一則「資金鍊斷裂」的流言襲擊華夏幸福，短暫刷屏，聲明反擊，違規刪除，不期然，竟逼出了一個十分罕見的局面：
過去十幾天，一向有封閉、神秘標籤的華夏幸福，接連有公司高層出面接受訪問，問題均來者不拒，幾乎是豁然之間，一個透明指數顯著提升的華夏幸福曝光在各家媒體的筆下。
以貴公司以往的透明指數看，這簡直是發福利的節奏。一勺言也撈了一個。4月4日，華夏幸福總裁孟驚第一次坐到了一勺言君的面前。
雙方雖未謀面，但應該並不陌生。
對他而言，一勺言此前寫過華夏幸福一篇文字，披露它與幾家同行的合作計劃，尺度中肯客觀，但以華夏高層的尺度看，這當然已經抵達敏感點。
對我而言，早就聽聞，孟驚是頂級職業經理人市場上一個被遠遠低估的人。
一個前華夏幸福的高層朋友對我說，孟驚是王老闆的創業夥伴，在公司內部，他的專業，業務與視野俱佳，是華夏在產業新城路徑上的關鍵探索者與執行人。但是因為職業生涯過半，僅供職於華夏幸福，沒有機會在公開人才市場上接受身價測試，更沒有機會拋頭露面，躋身明星職業經理人行列而已。
然而，這樣的人，才正是一勺言最想影響的一類人。
我們聊了一個多小時，但直到結束，我才沮喪地發現，自己可能剛剛抵達那個隱秘王國的入口。
下文，對話有刪節，部分措辭為閱讀順暢需要而有修改。
一勺言：產業新城這個生意很多年了，有沒有1.0、2.0、3.0的說法？
孟驚：我們內部認為，它是有的。1.0的階段就是承接製造業的產業轉移，別的工廠搬到這裡來，在國家層面，沒有增量，有的話也只是產能擴大後的自然增量；2.0的階段是從0到1、從1到100的過程，從前端的創新到孵化，到測試到量產，是增量的生意。
但不管怎樣，我們的模式沒有本質變化，提供服務，收取服務費。
一勺言：這個生意有門檻麼？
孟驚：最大的門檻就是，你要耐得住寂寞。華夏從2002年至今，歷經幾個房地產的爆發週期，很多人說你踏空了，公司內部論爭很激烈，但是老闆力排爭議，堅持走這條路，沒有什麼掙錢就去做什麼。我們不會拿自己的短處與萬科、碧桂園的長處競爭，我們沒有那個基因。所以，定力是這個行業的很高的門檻。
第二個門檻，華夏幸福組建了產業研究院，很多體制內的精英來領銜。華夏幸福主營業務員工數有1萬多人，其中，近5000人從事產業的研究與招商。我們有超過200多個招商團隊，分散在全國，這些觸角讓華夏幸福可能成為中國最懂得一線製造業冷暖的公司。
一勺言：這麼多的一線公司與員工，他們是如何工作的？
孟驚：有2/3的人在一線招商，他們有點像政府的招商一局、招商二局。彼此有分工，但也會競爭。大體按照區域與行業來劃分。300多人的產業研究院就像一個掃描器一樣，首先從宏觀的研究中鎖定十大行業，鎖定這個行業的細分產業，然後從細分產業按照行業目錄找到所有的企業，最後交給所有的招商團隊。
一勺言：現在賽道上很擁擠，很多競爭者加入進來。被模仿、超越的風險有多大？
孟驚：他們佈局的晚，我們佈局的早。中國能招商引資的人或者是招商引資排在前面的這些人，已經被我虐了一遍了。我們200多個招商公司裡，大概有100人是來自於國內非常好的開發區的招商局長。
比如中國最好的蘇州工業園，他們的招商局長加入華夏的有三個人。張江高科也有兩三個高級人才加入到華夏。同時，這裡面還有100多個人是行業的大咖級人物，比如京東方負責投資或採購的負責人，甚至沃爾沃有一個分公司的總裁就到我們這兒了。
一勺言：你用這種方式來綁定，會不會產生道德風險？
孟驚：他們已經辭職了，到了這兒入職變成華夏的員工了。
一勺言：你們最看重他們的是什麼？
孟驚：他們對這個行業的成長趨勢，誰要投資，到底他們投資選址看重什麼，他們最為清楚。所以，他們會幫助華夏幸福成為中國最懂製造業選址的企業。
