商品房買賣過程中，買賣雙方簽訂預約合同的情形時有發生。有這樣一起案件，廖某與昌邑某房地產開發有限公司(以下簡稱某公司)簽訂商品房認籌協議後，又與李某簽訂更名協議，將房產轉讓給李某。誰料，不久該商品房項目土地因為其他案件被查封，造成房產不能實現更名，李某無奈之下將廖某及某公司告上法庭。日前，昌邑法院開庭審理了此案，依法判決，廖某與李某簽訂的房產更名協議解除，廖某返還李某購房款37萬元及利息。
據瞭解，2014年11月，被告廖某與某公司簽訂商品房認籌協議一份，約定廖某認籌某公司開發的位於昌邑市某房地產項目中的一套商品房。該商品房的建築面積約為135平方米，房款計49.1萬餘元，協議簽訂當天，廖某交認購款49.1萬餘元。
2015年3月，廖某簽訂商品房認籌協議後不久，便和原告李某簽訂了一份購房更名協議，約定廖某將上文提到的那套商品房以總房價37萬元的價格更名於李某。此後，李某將全部購房款37萬元一次性付給廖某。
李某與廖某簽訂更名協議時，廖某承諾將協調某公司及時完成購房合同更名，並將此前該商品房認籌協議及49.1萬元的收款收據給付李某。更名協議左下方標明廖某收到李某購房款37萬元整。可是更名協議簽訂後，該處房產遲遲不能更名，為了維護自己的合法權益，李某將廖某及某公司告上法庭。請求依法判決解除自己與被告廖某簽訂的購房更名協議，並返還全部購房款37萬元及利息。
案件受理後，經昌邑法院向當地相關部門查詢，涉案房屋所在的土地自2013年5月起至今因其他案件被相應的法院查封。
日前，昌邑法院開庭審理了此案，依法判決確認原告李某與被告廖某簽訂的購房更名協議解除；廖某返還李某購房款37萬元及利息。
法官說法
據本案辦案法官介紹，被告廖某與某公司簽訂的商品房認籌協議本質上是雙方為進一步簽訂商品房買賣合同、實現交易成功為目的的商品房預約合同，該預約合同合法有效。原告李某與被告廖某簽訂的購房更名協議雖名為更名協議，實際履行中仍以實現簽訂商品房買賣合同、實現交易成功為目的，該更名協議亦合法有效。雙方均應按合同約定行使權利並履行相應的義務。從被告廖某為原告李某出具的收據來看，被告廖某已收到原告李某購房款37萬元。原告李某為實現簽訂商品房買賣合同這一目的，履行了向被告廖某交付購房款的義務後，被告廖某應根據約定履行相應的更名義務，但被告廖某至今未履行該項義務。而且，即使被告廖某履行了相應的更名義務，但因涉案房屋土地早已被相關法院查封，不具備簽訂商品房買賣合同的條件，原告李某與被告廖某簽訂的更名協議的合同目的無法實現，被告廖某構成根本違約。
商品房預約合同是開發商在其開發的樓房尚未辦理預售許可證、不具備對外預售的法定條件的情況下，為拓展其所開發樓房的銷路、鎖定客源，而與買方簽訂的以促成雙方簽訂商品房買賣合同、實現交易成功為目的的合同，不違反法律法規的規定，是合法有效的。
《合同法》第九十七條規定：“合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施、並有權要求賠償損失。”《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”本案中，原告履行了向被告繳納房款的義務，被告一直未履行更名的義務，且在涉案房屋被查封的情況下，被告無法履行義務，致使雙方合同目的無法實現，被告應承擔違約責任。
（轉自：山東高法）
（此文不代表本號觀點）
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