情形的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，租赁期限不得超过六个月。
广东暨众律师事务所律师蒲伟分析，车位产权复杂，过去开发商为了回笼资金，强行规定小区地下产权车位“只售不租”的情况常用发生。一种观点认为，开发商拥有地下产权车位的所有权，因此其“只售不租”的行为是合法的；另一种观点则认为，《物权法》74条规定了应当优先满足业主需要，因此“只售不租”并不合法，应当允许业主租用车位。意见分歧之下，孰是孰非标准模糊。
“《实施细则》规定小区车位不得‘只售不租’，可谓解决了这一争议，切实保护了业主作的利益。”蒲伟说。
换物业难如何破解？为物业变更提供法律依据
去年，珠海前山金地花园小区因为一宗法院执行案备受关注。在业委会辞退了小区物业金豪物业公司后，对方一直拒绝离开小区，双方打了6年的官司。直到去年8月，香洲法院强制执行，最终金豪物业才撤出该小区服务区域。
小区业主通过业委会“炒掉”物管，再另聘新的物业公司，本是一件正常的事，但因为前期有关制度对一些细节问题未作详细规定，“老赖”物业便有机可乘。
香洲区人民法院统计数据显示，2017年1月1日至2019年4月1日，该院共受理物业纠纷案件1823件，其中物业服务合同案件1806件。“物业服务企业多因业主拖欠物业服务费，或因退场追讨物业服务费提起诉讼，要求业主缴纳相关费用。业主多因认为业主委员会作出相关决定违反法定程序或者侵犯其合法权益而提起业主撤销权之诉。”受访法官说。
蒲伟介绍，在实践中存在着多种物业企业变更导致的纠纷。终止合同后，原物业企业不肯退出，新的物业企业无法进场，小区的物业管理出现混乱，甚至出现新旧物业企业工作人员打架的情况，“无论对行业监管还是社区建设来说，刚性的服务标准和细则都非常必要，《实施细则》便是对原有法律的重要补充。”
《实施细则》提出，物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当组织召开业主大会会议决定是否续聘原物业服务企业。
物业服务合同的权利义务终止，物业服务企业应当退出物业管理区域。原物业服务企业未及时退出物业管理区域，经业主大会授权，业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域。
物业服务合同权利义务终止后，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料，物业服务企业拒绝退出、移交资料，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权拒绝。
除此外，《实施细则》还对物业服务费的收取方式等问题作出了规定。
蒲伟认为，《实施细则》针对物业服务提出的这些详细规定，为物业主管部门指导和监督物业服务企业变更提供了法律依据，也为业主、业主大会和物业服务企业提供了清晰指引。
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