“除了拿購物袋去超市買菜的大爺大媽以外，很少有其他人走進，偶爾有幾輛電動車在門口經過，門口貼著《關於北京太陽宮愛琴海購物公園終止經營顧客告知書》，少有人駐足觀看。”12月19日，一個寒冷的北京冬日下午，90度在愛琴海購物公園的門前看到了這幅空曠的景象，與黃金地段該有的繁華不同，這裡人流稀少。
太陽宮愛琴海購物公園
一個多星期以後，這家運營了6年的購物中心將要閉店，現在商戶們都在忙著做最後的促銷，然後退場，他們面臨兩個選擇，要麼跟隨運營方愛琴海集團轉戰大興世界之花假日
廣場，這是愛琴海集團今年新簽約的商場；另一個選擇是不轉籤，終止合作，目前看有些商戶似乎不願意轉戰大興。
閉店倒計時
抖音網紅歌曲、聖誕歌、“一件2折起”的喇叭宣傳聲......走進愛琴海購物公園，各種聲音交雜在一起，給人一種誤入三四線城市百貨商店的感覺。相較於開業之初專門定製的舒緩風夾雜海浪聲的音樂，讓人感慨愛琴海購物公園的江河日下。
在無印良品店，往日的精緻感不見蹤影，“閉店特惠”四個大字四處可見，鞋子、保暖褲被扔的亂七八糟，打折力度大商品的貨架，早已被“洗劫一空”。不遠處安德瑪店，場景也差不多，掛出的運動服大多未經熨燙皺皺巴巴，店內裝衣服的紙盒箱、衣架散落各處。
90度走訪調查發現，目前百家商戶已有幾十家完成騰退，4、5層的早教區、餐飲區，有一半的店鋪閉店，空空如也，正在運營的商戶大多在12月底就會撤出商場。愛琴海購物公園門口貼著《關於北京太陽宮愛琴海購物公園終止經營顧客告知書》，上面寫著“因業主方收回物業，租賃合同終止”。
太陽宮愛琴海購物公園
“現在只能是到年底關店了，後續就是清退一些商戶，12月31日閉店。”愛琴海購物公園的內部人士表示，一部分商戶會去大興的世界之花假日廣場，因為都是品牌連鎖，他們會在大興開一些分店，也有很多用戶不會前往，愛琴海購物公園的運營方正在跟商戶處理一些後續的轉籤、續約、賠償等相關事宜。
一家知名餐飲店品牌主管表示，自家餐廳進駐時與愛琴海運營方籤的租約合同是到2020年底，對於騰退通知，他感覺有點突然。據他了解，由於商場方違約，要退給餐廳投資方一年的租金，外加違約金，將近一百萬元。由於發出閉店消息，該餐飲店近一個月客流直線下降，不少客人也紛紛跑來退儲值卡，晚飯時間，店裡也僅有幾桌客人，“近一個月營業收入肯定是降的。”上述主管表示。
對於餐飲店的未來去向，該主管明確表示會終止合作，他們的下一步計劃是去三元橋周邊。90度地產走訪多家商戶，他們均反應12月底會從愛琴海購物公園騰退出來，至於下一步計劃，多數商戶表示不會搬到南四環的新店，原因主要是位置太遠。
據90度地產瞭解，世界之花愛琴海仍有很多空置店鋪，據不完全統計，招商率在60-70%左右。對此，愛琴海集團的說法是作為一個籌備項目，有一定的空置是正常的，按照目前的招商進展，世界之花愛琴海將在明年有一個全新的亮相，將會有大量城市首店和旗艦店進駐。
但有網友反應，上週末去世界之花愛琴海，人流稀稀兩兩，幾乎沒什麼人，本來周邊居民就少，商場裡面特別冷，沒有活力。不僅如此，商場沒有推出具體的主題活動，也沒有什麼大的品牌，對客戶幾乎沒什麼吸引力。
世界之花愛琴海
反觀愛琴海購物公園，人氣似乎相對好些。在大眾點評上，愛琴海購物公園仍顯示為太陽宮人氣商圈TOP1，很多網友已經得知愛琴海購物公園即將閉店，表示很惋惜：“平時還喜歡去吃飯看電影，怎麼說撤就撤啊”、“這裡的超市和購物都挺方便，以後買水果都費勁”。一對來辦理退儲值卡的夫妻感嘆“家附近的商圈沒了”。
對於愛琴海購物公園的歸宿，有媒體報道，原業主方北京雙全房地產開發有限公司已將該商業地產出售給商業地產私募股權基金高和資本，後者將保留少部分商業，主體改為寫字樓。