一勺言：我早有預期華夏對於體制內官員的偏愛，但是沒有想到已經到達這個程度。
孟驚：我必須解釋一下。招商局長在政府那裡，他們叫做事業編，有很多是聘任制，不完全是公務員。他跟政府的官員，像縣長、書記那是不一樣的，那是公務員體系，他們很多是事業編。
一勺言：原來，你的護城河還是蠻高的。
孟驚：這個事我們每年都在幹，有時候也缺乏總結，你要是不問，我們確實還沒有這麼密切的思考。有人說一個行業做一萬小時就成為專家了，我們做十幾年了，多少一萬小時了。
市場上房地產的寫高週轉的書多了去了，那是不是一個人拿了書看了，就能做高週轉呢？不是這麼簡單，得有人才，有體系，有決策體系的支持，它是一個整體。
一勺言：你有最擔心的競爭對手麼？它是誰？
孟驚：房地產不管大家怎麼唱衰，現在還是非常平穩的。所以，大家不願意捨棄這個舒適的環境來挑戰，自廢武功來鍛鍊這個能力，這是人之常態。
所以，我們的競爭對手一直是這些政府的開發區，因為我們乾的是同一個活，這是我們最直接的競爭對手。但是，這些競爭對手大體上都是區域性的。
從行業上來說，我覺得有幾個區域性的公司是我們的競爭對手，比如過去深圳的天安數碼城、上海的張江高科。張江高科雖然是國企，但是現在也很企業化了，像深圳的招商、前海蛇口招商局，他們也都找過我們，希望跟我們合作。
前十的開發商如果要乾產業新城，就得把買地的錢拿出來去幹別的，在短期內一定會限制它的規模。它的地就沒那麼多錢了，這樣的話，來自各方面的壓力都受不了。
一勺言：在王老闆的生態邏輯裡，孔雀城的角色扮演是什麼？
孟驚：王總怎麼想的，我不知道。但他跟我說的，加上我的理解就是，孔雀城早期做地產開發，是不得已而為之，產業園的招商引資需要配套，當時我們也試圖找了外部的開發商，但是沒有人去。後來，隨著京津冀的整體發展，它自己能夠掙錢了。但是，它的終極角色一定是，圍繞著華夏幸福的園區地產來做。
在未來三到五年，我們不會允許，孔雀城大規模地去市場上買地、進城發展房地產，它的發展必須在華夏幸福的產業新城主邏輯上行進。
一勺言：但是，兩年前，你們確實曾經表達過孔雀城獨立發展、做大做強的想法。只是，去年環京市場的跌落，讓這一切沒有兌現。
孟驚：如果要說，我說的比較真實，難免會涉及到人。
2016年，孔雀城引入了外部的職業經理人，有熱情，希望不僅在園區裡掙代建的錢，也希望去城市裡練練，多給公司掙些錢。這種熱情，我們不能一棍子打壓，我跟王總是非常支持的，既然把人請來，就必須支持人家的工作。
一勺言：你的意思是，職業經理人的願景，影響了老闆，才有這麼大的規劃？
孟驚：在一定程度上，我們的確沒有這麼大的規劃。我們是支持新團隊的工作，他們的激情與熱情，不能打壓。但是，我要求，每個項目必須要報我批准。比如今年干城市地產，我只給50億元投資，你去挑選，但是，每個項目必須得報我批准。
一勺言：你們不想失去控制，讓孔雀城脫離太遠？
孟驚：我們註定不會像其他開發商，任何一個企業的資金都是有限的。本來這個模式運轉挺好的，又拿出一塊去變成碧桂園模式，變成萬科模式，這個公司就不聚焦了。
一勺言：可是，過去三四年的地產，罕有踏空者。
孟驚：我給他資金多了，一旦趕上房地產調控的低點的話，他的東西一旦賣不動，對我的影響就非常大了。高週轉好年頭沒問題，但是，萬一這個項目壓了呢？
新團隊的離開，恐怕也有這方面的原因。他們可能自己感覺到，公司在這個事上是不支持，不大力支持吧。其實不能算不支持。
一勺言：孔雀城在城區的土地市場上，確實沒有太多作為。
孟驚：北、上、廣、深這些一線城市肯定是沒有，二線城市像杭州這些城市也沒有。新團隊曾經動員若干次去合肥，被我攔住了，我認為合肥現在已經到了市場飽和的量了，因為城市本來就不大。
一勺言：合肥樓市還挺有前途的，呼聲很高。
