提要
自去年下半年以来，广州中心区供地力度明显加大，天河、越秀等多年未有公开挂地的区域均“铁树开花”。
踏入2020年，首批挂牌的商住地均来自中心区；
其中包括去年2宗中止出让的“回炉”地（广氮、金沙洲）以及首次登场的荔湾金桥地块，关于本次挂牌地块的前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。
看点聚焦
看点一：广氮、金沙洲地块“回炉”，出让条件未作大调整，能否顺利“出嫁”？
去年9月挂牌，10月中止出让的广氮、金沙洲两宗地块“卷土重来”；
对比用地面积、起拍价等指标均未作改变，其中较明显条件变化仅为竞买保证金均降低至为1亿元。
根据广州中原研究发展部了解，去年房企对两宗地热情度较低的原因主要有：
1.2019年“金九银十”成色不足，市场大环境“转凉”，大部分房企以促回款，促去化为主要任务；
2.广氮地块面积小，起拍价较高，未来产品“定价话语权”不强，且面临一手旧改项目以及优质二手竞争；
3.金沙洲地块起拍总额高（39亿元），相当于中型房企1/5-1/6的年拿地金额预算，加上配建安置房面积较大（2.4万m²），周边配套情况不完善。
踏入2020年，广州市场环境得益于人才购房新政有所“回温”；
从历年情况来看，上半年房企拿地态度更趋积极；
此外，对于广氮AT0607113地块而言，距离其500米的广氮AT0607084地块去年12月以34000元/ m²楼面价由城投珠实联合体夺得，奠定广氮板块新房价格水平；
因此广州中原研究发展部认为本次两宗回炉地成功出让的可能性较高。
看点二：华大物流地块后，时隔4年滘口板块再出新地
本次与两宗回炉地同时挂出的滘口金桥地块于《2019年供地蓝皮书》（下简称“蓝皮书”）中已有预告；
根据《蓝皮书》介绍，该地块北接珠江，可望三江口，东临鹅潭湾居住区，景观环境优越。
此外，该地块为华大物流地块（AF010734地块）于2016年7月推出后，滘口板块再次推地。
当年华大物流地块吸引雅居乐、保利、时代、碧桂园、万科、平安、旭辉等19家房企竞逐，最终以35216元/ m²楼面价出让，溢价率达120%。
此外，该地块距离去年9月刷新荔湾“标杆价”的南岸路冷冻厂地块仅2.5公里，可见荔湾西部历来为房企“角逐血拼”之地
随着近年滘口板块配套不断完善，周边大坦沙、山村等旧改稳步推进；
加上土拍市场升温，金桥地块预计将成为各大开发商眼中的“香饽饽”。
挂牌地块分析
荔湾区金桥地块AF010120基本信息
金桥地块总占地面积37299㎡，计容建面64930㎡，总起拍价18.3亿，起拍楼面价28140元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为26.5亿，到达最高限价时，楼面价为40813元/㎡。
周边楼价分析
金桥地块周边有多个一手楼盘在售，距离较近的新世界凯粤湾均价5万/㎡，大坦沙岛项目悦江上品、双桥8号均价处于4.8万/㎡左右。
二手方面，周边优质大盘为新世界逸彩庭园，均价3.5-3.6万/㎡，此外芳村大道西多楼梯楼，主要为楼龄较长的企业宿舍，价格在2.4-2.8万/㎡左右。
天河区广氮AT0607113地块基本信息
广氮地块总占地面积17648㎡，计容建面58168㎡，总起拍价18.6亿，起拍楼面价32000元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为21.8亿，到达最高限价时，楼面价为37460元/㎡。
地块需要配置6班幼儿园和居民健身场所等服务设施。
地块目前处于闲置状态，内部平整无明显坡度起伏，曾作停车场之用，目前已清空。
广氮地块北侧紧邻国六宝肉菜市场及雅心幼儿园，地块东侧为经适房“广氮花园”，南侧为天坤一路及广园快速路；
