04.01 长沙各板块限价地排行：滨江第一 梅溪湖第三(图)

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最新消息，滨江新城F4-B地块（[2019]长沙市004号）今日由湖南梦想置业开发有限公司竞得，该地块住宅毛坯最高销售均价12900元/平。

3月28日，天心区书院路一宗双限地挂牌公示，地块编号为[2019]长沙市016号，最高限价2.76亿元，毛坯住宅最高限价12800元/平，较已经熔断的滨江地块仅差100元/平，是目前长沙第二高限价地块。

滨江新城F4-B地块之前已有介绍，今天说下中心板块南湖新城的这个地块。

宗地具体情况

宗地范围：本次出让宗地东临书院路，南邻长沙市建筑工程有限责任公司，西邻长沙辰龙房地产开发有限责任公司，北邻长沙市南湖新城建设开发有限责任公司。
规划用途：商业、住宅（B1R2、住宅占77.78%）。
出让年限：商业40年，住宅70年。
规划指标要求：容积率≤4.5；建筑密度≤32%；绿地率≥38%；建筑控制高度＜100米并满足机场限高要求；广场面积按技术规定要求设置。
根据长沙市土地管理委员会[2019]1号会议纪要，该宗地挂牌交易条件为：
1、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育和幼儿园的义务。2、该宗地挂牌出让最高限价27610万元，住宅（毛坯）最高销售均价为12800元/平方米。

地块规划为商住用地，商业比例约22%，地块体量非常小，规划建筑面积仅为3.9万方，远小于今年同期挂牌的92万方滨江地块、71万方梅溪湖地块，因此较低的拿地资金对于小开发商来说，取地意愿可能会更强。

另外，地块北侧紧挨着片区内的另一个双限地楼盘——卓越江岸，住宅毛坯限价9900元/平。

本地块起拍楼面价为6500元/平，以下与近期其他挂牌的双限地进行对比分析：梅溪湖板块和红星洞井板块的双限地起始楼地价差最高，理论利润大。

本地块价差与滨江地块相同，为6300元/㎡。从近日滨江地块24轮报价提前熔断可以得知，滨江地块的高利润是房企热情高涨的一个重要原因。因此但从价差来看，本地块对于房企来说是有吸引力的。

地块要求建筑限高需小于100m，建筑密度小于32%，无法打造超高层，预计后期以高层为主；地块呈不方正的“7”字状，加之体量不大，后期产品业态布局和园林景观打造有一定难度。

作为目前长沙限价第二高的经营性用地，必然有其原因。

让我们长沙克而瑞的专业解析：

土地稀缺性

地块位于中心板块，作为市中心老城区，土地越来越少。并且在18年仅有3宗涉宅用地出让，17年和16年仅有1宗，区域内土地十分珍贵。可见此次挂牌的地块稀缺性明显，这是该地块高限价的一个重要原因。

板块市场突出

2011年至今，中心板块供应房源整体呈下降趋势，区域内可售房源稀缺。价格来看，中心板块成交价一直高于长沙内五区整体均价，在11年就达到9488元/㎡，18年达到12735元/㎡。

从周边在售项目来看，中建江山一号豪宅22000元/㎡，拉高区域整体均价，君合天玺全装修高层14000元/㎡，建发中央公园毛坯高层14000元/㎡，周边均价较高因此从该地块限价12800元/㎡来看，在区域内不算太高。

中心城区成熟配套

地块位于长沙中心老城区，生活配套完善且成熟，距离长沙商业最成熟的五一商圈也不远。

地块距离一号线黄土岭站直线约1.4公里，距离4号线碧沙湖站约400m，5月将试运行；地块距离与4号线同时在建设的南湖路隧道也不远，未来自己开车去河西也非常方便。

中心城区的一大优势是优质的教育实力，地块2公里范围内有多所名校，同时地块要求竞买人未来需自身配备义务教育和幼儿园。完善优质的教育资源，未来可作为项目的一大亮点。