孟驚：是有前途，這沒問題，但是它要跟鄭州比，就不如鄭州。合肥樓市已經到了平滑期，是不是下來，這個還不好說。而且，合肥離上海和南京比較近，很多人湧向了上海和南京。
但是，鄭州不一樣，鄭州是吸引了河南的一億人口，勞動力在迴流。河南的產業發展非常好，很多人都在家門口就拿工資，也沒必要去深圳、廣州了，這些人都有置房的需求。所以，我們認為這是人口的問題，安徽本來就在夾縫當中。
一勺言：孔雀城頻繁發生人事調整，誰應該為此負責？
孟驚：我們的戰略是，不希望將來華夏幸福成為華夏幸福➕住宅地產，這不是我們要成為的樣子。華夏幸福是做產業新城的，我希望孔雀城就是依託產業新城來做，不到外面來幹。依託招商引資導入人口，它不用自己去找客戶。
即使這樣的話，孔雀城的能力現在也越來越滿足不了我們的需求。所以，我們從去年提出來住宅合作，過去沒有這麼大量，現在我們也有3000來人的招商團隊了，隨著全面佈局，每個地方都得有配套，它幹不過來。所以，我們現在也提出來跟開發商合作。
一勺言：我個人更感興趣的是，如果條件允許的話，孔雀城作為一個獨立的品牌發展，其實很有想象空間。
孟驚：很多人都建議這個事，但是，最起碼3到5年內，我們不想。
一勺言：你最大的顧慮是不是，擔心它加深華夏幸福的房地產概念，在政府那裡印象分不太好？
孟驚：我們在哪都對它有要求，沒有產業新城的地方，不讓它去，它也不會去，所以不會出現政府印象分不好的問題。
我們這種模式，蛋糕就這麼大，拿出這個蛋糕，就會影響產業新城更好的發展。當產業新城很好地運轉，是不是5到8年之後，它可不可以幹，現在不能說那麼遠，只能說有可能。我們的新總裁來了之後，第一個談話就是要做好園區。別這個還沒做好，就想著別的。
一勺言：在你設定的路徑下面，會讓孔雀城變成一個“富二代”的公司。因為它的土地過分依賴於跟產業園的綁定，它的投資能力會下降，它的銷售能力的產能是不足的，所以必須找外部的開發商介入來消化你的問題。
孟驚：這個說法很有意思。孔雀城不像其他的典型的房地產公司，這些公司的能力聚焦在拿地。而孔雀城就沒有在市場上練過這個能力。現在你讓它去拿地，我跟你說，它拿不過人家。從這個角度，可能外界評論，你就等著餵食吧，就像“富二代”。
但是，這個團隊還是很積極向上的團隊，產品我認為做得也很不錯，也匹配我們的前十地位。
一勺言：環京樓市比較差，導致業績滑坡，這在一定程度上為流言襲擊創造了溫床。
孟驚：這個團隊在去年一年當中的很多工作還是可圈可點的。因為它可以說是頂住了環京調控的巨大的壓力，還保持孔雀城的銷售、回款沒有大幅下滑，總體比較平穩。但還是有下降的，這個必須得承認。如果不承認，還高歌猛進，那說明政府的調控沒起作用。
在這種情況下，我只是覺得他們在外埠，也就是在不限購的區域表現不好。我們這邊受限了，按照經營邏輯來說，外埠應該快速突破來補充。但是，因為外埠形勢太好，像合肥、鄭州、武漢，包括南京，都是這一波起來的。他們就過於追求利潤，把價格定得比較高。這樣的話，銷售肯定就得慢。
一勺言：如今，利潤其實是靠速度拼出來的。
孟驚：對，房地產企業都得靠這個。所以，這是我對他們最大的一點要求。我曾在會上向團隊保證，大家的獎金放心，按照公司的戰略幹，實現了公司戰略，獎金我替你們解決，我去向老闆爭取。老闆對我的授權比較大，這個是沒問題的。當時大家追求利潤，他的邏輯沒錯，他賣高價利潤高，利潤高提獎就多。
一勺言：團隊應該沒做錯，他們也希望為公司掙更多的錢。
孟驚：如果環京沒有這個調控，那沒錯。
一勺言：你認為團隊需要更有大局觀？
孟驚：環京大勢是公共政策，開發商都要面對。老闆在年終總結會上也非常明確，這不是京津團隊的事，京津團隊不足的是沒有及時調整策略，還寄希望於明天、後天不調控了就好了，這不就是僥倖嗎！