西侧为健明五路，隔路相对同样为闲置用地，根据2018年11月公布的（《天河智谷片区城市设计及控制性详细规划》）显示，将作为商业用地（B1）之用。
广氮片区发展始于2013年前后，当时经适房“广氮花园”交楼，大批住户进入、盘活片区；
同年5月天健地产以1.95亿竞得广氮AT06070407地块，为现 “天健上城”项目；
经过6年时间发展，广氮片区各方面配套均相对成熟。
生活购物方面，肉菜市场距离本次出让的地块仅50米，简单购物需求可在广氮花园底层商铺满足（便利店、快餐较多），距离大型商圈棠东约1.5公里步程。
交通方面，地块距离广氮花园站600米，但目前公交线路较少，主要通往珠江新城、东山口、员村等地；
地块距离4号线黄村站约2公里步程，距21号线棠东站约600米步程。
周边楼价分析
该地块为广州历年起拍楼面价TOP6地块，低于去年12月出让的广氮AT060784但比去年2月出让的望江靓地黄埔大道东646号地块高。
按照现时3.2万元/㎡的楼面价估算，即使地块以底价成交，未来理论盈利售价亦在6万元/㎡以上。
现时天河在售两大一手主力楼盘兰亭盛荟（5万元/㎡），珠江花城（4.9万元/㎡），上述两盘与地块区位条件档次相似，但两盘整体占地面积较大，可构成自给自足“大社区”，小新塘旧改项目保利天汇最快于春节后入市。
此外，地块周边二手市场成熟度高，且价格梯度明显，吸引不同价格承受能力买家入市。如预算3-3.5万/㎡可选择棠德花苑、广氮新村。
预算4-4.5万/㎡可选择中海康城、天健上城、阳华国花苑等楼龄较新的小区；
预算5万/㎡及以上，可选择距离金融城、珠江新城更近的优质小区骏景花园。
白云区金沙洲AB3705032地块基本信息
该宗地块地处金沙洲板块，可用于商住部分建设的用地面积为6.45万㎡；
建筑面积为22.94㎡；起拍总价达38.73亿元。起拍楼面价达18854元/㎡。
另外，根据规划显示，地块除需配建2.4万㎡的政府回购住宅外，还需无偿建设1.4万㎡规模的中小学用地以及绿地、道路。
现时，金沙洲AB3705032地块目前处于围蔽状态，地形方正，内部尚未进行平整处理，地势相对平坦，现场被大面积植被、丛林覆盖。
该地块周边“旺中带静”，广州中原研究发展部实地调研了解，地块的北侧为湖泊及山林，景观条件优越，居住舒适度高；
西北侧则被越秀星汇金沙所“包围”，未来可共享社区配套；而南侧为永旺梦乐城。
但需要指出的是，地块西南侧为中国石化加油站、顺景加油站，来往车辆较多，为地块最大的“减分项”。
道路交通方面，金沙洲AB3705032地块所在区域道路交通便利，邻近广州环城高速出入口以及康园路，联通白云、天河多地，自驾车出行便利度。
公共交通方面，距离春满街公交站100米，该车站仅2条公交线路，且候车时间相对较长，约15-20分钟。
此外，地块距地铁6号线浔峰岗仅1.2公里，步行时间约13分钟。
生活配套方面，金沙洲AB3705032地块周边配套成熟。金沙洲商圈位于地块2公里范围辐射内，而大型商场永旺梦乐城紧邻地块周边，约600米距离。
同时，教育资源方面亦相对齐全，除自身配建的中小学外，金沙中学、广大附中实验中学学校等多所优质学校亦坐落项目周边，可满足业主子女的教育需求。
周边楼价分析
地块所处金沙洲板块为白云重要二手市场板块，一手楼市处于空白期。其中，板块在售的优质“次新房”项目在售均价在2.8-3.1万/㎡之间。
另外，需要指出的是，本次出让地块需配建中小学及大量安置房，若扣除配建楼面价已达1.8万元/㎡，意味着未来产品售价将在3.6-4万/㎡左右，与周边竞品次新房项目有一定价格差距，未来竞争形势将十分激烈。
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