閉店背後的商業邏輯
對於愛琴海購物公園閉店的原因，90度調查發現主要涉及兩個方面，一個與項目本身經營有關，另一個與北京存量物業的發展背景有關。
對於愛琴海購物公園的經營現狀，運營方內部人士表示， 愛琴海開業這些年來，經營業績一直在上升，物業的價值不斷攀升，這一點業主方是十分認可，從2013年開業至今，出租率常年保持在95%以上，各類業態的品牌門店銷售也都持續增長。
如果經營業績良好，為何業主方還會選擇收回？上述人士表示：不清楚，是業主單方面收回，我們也不願意閉店，畢竟在這裡經營了6年多，運營情況非常好，正是穩定收入的時間，業主收回，我們也沒有辦法。
“購物中心，除非遇到特別重大的問題，比如世茂工三項目，被樂視收購以後運營出現問題，否則一般的出租率都是在90%以上，對購物中心來說，客流出現問題一般會非常迅速做出反應，比如做品牌調整或者業態調整，調整為市場主流的模式。”第一太平戴維斯華北區研究部負責人、助理董事李想認為，愛琴海購物公園現在做的比較多的是零售、親子及體驗式業態，比較中規中矩，雖然能滿足周邊居民和家庭的消費，但沒有特別出彩的地方。
李想認為，愛琴海購物公園未來的發展比較受限，主要有三個原因，一是自身定位不明確，二是項目輻射面比較窄，三是區位及交通通達性不是特別理想。
首先是定位，也就是要做什麼類型的購物中心，愛琴海購物公園有一些很獨特的設計，比如仿歐式的中庭或者裝飾佈置，很吸引眼球，但在主力店鋪、業態定位及品牌組合等方面，定位不是特別清晰，沒有形成自身的特色，這幾個關鍵的點在發展過程中不是很明確。
其次是區位，地鐵上蓋項目一般引導客流的能力會非常強，但愛琴海購物公園距離地鐵13號線大概1公里，不是很方便，如果不打車，需要走很遠的距離，這種時間精力的耗費會消磨消費者來購物的熱情，這是一個比較尷尬的問題。
再次是輻射面，愛琴海購物公園周邊輻射的客群非常有限，往南進入三環會有燕莎商圈這個強勁的競爭對手，那裡購物選擇非常多，往北則缺乏人口密集的居民區，輻射面有限導致吸引客流的能力略顯薄弱。
“如果繼續運營下去，也就是這樣平平淡淡，從這個角度講，如果我是業主方，可能會考慮一次性拋售掉，套現資金未來再去收購項目或土地。”
據一位接近本次交易的人士告訴90度，高和資本出了一個非常誘人的價格，預計成交價格會落在35-40億元左右的範圍內，因為現在各個開發商或者業主方都面臨資金面緊張的困境，如果拋售一個項目，可以回籠大量資金，對他們來說，這個事情完全是可以推進，來解決資金問題。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務業主辦公樓部主管資深董事王一茜表示，隨著北京“新總規”的出臺，成熟區域的核心資產將日益稀缺，城市更新、存量物業改造也成為北京寫字樓市場解決局部區域供需矛盾的重點方向。“我相信投資方也是看到了這種資產價值，才願意做相應投入。”
王一茜表示，在評估項目改造可行性的時候，不見得是原有經營出現問題，才進行業態調整。北京近年有很多商改寫或者酒改寫項目入市，也是因為在過去五年寫字樓業態的平均租金坪效更高，很多業主或投資者紛紛對原有物業進行升級改造以獲取更高收益。
李想認為，此前太陽宮百盛購物中心被中融信託收購改造成中融信託廣場 ，現在被大眾汽車集團整租，整個商改辦是非常成功的。愛琴海購物公園緊鄰中融信託廣場，從高和資本的角度來講，這是比較成功的案例，可以效仿。
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