一勺言： 你認為不應該表現出項目總經理的視野，而應該更高？
孟驚：你這個理解非常到位，得站在更大的位置來看，不是為了300、200萬的獎金考慮。否則，這個公司就成了一幫僱傭兵了。
一勺言：你的心目中，來自產業新城的收入與孔雀城銷售收入的理想比重是多少？
孟驚：在收入規模上，我希望是一半對一半，現在是48%與52%。將來在利潤上，我希望是倒過來，也就是住宅佔40%，產業園收入佔60%。
一勺言：今年去槓桿很厲害，包括政府也在去槓桿。現在，是華夏幸福十幾年來面對的很艱難的時刻麼？
孟驚：現在總的負債率，今年年報上是82%，我們希望在今年下半年做到80%以內，控制在70%多一點，這個完全沒有問題，華夏幸福絕對是能做到的。
在PPP領域，我們是被財政部高度支持的模式，包括髮改委、國務院辦公室對我們PPP都有表彰。而且，華夏幸福致力於縣域經濟，我們在北、上、廣、深沒有PPP。我們認為，縣域經濟的發展是中國新型城鎮化的抓手，這是非常重要的。
在北京周邊，我們對政策比較敏感，早就預期到，國家在這方面一定會加以控制。在跑快和跑的好的角度上，我們想跑得好一點。碧桂園過千億之後，也曾有過三年的調整期，平臺做紮實後，才開始提升到5000億。
一勺言：前段時間有一本書，吳建斌寫的《我在碧桂園的1000天》，其中提到了對碧桂園股價比較有直接影響的“染紅計劃”，它在股東行列中找到一個具有便宜錢的股東，幫助它實現了市值的騰飛。華夏幸福會有自己版本的染紅計劃麼？
孟驚：這個事我說不了，得老闆自己定。
一勺言：華夏幸福的王牌是招商，招商後的產業存活率，決定著它的招商質量。它會影響到政府對你的評價。但是，產業存活率受到整個製造業與宏觀經濟的週期影響，作為一個企業而言，其實是力有不及的。你們能夠做什麼來提升你在政府客戶那裡的價值？
孟驚： 從英國工業化到現在，很多經濟學家都在研究，但是也不可能提供一個萬能公式，這個事比房地產複雜一萬倍。
但是，我們區別於別人的是，我們的產業研究院，非常獨立，沒有太多KPI的考核指標，這個研究院歸我管，很多事老闆直接就調度了。他們這些人在不揹著指標的前提下，獨立研究和判斷。我們相信，這些高人會比別人犯錯的概率少得多。
一勺言：我注意到，固安作為一個樣板曝光率十分高。在心理上華夏幸福走出河北了麼？
孟驚：因為固安大家更熟，其實，嘉善比固安一點都不差。我在固安當過總經理，但是現在一年也就去一兩次，反倒是外地，我去的更多。
最近兩三年，華夏幸福新招聘的高管，一定是為華夏幸福全國佈局而儲備的，如果僅僅是河北，這些高級人才不會來。
採訪持續了一個多小時，我事先儲備的問題全部搞定，他方才說，因家裡人住院，只能聊到這裡，需要馬上過去。
聽罷，我感到十分抱歉。
對他而言，他花費時間來回答的這些問題，不過是進入一個更垂直細分的B2B行業的初級問題，但是，對華夏幸福門檻之外的圍觀者而言，人們確實也在等待一個更開放的產業隱形冠軍的出現。
也許，還有以下幾個問題，在等待著華夏幸福的回答：
一，它數千人的招商團隊究竟是如何像星探、球探那樣去運轉的？
二，獨立的產業研究院是一個什麼樣的智庫？掌舵人是誰？
三，高達45%的落地投資回報，憑什麼它可以拿的理所當然？
四，對上下游產業鏈的投資，讓它的產業護城牆更加牢不可破。那麼，誰是最新的明星案例？
每一個問題背後，都可能藏著一個昂貴的經驗。對於這條賽道上的其他選手而言，這也將構成一道難以逾越的防線。
但是，沒有誰會比它最大的客戶——地方政府更願意親眼目睹這一切：如果你能夠做好你的工作，兌現你的承諾，那麼，儘管拿走你豐厚的獎品吧。
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